N°Minute:25/359

N° RG 24/00451 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OYWV

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 17 Janvier 2025

DEMANDEURS:

Monsieur [K] [W] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Agathe LUCOT, avocat au barreau de LYON

Monsieur [J] [E], [P], [Z] [V], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Agathe LUCOT, avocat au barreau de LYON

Monsieur [A] [S] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Agathe LUCOT, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS:

Madame [Y] [H], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Camille ARNOUX FRANCES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [T] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Camille ARNOUX FRANCES, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 21 Novembre 2024

Affaire mise en deliberé au 17 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Janvier 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Camille ARNOUX FRANCES

Copie certifiée delivrée à : M^e Agathe LUCOT

Le 17 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 8 janvier 2015, Madame [G] [V] a donné à bail à Madame [Y] [H] et Monsieur [T] [M] un logement situé [Adresse 1] moyennant un loyer de 780 € outre 70 € de provision sur charges.

Madame [G] [V] est décédée le 16 octobre 2022 et laisse pour héritiers Monsieur [K] [V], Monsieur [J] [V], et Monsieur [A] [V].

Estimant avoir délivré un congé pour vendre valide par lettre recommandée accusée de réception du 17 février 2023 avec pour échéance le 9 janvier 2024, Monsieur [K] [V], Monsieur [J] [V], et Monsieur [A] [V] ont, selon exploit de commissaire de justice en date du 7 février 2024, fait assigner Madame [Y] [H] et Monsieur [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin de voir valider le congé délivré le 20 février 2023 à Madame [H] et le 28 février 2023 à Monsieur [M] et en conséquence voir ordonner leur expulsion ainsi que leur condamnation solidaire à une indemnité d’occupation, outre 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

À cette audience Monsieur [K] [V], Monsieur [J] [V], et Monsieur [A] [V], représentés par leur avocat, concluent comme suit :

Vu l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6juillet 1989,

Vu le contrat de bail,

Vu la jurisprudence,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

VALIDER le congé délivré le 20 février 2023 à Madame [H]

VALIDER le congé délivré le 28 février à Monsieur [M]

ORDONNER l’expulsion immédiate de Madame [Y] [H] et de Monsieur [T] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des Iìeux qu’ils occupent situés au [Adresse 1] par tous voies et moyens de droit, et au besoin avec l’emploi de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNER solidairement Madame [Y] [H] et Monsieur [T] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer indexé, provisions sur charges comprises, soit 953 €,jusqu’à la parfaite libération des locaux donnés à bail

DEBOUTER Madame [H] et Monsieur [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

CONDAMNER solidairement Madame [Y] [H] et Monsieur [T] [M] à verser aux Consorts [V] la somme de 1500 euros au titre de article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [Y] [H] et Monsieur [T] [M] aux entiers dépens.

En défense, Madame [Y] [H], présente à l’audience et Monsieur [T] [M], également représentés par leur avocat, demandent :

Vu l’ article 47 du Code de procédure civile,

Vu la loi n° 89-462 du 6juillet 1989,

Vu le contrat de location du 8/01/2015

Vu l’article 3 7 de la loi N°91-647 du 10/07/1991

Vu la jurisprudence constante,

— SUR LES NULLITES ENTACHANT LE CONGE POUR VENTE

PRONONCER la nullité du congé pour vente délivré aux locataires le 17/02/2022 – SUR LE FOND

REQUALIFIER le bail signé entre les parties le 8/1/2015 de bail meublé en location vide.

DIRE que le bailleur à perçu illégalement un dépôt de garantie d’un montant de de 9420 euros supérieur à ce qui était légalement autorisée, et qui plus est en Violation totale des dispositions légales contenues dans le bail unissant les parties. En conséquence

DEBOUTER les demandeurs de leur demande en Validation du congé

DEBOUTER les demandeurs de toutes leurs demandes plus amples ou contraires à l’encontre des défendeurs

CONDAMNER solidairement M. [K] [V], M. [J] [V] et M. [A] [V] à verser à Mme [H] et M. [M] la somme de 9 420 euros à titre de trop perçu du dépôt de garantie.

DIRE que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11/01/2015, date à compter de laquelle cette somme a été illégalement exigée par le bailleur, et ce jusqu’à sa restitution.

ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil.

CONDAMNER solidairement M. [K] [V], M. [J] [V] et M. [A] [V] à verser à Mme [H] et M. [M] la somme de 2 000 euros à chacun, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

CONDAMNER solidairement M. [K] [V], M. [J] [V] et M. [A] [V] à verser à Mme [H] et M. [M] la somme la somme de 2 000 euros à chacun, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civíle

CONDAMNER solidairement M. [K] [V], M. [J] [V] et M. [A] [V] aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

➢Sur la demande de requalification du contrat

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire de dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

L’article 2 du décret du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé :

« le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, comporte au minimum les éléments suivants :

— literie comprenant couette ou couverture

— dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher

— plaque de cuisson

— four ou four à micro-ondes

— réfrigérateur, congélateur ou au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°

— vaisselle nécessaire à la prise des repas

— ustensiles de cuisine

— table et sièges

— étagères de rangement

— luminaires

— matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »

En outre, l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.

En l’occurrence, le contrat de bail signé entre les parties fait état d’aucune liste de meubles et l’inventaire les demandeurs que l’agence immobilière et non pas de la part des locataires ne peut être retenue comme un inventaire à part entière..

Dès lors, il ne ressort pas du contrat de bail que des meubles ont été laissés à la disposition du locataire, ainsi, les dispositions de l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas été respectées puisque qu’aucun inventaire et un état détaillé du mobilier n’ont été établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties,

Le logement loué n’était pas équipé d’un mobilier suffisant pour permettre aux locataires d’y dormir manger et vivre convenablement au sens des dispositions d’ordre public de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989;

En conséquence, le bail doit être requalifié en bail de logement non meublé conclu pour une durée minimum de trois ans renouvelable.

➢Sur la validité du congé pour vendre

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, les consorts [H]-[M] soulignent que le congé n’en est pas un ; qu’il est nul pour avoir été délivré par une agence immobilière qui n’a pas qualité à agir mais également du fait de la requalification du contrat de bail en bail meublé. Ils exposent également que le congé est pour vendre est nul du tenant des conditions âgées de revenus des débiteurs et de l’absence totale d’offres de relogement.

S’il est constant qu’un congé peut être adressé sous certaines conditions par une agence immobilière, il n’en demeure pas mois qu’en l’espèce, le courrier délivré par lettre recommandée par l’agence immobilière aux deux locataires mentionne « Le bail que nous avons signé arrivera à échéance le 09. 01. 2024, puisqu’il s’agit d’un congé contrat de location meublée de 1 an, renouvelable par tacite reconduction, faute de congé préalable. Nous vous informons qu’à cette date, nous donnerons congé de ce logement. En effet suite au décès de votre propriétaire, l’indivision souhaite récupérer cet appartement afin de le mettre en vente. »

Non seulement, ce courrier ne peut être qualifié d’un congé dans la mesure où l’agence mentionne qu’à la fin du bail, elle délivrera un congé. En effet, elle ne précise pas de manière claire qu’elle délivre un congé pour le 9 janvier 2024 puisqu’elle indique seulement, qu’à cette date, elle donnera congé ce logement. De surcroît, ce courrier ne peut être qualifié de congé pour vendre dans la mesure où il ne respecte pas du tout les formalités prévues par les articles ci-dessus et notamment l’indication du prix et des conditions de la vente projetée.

La nullité du congé pour vendre délivrée par lettre datée du 17 février 2023 sera donc constatée.

➢Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, l’action en justice des consorts [V] ne saurait être qualifiée d’abusive ou de dilatoire comme l’expose les défendeurs. Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les défendeurs.

➢Sur la demande au titre de la restitution du trop perçu au titre du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque un dépôt de garantie est prévu au contrat de location il ne peut être supérieur un mois de loyer en principal. En l’espèce les parties ne contestent pas que Monsieur [T] [M] à verser la somme de 10 200 € en règlement du dépôt de garantie alors qu’il n’aurait dû verser que la somme de 780 €.

Les parties ne s’opposent pas pour dire que le versement de la somme de 9420 € a été réalisé par virement le 21 octobre 2024 il n’y a donc plus lieu de condamner solidairement des consorts [V] au paiement de cette somme. Néanmoins, il convient de dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 11 janvier 2015 et ce jusqu’au le 21 octobre 2024 et d’ordonner la capitalisation des intérêts annuels et ainsi de condamner solidairement les consorts [V] au paiement de ces intérêts.

➢Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [V], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [K] [V], Monsieur [J] [V], et Monsieur [A] [V] seront condamnés solidairement à verser à Madame [Y] [H] et Monsieur [T] [M] la somme totale de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le contrat intervenu entre Madame [G] [V] d’une part et Madame [Y] [H] et Monsieur [T] [M] d’autre part le 8 janvier 2015, et portant sur le logement situé [Adresse 1] constitue un contrat de bail d’habitation non meublé ;

CONSTATE la nullité du congé pour vendre délivré par lettre datée du 17 février 2023 ;

DEBOUTE en conséquence Monsieur [K] [V], Monsieur [J] [V], et Monsieur [A] [V] de leur demande d’expulsion formulée à l’encontre de Madame [Y] [H] et Monsieur [T] [M] ;

CONSTATE le versement de la somme de 9420 € par les bailleurs aux locataires par virement le 21 octobre 2024 ;

Dit que la somme de 9420 € portera intérêts au taux légal avec capitalisation annuel des intérêts à compter du 11 janvier 2015 et jusqu’au 21 octobre 2024 et CONDAMNE et au besoin condamne solidairement Monsieur [K] [V], Monsieur [J] [V], et Monsieur [A] [V] à leur paiement;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [V], Monsieur [J] [V], et Monsieur [A] [V] à verser à Madame [Y] [H] et Monsieur [T] [M] la somme totale de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [Y] [H] et Monsieur [T] [M] de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [V], Monsieur [J] [V], et Monsieur [A] [V] aux dépens ;

DEBOUTE Monsieur [K] [V], Monsieur [J] [V], et Monsieur [A] [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE