N°Minute:25/01648

N° RG 25/00870 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PSOU

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 11 Juillet 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [E] [R] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 26 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 11 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 11 Juillet 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à :SCP COSTE DAUDE VALLET LAMBERT

Copie certifiée delivrée à :

Le 11 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er juillet 2022 ayant pris effet le même jour, Monsieur [G] [Z], a consenti à Madame [E] [R] [S] un bail d’habitation sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 427 euros, outre une provision mensuelle sur charges à hauteur de 37 euros.

Par acte du 28 juin 2022, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [E] [R] [S].

Le 5 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [E] [R] [S] un commandement de payer la somme principale de 1 986,28 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté au mois d’octobre 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

En application de cet engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur la somme de 2845,37 euros au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [G] [Z] lui a délivré quittance subrogative le 8 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, signifié à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [E] [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, pour l’audience du 26 mai 2025, aux fins d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire du bail et sa condamnation à lui payer la somme de 2 845,37 euros.

A ce jour, aucun diagnostic social et financier concernant Madame [E] [R] [S] n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été examinée à l’audience du 26 mai 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, assistée par son avocat qui a déposé ses écritures à l’audience, conclut comme suit :

A titre principal,

— dire et juger recevable et bien fondé ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [E] [R] [S],

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [R] [S] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

En toute hypothèse,

— condamner Madame [E] [R] [S] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 082,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05/11/2024 sur la somme de 1 986,28 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Madame [E] [R] [S] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [E] [R] [S] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— condamner Madame [E] [R] [S] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se fonde sur cette clause qui est contenue dans le contrat et sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle fait valoir que Madame [E] [R] [S] n’a pas payé les sommes exigées par le commandement de payer dans les deux mois.

A l’appui de sa demande de condamnation de Madame [E] [R] [S] à lui payer la somme réactualisée en mai 2025 de 4 082,89 euros, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se fonde sur l’article 2309 du code civil. La société en demande estime qu’elle est bien fondée à obtenir la condamnation de la défenderesse car elle a réglé des loyers à sa place et peut en obtenir le remboursement en étant subrogée dans les droits du bailleur.

Assignée selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, Madame [E] [R] [S] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

L’article 472 prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que caution solidaire de la locataire, alors que la dette était supérieure à quatre fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

• 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

• 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

• 3° Le décompte de la dette ;

• 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

• 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

• 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer en date du 5 novembre 2024 vise la clause résolutoire et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 janvier 2025, date de résiliation dudit bail.

Il convient en conséquence de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 6 janvier 2025.

À compter de la résiliation du bail, Madame [E] [R] [S], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, il résulte de la quittance subrogative du 7 mai 2025, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale de 4 082,89 euros pour le compte de Madame [E] [R] [S] au titre des loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de constater que le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives versées aux débats par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, exceptée celle du 8 janvier 2025 uniquement signée par le mandataire, et en contradiction avec les déclarations de la demanderesse à l’audience, ne sont pas signés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera par conséquent déboutée de sa demande de condamnation de Madame [E] [R] [S] à payer la somme de 4 082,89 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2022 entre Monsieur [G] [Z] et Madame [E] [R] [S] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 6 janvier 2025 ;

DÉCLARE en conséquence Madame [E] [R] [S] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 6 janvier 2025 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [R] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [E] [R] [S] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 6 janvier 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de sa demande tendant à la condamnation de Madame [E] [R] [S] à lui payer la somme de 4 082,89 euros ;

CONDAMNE Madame [E] [R] [S] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE