N°Minute:25/00530

N° RG 24/02139

N° RG 24/2210 -

N° Portalis DBYB-W-B7I-PHNO

N° Portalis DBYB-W-B7I-PH3E

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 10 Février 2025

DEMANDEUR:

S.C.I. CAROLETPIERRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [F] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Manuel CARIUS, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 13 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 10 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Février 2025 par

Manuel CARIUS, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Valérie REDON-REY

Copie certifiée delivrée à :

Le 10 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 mars 2024 ayant pris effet le 28 mars 2024, la SCI CAROLETPIERRE a, par l’intermédiaire de l’agence immobilière CITYA COGESIM, donné à bail à Madame [F] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 1 198,48 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 65 euros.

Des loyers demeurants impayés, la SCI CAROLE&PIERRE a, par l’intermédiaire de son mandataire, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 avril 2024, mis en demeure Madame [F] [T] d’avoir à régler la somme de 3 929,91 euros.

En l’absence de règlement, la SCI CAROLETPIERRE a, par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, fait signifier à Madame [F] [T] un commandement de payer la somme principale de 5 216,89 euros correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtés au 24 mai 2024, mensualité de mai 2024 comprise, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, la SCI CAROLETPIERRE a assigné Madame [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 13 janvier 2025, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, et sollicite :

le constat de la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

l’expulsion de Madame [F] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [F] [T] au paiement de celle-ci,

la condamnation de Madame [F] [T] à payer la somme de 7 634,81 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus, arrêtés au 30 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 31 mai 2024,

la condamnation de Madame [F] [T] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

l’exécution provisoire de droit.

A la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département, la Direction de l’action sociale du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [F] [T], daté du 20 décembre 2024. La conclusion est que la locataire ne s’est pas présentée aux convocations du travailleur social.

A l’audience du 13 janvier 2025, la SCI CAROLETPIERRE, représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, outre actualisation de la dette à la somme de 13 146,46 euros par décompte transmis à l’audience arrêté au 09 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 comprise.

Madame [F] [T], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu ni n’a été représentée.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il convient de prononcer la jonction entre les instances enrôlées sous les numéros de RG n°24/02139 et RG n°24/02210, actuellement pendantes, dans l’intérêt d’une bonne justice impliquant qu’elles soient instruites et jugées ensemble.

Elles seront désormais enrôlées sous le numéro RG n°24/02139.

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, la SCI CAROLETPIERRE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SCI CAROLETPIERRE justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1103 du Code civil, de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ledit article précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son 30 euros et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, la SCI CAROLETPIERRE a fait signifier à Madame [F] [T], par acte de commissaires de justice en date du 31 mai 2024, un commandement d’avoir à payer la somme principale de 5 216,89 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêtés au 24 mai 2024, mensualité de mai 2024 comprise.

Ledit commandement vise la clause résolutoire et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Il est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2024.

Il convient en conséquence de constater que, par l’effet de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 15 juillet 2024.

À compter de la résiliation du bail, Madame [F] [T], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI CAROLETPIERRE sollicite la condamnation de Madame [F] [T] au paiement des loyers et provisions impayés arrêtés au 09 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 comprise, à hauteur de 13 146,46 euros.

Elle produit un décompte à hauteur de 13 146,46 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Il convient néanmoins de déduire la taxe d’ordures ménagères en date du 01 janvier 2025 à hauteur de 355,23 euros, non justifiée.

Madame [F] [T] sera par conséquent condamné à verser à la SCI CAROLETPIERRE la somme de 12 791,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 09 janvier 2025, mensualité du mois de janvier 2025 comprise.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [F] [T] ne s’étant pas présentée à l’audience et n’ayant communiqué aucune information sur ses ressources et charges mensuelles, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le locataire, le juge ne peut par ailleurs, d’office, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [F] [T] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamnée aux dépens, Madame [F] [T] sera condamnée à verser à la SCI CAROLETPIERRE la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la jonction entre les affaires enrôlées sous les RG n°24/02139 et RG n°24/02210 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu, par l’intermédiaire de l’agence immobilière CITYA, entre la SCI CAROLETPIERRE et Madame [F] [T] le 26 mars 2024 ayant pris effet le 28 mars 2024, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 juillet 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Madame [F] [T] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 15 juillet 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [F] [T] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 15 août 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à la SCI CAROLEPIERRE l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus ;

CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à la SCI CAROLETPIERRE la somme de 12 791,23 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêté au 09 janvier 2025, mensualité du mois de janvier 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mai 2024 sur la somme de 5 216,89 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [F] [T] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [F] [T] à verser à la SCI CAROLETPIERRE la somme de 500 euros en des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,