N°Minute:25/02352

N° RG 25/01419 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PYTB

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 24 Novembre 2025

DEMANDEUR:

Madame [M] [K], demeurant [Adresse 5]

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par M^e BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [D] [C], demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 22 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 24 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 24 Novembre 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 5 juillet 2022« date contrat »~, avec prise d’effet au 7 juillet 2022« date prise d’effet »~, Mme [M] [K] "identit\'e9 bailleur"~ consenti à "identit\'e9 locataire"~un bail d’habitation sur un logement situé« adresse logt »~, [Adresse 2] [Localité 7], à Mme [D] [U] [X] contre le paiement d’un loyer mensuel initial de "montant loyer r\'e9vis\'e9"~330,00 euros outre « montant provision sur charges »~40,00 euros à titre de provisions sur charges.

Un contrat de mandat de gestion a été signé entre Citya Immobilier et Mme [M] [K] en date du 26 juillet 2021.

Les loyers sont demeurés impayés"date d\'e9but impay\'e9"~, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 janvier 2025 lui réclamant la somme de 936,10 euros« date commandement de payer »~. La CCAPEX de l’Hérault a été saisie le 9 janvier 2025« date saisine ccapex »~, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier ou de commissaire de justice du 22 mai 2025 signifié à , dénoncé le 26 mai 2025 "date d\'e9nonciation ass pr\'e9fet"~au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, Mme [M] [K] demeurant [Adresse 4] à MONTREUIL assigné Mme [D] [C] demeurant [Adresse 3] à MONTPELLIER devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier le 22 septembre 2025, aux fins de :

➢Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

➢Ordonner son expulsion et de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

➢la condamner au paiement de la somme de éance_assignation1274,89 euroséance_assignation au titre des loyers et charges arriérés, arrêtés au mois d’avril 202522 mai 202522 mai 2025,

➢Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et le condamner au paiement de celle-ci, soit 441,10 euros, cette indemnité fixée annuellement sera révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux ;

➢Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 7 janvier 2025 ;

➢La condamner au paiement de la somme de « dde art 700 »~500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

➢La condamner aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer du 7 janvier 2025 7 janvier 2025 lui réclamant la somme de 936,10 euros,

➢Prononcer l’exécution provisoire.

À l’audience du 22 septembre 2025« date audience »~, Mme [M] [K], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Elle fournit un décompte actualisé à la date de l’audience pour un montant de 2644,29 euros.

A cette audience, Mme [D] [U] [X] , ni n’a été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Mme [M] [K] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Mme [M] [K] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 7 janvier 20257 janvier 2025 lui réclamant la somme de 936,10 euros, Mme [M] [K] a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de "cr\'e9ance commandement"~936,10 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mars 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [D] [C] s’est abstenu du paiement de tout loyer depuis le mois de septembre 2024.

Mme [D] [C] s’est, toutefois, maintenu dans les lieux et ne formule par ailleurs aucune proposition pour apurer l’arriéré et reprendre le paiement du loyer courant.

Mme [D] [C] s’étant abstenu, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

L’expulsion de Mme [D] [C], de tous biens et occupants de chef sera donc prononcée.

Sur l’indemnité d’occupation :

À compter de la résiliation du bail, Mme [D] [C], devenue occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [M] [K] un décompte arrêté au mois de septembre 2025 inclus, qui indique que la dette de Mme [D] [C] s’élève à 2644,29 euros en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation , la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal sur la somme de éance_commandement936,10 euroséance_commandement à compter du commandement de payer du 7 janvier 2025 et pour le surplus à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [D] [C] ne s’étant pas présentée à l’audience, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Mme [D] [U] [X] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Mme [D] [C], devenue occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Mme [D] [C] devra verser à Mme [M] [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juillet 2022 entre Mme [M] [K] et Mme [D] [U] [X] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 7] sont réunies à la date du 7 mars 2025 ;

DÉCLARE en conséquence Mme [D] [U] [X] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 7 mars 2025 ;

CONDAMNE Mme [D] [U] [X] à payer à Mme [M] [K] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 441,10 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [D] [C] à payer à Mme [M] [K] la somme de « montant condamnation »~2644,29 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au mois de septembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025 sur la somme de 936,10 euros et à compter de la signification du présent jugement sur le surplus ;

DIT qu’à défaut par Mme [D] [U] [X] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [U] [X] à payer à Mme [M] [K] une somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [U] [X] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [D] [C] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,