N°Minute:25/01134

DOSSIER : N° RG 25/00936 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PZ3G

Copie exécutoire à

M^e Adriana IVANOVA

expédition à

M^e Guillaume RAYMOND

le 10 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 10 Septembre 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [R], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Adriana IVANOVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [D] [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume RAYMOND, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 12 Août 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 7 mai 2023, Monsieur [W] [R] a donné à bail à Madame [D] [N] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 820 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [R] a fait signifier à Madame [D] [N], par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 9570 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 27 novembre 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le 30 juin 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [W] [R] a fait assigner Madame [D] [N] pour l’audience du 1er juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le prononcé de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [D] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation et la condamnation de Madame [D] [N] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [D] [N] à payer la somme de 9570 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [D] [N] aux entiers dépens et à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [D] [N], daté du 1er août 2025. La conclusion est que Madame est sans activité et Monsieur sans activité depuis plusieurs mois, ce qui a crée une dette locative.

Un rendez vous est prévu le 21 août 2025 pour la mise en place d’une procédure d’accompagnement social lié au logement. La famille pourrait percevoir un rappel d’aide au logement depuis janvier 2025. Monsieur va débuter une nouvelle activté professionnelle à temps plein comme chauffeur livreur, ce qui devrait permettre de reprendre le paiement du loyer.

***

À l’audience du 1er juillet 2025, Monsieur [W] [R] était représenté par son conseil. Madame [D] [N] également représentée par son conseil.

Monsieur [R] a indiqué que Madame n’occupait plus les lieux et que son compagnon s’y trouvait, tétanisant tout le voisinage.

Le conseil de Madame [N] a précisé que sa cliente était retenue en Tunisie par son compagnon et que cette procédure pourrait lui permettre de revenir en France.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 août 2025.

A l’audience du 12 août 2025, Monsieur [W] [R] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ;

Il a indiqué que Madame [N] ne payait plus son loyer depuis janvier 2024 ,portant la somme due à 17400 euros, sans pour autant produire de décompte actualisé.

Sur les exceptions soulevées par Madame [N] :

— il indique que, contrairement aux affirmations de la locataire, le commandement de payer est bien signé par le commissaire de justice et qu’en tout état de cause, aucun grief n’est démontré par cette prétendue irrégularité

— sur la compétence du juge des contentieux de la protection, il affirme que ce dernier peut constater la résiliation d’un bail en raison des impayés locatifs et ordonner l’expulsion.

Enfin, il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement et a, en outre, sollicité la suppression du bénéfice des délais prévus par les articles L412-1 et L412-6 du CPCE compte tenu des voies de fait commises.

Par conclusions de son conseil, Madame [N] a demandé au juge de :

à titre principal

— juger nul et de nul effet le commandement de payer en date du 27 novembre 2024

— dire n’y avoir lieu à référé en ce qu’il est demandé une résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire ce qui ne relève pas de l’office du juge des référés

à titre subsidiaire

— accorder à Madame [N] des délais de paiement d’une durée de 24 mois

— débouter le demandeur de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

Pendant le cours du délibéré, le conseil de Madame [N] a informé le tribunal que sa cliente a été victime de violences plus graves que les précédentes commises en présence des enfants, par son concubin. Il a transmis la plainte qu’elle a déposée et a indiqué qu’il allait solliciter le bénéfice d’une ordonnance de protection.

Informé de ses nouveaux éléments, le conseil de Monsieur [R] a confirmé ses demandes notamment de dispense du délai de deux mois pour expulser la locataire, qui, au surplus, ne paie toujours pas les loyers.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [N] soulève l’incompétence du juge des référés en ce que dans son dispositif, l’assignation demande au juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail, aux torts exclusifs de la locataire.

En vertu des articles 834 et suivants, le juge des référés ne peut en effet que constater une résiliation du bail pour impayés locatifs. Il ne lui revient pas de prononcer une résiliation judiciaire.

Il convient de constater que le dispositif de l’assignation délivrée le 30 juin 2025 par Monsieur [R] sollicite cette résiliation.

Toutefois, il convient également de constater que dans ses conclusions en réponse, Monsieur [R] indique qu’il sollicite le constat de la résiliation du bail.

La procédure devant le juge des contentieux de la protection étant orale, les parties peuvent modifier leurs demandes à l’audience et leur restituer une exacte qualification judiciaire.

Dès lors, la contestation sera rejetée et la saisine en référé sera déclarée recevable, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constituant un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

Sur l’exception de nullité du commandement de payer

L’article 648 du code de procédure civile dispose que tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :

1. Sa date ;

2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ;

4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

Pour soulever la nullité du commandement de payer, Madame [N] soutient qu’il n’est pas signé par le commissaire de justice et ne porte aucune mention relative à son auteur.

L’examen du commandement de payer démontre que l’identité et les coordonnées de l’étude de commissaire de justice sont notées en haut à gauche de l’acte ainsi qu’au début de la première page ; qu’en outre, les coordonnées (téléphone et adresse mail) de la personne qui suit le dossier sont notées dans la marge gauche du premier feuillet ; qu’enfin le troisième feuillet sur les modalités de remise de l’acte est signé par Me [T] DAUDIBERTIERES ;

dès lors, il convient de constater que ce commandement de payer est régulier en ce qu’il permet parfaitement d’identifier son auteur.

L’exception de nullité sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, Monsieur [W] [R] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent.

Monsieur [B] [I] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail relatif au logement prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 27 novembre 2024 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2025, date de résiliation du bail.

À compter de la résiliation du bail, Madame [D] [N], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [D] [N] se trouve redevable de la somme de 9570 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 27 novembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise, telle que précisé dans le décompte du commandement de payer, non actualisé.

Madame [D] [N] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 9570 euros à Monsieur [W] [R].

Sur l’expulsion

En l’espèce, Madame [L] ne demande pas la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, l’expulsion de Madame [D] [N] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de suppression des délais avant expulsion

L’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L 412-1 du même code précise quant à lui que l’expulsion d’un local d’habitation ne peut avoir lieu qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux. Ce délai ne s’applique pas si le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes concernées sont entrées dans les locaux par voie de fait, contrainte, menace ou manœuvres. L’article L 412-6, relatif à la trêve hivernale, exclut également le bénéfice de ce sursis lorsque l’introduction dans les lieux s’est faite par voie de fait, contrainte, menace ou manœuvres.

En l’espèce, pour demander l’application de ces dispositions, Monsieur [R] indique que le compagnon de Madame [N] se livre à des troubles importants du voisinage et commet des voies de fait.

Au soutien de ces éléments, il produit une attestation anonyme et une autre émanant de Monsieur [G] non datée et illisible en raison de la qualité de l’impression. Il produit également des photos de la porte d’entrée du logement non datées et non localisées sur lesquelles il identifierait des traces de sang ainsi qu’une plainte déposée le 11 juin 2025.

De son côté, le conseil de Madame [N] indique qu’en effet, sa cliente rencontre d’importantes difficultés personnelles notamment avec son compagnon, qu’elle serait sous son emprise mais qu’elle ne souhaite pas en faire état davantage.

La plainte déposée récemment pour violences physiques et psychologiques confirme toutefois cette situation complexe et dangereuse pour Madame [N].

En conséquence, au regard des éléments produits aux débats, il y a lieu de faire droit à la demande en raison de l’usage de voies de fait ou menaces.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le conseil de Madame [N] décrit une situation personnelle fragile justifiant l’octroi de délais de paiement. Toutefois, aucun document justificatif notamment de ses ressources n’est produit aux débats.

Eu égard au montant de la dette, à l’absence d’informations sur le montant des revenus de la locataire et aux attentes légitimes du bailleur, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [N], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [D] [N] sera condamnée à payer la somme de 200 euros à Monsieur [W] [R] en application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

REJETONS l’exception de nullité du commandement de payer et le DECLARONS régulier,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mai 2023 entre Monsieur [W] [R] et Madame [D] [N] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2]) sont réunies à la date du 28 janvier 2025,

DÉCLARONS en conséquence Madame [D] [N] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 28 janvier 2025,

DISONS que les délais prévus aux articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne trouveront pas à s’appliquer en raison de voies de fait,

DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les 8 jours de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [D] [N] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 28 janvier 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Madame [D] [N] à payer à Monsieur [W] [R] la somme provisionnelle de 9570 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 27 novembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise,

DÉBOUTONS Monsieur [W] [R] de ses autres demandes,

CONDAMNONS Madame [D] [N] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [D] [N],

CONDAMNONS Madame [D] [N] à payer la somme de 200 euros à Monsieur [W] [R] en application de l’article 700 du code de procédure civile ,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS