TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/02003

N° Portalis DBX4-W-B7I-S6B7

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 07 Avril 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dans les droits du bailleur Mme [P] [K]

C/

BastienFRETISSE, assisté de Monsieur [O] [X] en sa qualité de curateur

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Avril 2025

à la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son directeur domicilié en cette qualité audit siège, dans les droits du bailleur Madame [P] [K], domiciliée [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Guillaume LACOSTE-VAYSSE de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [V], assité de Monsieur [O] [X] en sa qualité de curateur

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Nathalie BILLON, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionelle totalle par décision du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE n° C-31555-2024-010768 en date du 02 septembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er septembre 2022, Madame [P] [K], a donné à bail à Monsieur [D] [V] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel d’un montant de 453€ outre 50€ de provision sur charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Monsieur [D] [V] par acte du 30 août 2022, selon le dispositif Visale, pour le paiement des loyers et des charges, par convention avec le bailleur, qui prévoit dans son article 8 relatif à l’engagement des parties, la subrogation de la caution dans les droits du bailleur qui lui permettra « d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En raison d’impayés de loyers, Madame [P] [K] a sollicité leur paiement auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES qui s’est exécutée.

Par acte de commissaire de justice daté du 06 novembre 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, se trouvant subrogée dans les droits des bailleurs, a adressé à Monsieur [D] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat pour un montant en principal de 1976€.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE aux fins de voir, notamment, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion ainsi que sa condamnation en paiement des loyers et charges impayés et à une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 1er juillet 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demandes des parties avant d’être retenue et plaidée à l’audience du 10 février 2025.

A l’audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, se rapportant à ses conclusions déposées, a sollicité de :

— débouter Monsieur [D] [V] de l’intégralité de ses demandes ;

— dire et juger la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES recevable et bien fondée en son action ;

— A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [D] [V] ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [V] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— A titre infiniment subsidiaire,

— ordonner la suspension de la résiliation et l’expulsion, de juger qu’à défaut de règlement d’un loyer en cours pendant un délai de deux ans à compter du rétablissement personnel,

— juger qu’à défaut de règlement d’un loyer en cours pendant un délai de deux ans à compter du rétablissement personnel, la résiliation et l’expulsion de Monsieur [D] [V] et de tout occupant de son chef, sera ordonnée avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— En toute hypothèse :

— Condamner Monsieur [D] [V], assisté de son curateur, à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1006,34 euros, arrêtée au 06 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 06 novembre 2023 ;

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— Condamner Monsieur [D] [V] au paiement desdites indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ; dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— Condamner Monsieur [D] [V] au paiement de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire ne pas y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire.

— Condamner Monsieur [D] [V] aux dépens en ceux compris les frais du commandement de payer.

Elle fait valoir au soutien de ses prétentions, et en application des articles 1103,1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346, 2305 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, que subrogée dans les droits du bailleur, elle est en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés et non remboursés par le locataire et que le locataire fait une mauvaise lecture des textes applicables en matière de rétablissement personnel et conteste que le locataire ait réglé le loyer en cours après la date de rétablissement personnel de sorte que la clause résolutoire a joué de plein droit et est réputée avoir joué de plein droit. Elle indique qu’il convient d’ordonner son expulsion mais qu’il n’habiterait plus le logement. Elle expose que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité et d’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en date du 08 août 2024, laquelle est devenue définitive en septembre 2024 et qu’une partie de la dette est ainsi effacée, et qu’elle sollicite le règlement de la somme 1006,34 € en tenant compte de cet effacement.

En réponse, Monsieur [D] [V], assisté de son curateur et représenté par son conseil, a sollicité, se rapportant à ses conclusions déposées de débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes et statuer ce que de droit sur les dépens.

Il précise avoir été placé sous sauvegarde de justice en janvier 2024 puis sous curatelle renforcée par jugement en date du 24 octobre 2024 du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Toulouse pour une durée de 5 ans. Il affirme que l’appartement va être libéré et les clés rendues à la propriétaire et soutient, en application des articles L722-2 et suivants du code de la consommation, que la commission de surendettement des particuliers de Haute Garonne un rendu une décision d’orientation vers un rétablissement personnel dans liquidation judiciaire en date du 08 août 2024, laquelle entraine la suspension de l’exigibilité de la créance et que la dette a été effacée. Il affirme que dans ces conditions les demandes de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne peuvent prospérer. Il ajoute que l’équité commande de rejeter la demande au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

— Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par voie électronique le 13 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce.

Par ailleurs, la SASU Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 novembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur la subrogation de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits de Madame [P] [K]

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il est de jurisprudence constante que la caution peut exercer une action tendant au paiement des loyers acquittés par elle, à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir payé à la bailleresse la somme de 6231,44€ mensualité du mois de novembre 2024 incluse, en qualité de de caution de Monsieur [D] [V] qui n’a pas exécuté son obligation de paiement des loyers et charges.

Le défendeur ne conteste ni l’existence de paiements par la caution, ni leur montant total.

L’acte de cautionnement mentionne en outre en son article 8 « Engagement des parties » : « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle » ; « la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation » (pièce demandeur n°5).

Dans ces conditions, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve bien subrogée dans les droits des bailleurs, Madame [P] [K].

En conséquence, la demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, par acte de commissaire de justice daté du 06 novembre 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a adressé à Monsieur [D] [V] un commandement de payer la somme de 1976€ au principal au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement vise la clause résolutoire insérée au bail.

Il ressort du décompte versé en procédure que ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, les règlements pendant ce délai n’ayant permis d’apurer les causes ses causes, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 07 janvier 2024, soit avant la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Haute Garonne en date du 08 août 2024, la résiliation du bail est donc acquise.

Par ailleurs, si la commission de surendettement a proposé de prononcer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à l’égard de Monsieur [D] [V], laquelle a pour effet d’effacer les dettes antérieures, au titre desquelles figure la dette de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, l’effacement de la dette n’équivaut pas à son paiement de sorte que cette décision ne prive pas la caution subrogée dans les droits du bailleur de ses demandes tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion du locataire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En application de l’article L741-2 du code de la consommation, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

Monsieur [D] [V] soutient que sa dette à l’égard de la société ACTION LOGEMENT SERVICES été effacée par la commission de surendettement de la Haute-Garonne.

Certes le dossier de Monsieur [D] [V] a fait l’objet d’une recevabilité avec orientation en rétablissement personnel par la commission de surendettement le 08 août 2024, mais la validation des mesures a été prononcée le 03 décembre 2024 avec effet au 26 septembre 2024.

Il s’en déduit en conséquence que la dette locative antérieure au 26 septembre 2024 est effacée y compris la mensualité due au titre du mois de septembre 2024.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative du 04 février 2025 faisant apparaitre qu’elle a versée au bailleur la somme totale de 742,14€ postérieurement à la période concernée par l’effacement des dettes du locataire.

En conséquence, Monsieur [D] [V] sera condamné à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 742,14€ au titre des charges et loyers impayés, mensualité de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III- SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En application de l’article 24 VIII de la loi précitée " lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que le locataire a saisi la commission de surendettement de la Haute-Garonne qui par décision du 03 décembre 2024 a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La décision est devenue définitive en l’absence de constatation.

Il ressort de l’analyse de l’historique de compte et la quittance subrogative en date du 04 février 2025 (pièce 15 demanderesse), non contestés par le défendeur, que des loyers des mois de septembre 2024 à janvier 2025 n’ont pas été entièrement acquittés sans qu’il ne soit apporté d’explication par le locataire à ce titre. A défaut de reprise du paiement des loyers et charges, la clause de résiliation reprend par conséquent son plein effet.

La clause résolutoire étant réputée n’avoir jamais été suspendue, il y a lieu de constater que la résiliation du contrat de bail est intervenue le 07 janvier 2024 et Monsieur [D] [V] est depuis occupant sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [D] [V] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 07 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 31 janvier 2025 inclus étant compris dans la somme déjà ordonnée. Ladite indemnité d’occupation sera versée à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ses paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il est de jurisprudence constante que les frais des mesures d’instruction non judiciaires sont qualifiés de frais irrépétibles dont le montant est fixé souverainement par le juge.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ses frais irrépétibles.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er septembre 2022 entre Madame [P] [K] et Monsieur [D] [V], concernant un appartement meublé situé [Adresse 5] à la date du 07 janvier 2024 ;

CONSTATE que la décision de la commission de surendettement des particuliers de la HAUTE GARONNE en date du 03 décembre 2024 a suspendu les effets de la clause résolutoire à compter du 26 septembre 2024 ;

CONSTATE cependant que Monsieur [D] [V] ne s’est pas acquitté du paiement des loyers et charges courants conformément au contrat de location pendant le délai de suspension ;

CONSTATE dès lors que la clause résolutoire a repris son plein effet ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONSTATE l’effacement de la dette locative de Monsieur [D] [V] pour la période antérieure au 26 septembre 2024, mensualité du mois de septembre 2024 incluse, par décision de la Commission de Surendettement des particuliers de la Haute-Garonne du 03 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [V] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [P] [K], la somme de 742,14 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, mensualité de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [V] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 07 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés, et ce sous réserve de la présentation d’une quittance subrogative, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 31 janvier 2025 inclus étant compris dans la somme déjà ordonnée ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, telle que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [D] [V] aux dépens, en ceux compris les frais de commandement de payer ;

DEBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente