COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 22/02850 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NX3C

Pôle Civil section 2

Date : 06 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT FONCIER ET D’ÉTABLISSEMENT RURAL OCCITANIE (SAFER OCCITANIE) prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Maître François BORIE de la SCP DORIA AVOCATS, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et M^e Geoffrey PITON de la BCEP Avocats Associés, avocats plaidants au barreau de NIMES

DEFENDEUR

Monsieur [O] [F] [S] [P]

né le 27 Octobre 1959 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e David GUYON, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE GAL

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 19 Décembre 2024

MIS EN DELIBERE au 13 février 2025 prorogé au 06 Mars 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 06 Mars 2025

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [O] [P] est propriétaire d’une parcelle cadastrée AM n°[Cadastre 3] d’une contenance de 14 a et 21 ca. située à [Localité 5] au Lieudit [Adresse 4] pour laquelle M. [E] [V] s’est porté acquéreur pour le prix de 1500 euros.

Le 4 novembre 2020, la SAFER a reçu du notaire Maître [U] [C], en charge de la vente, la notification de la déclaration d’intention d’aliéner portant sur la parcelle.

Le 7 janvier 2021, la SAFER a notifié au notaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception sa décision d’exercer son droit de préemption aux conditions prévues par la déclaration d’intention d’aliéner.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 26 juillet 2021 adressée à M. [O] [P], Maître [U] [C], notaire, a joint la lettre de préemption de la SAFER et l’a sommé de se présenter aux fins de signature de l’acte authentique de vente de ladite parcelle : un procès-verbal de carence du 17 août 2021 a été finalement dressé par le notaire.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier délivré le 15 juin 2022, la SAFER a assigné M. [O] [P] aux fins de voir constater que l’exercice de son droit de préemption est parfait.

Par dernières conclusions en réplique notifiées par R.P.V.A. le 19 juin 2023, au visa notamment des articles L.143-8, L. 412-8 à L. 412-11, L. 412-12 2ème alinéa du code rural et de la pêche maritime, des articles 1589 et 1231-1 du code civil, la SAFER sollicite du tribunal de

— constater que la décision de préemption du 5 janvier 2021 est définitive et en conséquence de déclarer la vente entre la SAFER et M. [O] [P] parfaite et qu’elle sera par l’effet du présent jugement propriétaire de la parcelle de terre cadastrée AM n°[Cadastre 3] d’une contenance de 14 a et 21 ca. à [Localité 5] au Lieudit [Adresse 4], appartenant à M. [O] [P], de lui donner acte qu’elle s’engage au règlement de la somme de 1 500 euros dès que le jugement deviendra définitif,

— débouter M. [O] [P] de l’ensemble de ses demandes et de le condamner à lui payer 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à la réitération de la vente par acte authentique, outre la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 4 mars 2023, au visa du “code de procédure civile” et de ses articles 31 et 112, au visa “du code civil” et du “code de l’urbanisme” et notamment les article L218-8 et suivants, M. [O] [P] a réclamé du tribunal de rejeter les demandes de la SAFER, et

— à titre principal de constater que le silence de la SAFER a duré plus de deux mois et qu’il équivaut à renonciation de son droit de préemption, l’irrecevabilité des demandes de la SAFER et la validité de la vente intervenue entre M. [V] et lui,

— à titre subsidiaire, de constater que la SAFER a gardé le silence pendant plus de deux mois, ce silence valant renonciation au droit de préemption,

— en toutes hypothèses de rejeter les demandes de la SAFER et de juger parfaite la vente intervenue entre M. [R] [T] et lui et en tirer toutes les conséquences de droit, et de déclarer que ce dernier se trouve être, par l’effet du jugement à intervenir seul propriétaire de la parcelle de terre cadastrée AM [Cadastre 3], sise sur la commune de [Localité 5], lieudit [Adresse 4], de condamner la SAFER au paiement des sommes de 5 000 euros en réparation de ses préjudices subis et de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par la SAFER et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par M. [O] [P].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024 avec une audience de plaidoirie prévue le 19 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 et prorogée au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le moyen tiré de la forclusion excipée de l’exercice par la SAFER de son droit de préemption

Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural -SAFER- ont vocation à exercer un droit de préemption, régi par des dispositions d’ordre public, dont celles de l’article R213-7 du code de l’urbanisme qui prescrit “I.-Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti […] vaut renonciation à l’exercice de ce droit.

Ce délai court à compter de la date de l’avis de réception postal du premier des accusés de réception ou d’enregistrement délivré en application des articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration […]”

Ce délai de forclusion est en outre repris à l’article L412-8 du code rural et de la pêche maritime.

Les SAFER disposent ainsi d’un délai de deux mois pour exercer leur droit de préemption à compter de la réception de la notification des projets de cession transmis par les notaires, ou les personnes chargées de dresser les actes d’aliénation, ce délai étant par principe commun à tous les droits de préemption.

Par ailleurs, aux termes de l’article R143-6 du code rural et de la pêche maritime, la SAFER qui exerce le droit de préemption notifie au notaire chargé d’instrumenter par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou sous forme électronique dans les conditions prévues aux articles 1316-1 et 1316-4 du code civil sa décision signée par le président de son conseil d’administration ou par toute personne régulièrement habilitée à cet effet. La décision de préemption indique l’identification cadastrale des biens concernés et leur prix d’acquisition.

En l’espèce, M. [O] [P] réclame du tribunal qu’il constate le silence gardé par la SAFER pendant plus de deux mois, la “déclaration préalable” lui ayant été notifiée le 4 novembre 2020 et la requérante n’ayant donné sa réponse selon lui qu’à compter du 7 janvier 2021, qu’en conséquence, les demandes de la SAFER doivent être considérée irrecevables.

Or, la DIA – déclaration d’intention d’aliéner- a été adressée le 4 novembre 2020 à la SAFER, par voie dématérialisée : pièce 1 de la requérante. Il se déduit de “ses deux pièce 2" portant chacune avis du commissaire du gouvernement en date respectivement du 10 décembre 2020 et 14 décembre 2020 que la DIA ne lui a été notifiée qu’à compter du lendemain, le 5 novembre 2020. ainsi que rappelé au sein de ces deux avis que la date de forclusion est établie en conséquence au 5 janvier 2021.

Par sa pièce 3, en application des dispositions des articles 1316-1 et 1316-4 du code civil, la SAFER n’a pas fait le choix d’opter pour une notification par LRAR mais a fait celui de notifier sa réponse, en respectant le parallélisme des formes, par voie dématérialisée aux fins de préemption de la parcelle concernée, soit la veille de l’échéance du délai de forclusion, le 4 janvier 2021.

Le délai imparti ayant été respecté, aucune forclusion n’est encourue et ne sanctionne la préemption opérée par la SAFER : la vente est déclarée parfaite selon les repris au dispositif du présent jugement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civile dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SAFER sollicite la condamnation de M. [O] [P] à lui payer la somme de 5000 euros en réparation du préjudice subi au motif de sa résistance abusive.

Mais le refus de M. [O] [P] à se présenter chez le notaire aux fins de signature de l’acte de vente ainsi que son exercice d’une action en justice qui est un droit, ne dégénèrent en abus pouvant ouvrir droit à réparation du préjudice que s’il est démontré son engagement ou sa poursuite de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ce qu’échoue à mettre en évidence la SAFER.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de la requérante à l’encontre de M. [O] [P] est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner M. [O] [P] succombant aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M. [O] [P] à payer à la SAFER la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation des différentes sommes au paiement desquelles chacune des parties est condamnée. Il est enfin rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DÉCLARE parfaite la vente de la parcelle de terre cadastrée AM n°[Cadastre 3] d’une contenance de 14 a et 21 ca. à [Localité 5] (34) au Lieudit [Adresse 4], appartenant à M. [O] [P], au profit de la SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT FONCIER ET D’ÉTABLISSEMENT RURAL OCCITANIE (SAFER OCCITANIE), pour le prix de 1 500 euros,

DIT que le présent jugement vaut titre de propriété,

CONDAMNE la SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT FONCIER ET D’ÉTABLISSEMENT RURAL OCCITANIE (SAFER OCCITANIE) à payer la somme de 1500 euros à M. [O] [P], au titre du prix de vente de la parcelle, à compter du jour où le présent jugement sera devenu définitif,

DÉBOUTE la SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT FONCIER ET D’ÉTABLISSEMENT RURAL OCCITANIE (SAFER OCCITANIE) de sa demande en réparation de son préjudice,

DÉBOUTE la SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT FONCIER ET D’ÉTABLISSEMENT RURAL OCCITANIE (SAFER OCCITANIE) de sa demande en compensation des sommes dues,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M. [O] [P] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [O] [P] à payer à la SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT FONCIER ET D’ÉTABLISSEMENT RURAL OCCITANIE (SAFER OCCITANIE) la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 6 mars 2025.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE-GAL