TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 238

Références : R.G N° N° RG 24/00955 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QECI

JUGEMENT

DU : 04 Mars 2025

S.C.I. FONCIERE RU 01/2008

C/

Mme [R] [H]

M. [U] [E]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 04 Mars 2025.

DEMANDERESSE:

S.C.I. FONCIERE RU 01/2008

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Priscillia MIORINI, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDEURS:

Madame [R] [H]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparante en personne

Monsieur [U] [E]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 07 Janvier 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e MIORINI

+ 1CCC à Mme [H]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2010, la SCI FONCIERE RU 01/2008 a consenti un bail d’habitation à M. [X] [E] et Mme [R] [H] sur des locaux situés au [Adresse 4] à CORBEIL ESSONNES (91 100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 996,50 euros et d’une provision pour charges de 165 euros.

M. [X] [E] a donné congé le 1er juillet 2022. Un avenant au bail a été signé le 24 février 2023, et Mme [R] [H] est resté seule titulaire du bail.

Par actes de commissaire de justice du 10 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à M. [X] [E] et par acte du 23 novembre 2023 à Mme [R] [H] un commandement de payer la somme principale de 5665,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023 terme d’octobre inclus dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés locatifs le 28 décembre 2023.

Par assignations du 12 juin 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2008 a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [H] et obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

la condamnation solidaire de M. [X] [E] et Mme [R] [H] au paiement de la somme de 1452.40 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 janvier 2023, terme de janvier inclus :la condamnation de Mme [R] [H] au paiement de la somme de 5204, 67 euros au titre des loyers et charges impayés du mois de février 2023 à avril 2024,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil, la condamnation solidaire de M. [X] [E] et Mme [R] [H] 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture( rapport de carence).

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 7 janvier 2025, la SCI FONCIERE RU 01/2008 maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 décembre 2024, s’élève désormais à 14 471,09 euros incluant 13 018, 69 euros à la charge de Mme [R] [H]. La SCI FONCIERE RU 01/2008 indique qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’octroi du tous délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu de l’importance de la dette.

Mme [R] [H] ne conteste pas devoir des loyers impayés. Elle précise avoir effectué un versement de 750 euros début janvier. Elle expose suivre des études d’infirmière dans le cadre d’un contrat d’allocation étude et percevoir un revenu mensuel d’environ 750 euros. Elle sollicite des délais de paiement, et propose d’apurer la dette à compter d’août 2025 lorsque ses indemnités de formations seront plus élevées.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [X] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Mme [R] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 04 mars 2025 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Le 13 janvier 2024, Mme [R] [H] a communiqué un récépissé de virement, un contrat d’allocation études et certificats de scolarité.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI FONCIERE RU 01/2008 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à Mme [R] [H] le 23 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5665,94 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 janvier 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, que les revenus de Mme [R] [H] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette, dès lors que le loyers et la provision pour charge d’un montant de 1161 euros dépassent ses revenus mensuels actuels et que même en tenant compte des virements par la CAF ( 461 euros en novembre 2024), Mme [R] [H] ne dispose d’aucune capacité de remboursement.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Par ailleurs, Mme [R] [H] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Les conditions légales de la suspension de la résiliation du bail ne sont donc pas réunies.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI FONCIERE RU 01/2008 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI FONCIERE RU 01/2008 ou à son mandataire. Il convient de condamner Mme [R] [H] à cette indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative et la solidarité passive

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI FONCIERE RU 01/2008 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 décembre 2024, les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élèvent à 14 089.88 euros arrêtés au 26 décembre 2024 terme de décembre inclus déduction faite des frais de procédure de 370.01 euros inscrits au décompte et de la somme de 11, 20 euros au titre de frais de rejet de virement.

Si Mme [H] [R] a communiqué un avis de virement d’un montant de 750 euros réalisé en janvier 2025, il n’en ressort pas de manière certaine que le destinataire est la bien la SCI FONCIERE RU 01/2008 ou son mandataire. Par ailleurs, il sera observé que le récépissé de virement mentionne en entête une «  information virement » à la date du 07 janvier 2025, soit le jour de l’audience, et que la date du virement a été surchargée de manière manuscrite pour y apposer la date du 05 janvier 2025. Le versement allégué par la locataire n’est donc pas en l’état démontré et ne peut être retenu en déduction des sommes à devoir.

M. [X] [E] et Mme [R] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés dans les termes suivants à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

S’agissant de la solidarité passive des débiteurs, aux termes de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée .

Le contrat de bail stipule une clause de solidarité entre les preneurs quant au paiement des loyers et charges ( article I des conditions générales).

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce M. [X] [E] co-signataire du bail a donné congé le 1er juillet 2022, par congé remis en mains propres au mandataire du bailleur. Le préavis d’un mois, le logement étant situé en zone tendue, s’est achevé le 1er août 2022.

Toutefois, en application des textes précités, M. [U] [E] reste tenu des loyers et charges impayés 6 mois après la date d’effet du congé soit jusqu’au 31 janvier 2023 inclus.

En conséquence, M. [X] [E] sera condamné solidairement avec Mme [R] [H] à payer la somme de 1452, 40 euros au titre des loyers impayés au 31 janvier 2023 terme de janvier inclus, et Mme [R] [H] sera condamnée à payer la somme de 12 637, 48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 26 décembre 2024 terme de décembre inclus.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [E] et Mme [R] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la SCI FONCIERE RU 01/2008 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juin 2010 entre la SCI FONCIERE RU 01/2008, d’une part, et M. [X] [E] et Mme [R] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à CORBEIL ESSONNES (91 100) est résilié depuis le 24 janvier 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [R] [H], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [R] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [R] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [X] [E] et Mme [R] [H] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2008 la somme de 1452, 40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2023 terme de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [R] [H] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2008 la somme de 12 637, 48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 décembre 2024 terme de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1452,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [X] [E] et Mme [R] [H] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2008 la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [X] [E] et Mme [R] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 novembre 2023 et celui des assignations du 12 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge