N°Minute:25/00099

DOSSIER : N° RG 24/01102 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PKHC

Copie exécutoire à

SARL SANGUINEDE – DI FRENNA & ASSOCIES

expédition à

M^e Nicolas GALLON

le 16 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 15 Janvier 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Fabrice DI FRENNA de la SARL SANGUINEDE – DI FRENNA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [V] [Z] EPOUSE [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice DI FRENNA de la SARL SANGUINEDE – DI FRENNA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [K] [L], demeurant [Adresse 2] [Adresse 5][Adresse 4]

représenté par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [F] [P], demeurant [Adresse 2] [Adresse 5][Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 10 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 15 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 23 juillet 2015, Monsieur [U] [O] et Madame [V] [O] ont donné à bail à Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] un immeuble à usage d’habitation, avec emplacement de stationnement, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 620 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 80 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 septembre 2023 et réceptionnée le 8 septembre 2023, Monsieur [U] [O] et Madame [V] [O] ont fait délivrer à Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P], un congé pour reprise prenant effet au 24 juillet 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 octobre 2024 et réceptionnée le 10 octobre 2024, Monsieur [U] [O] et Madame [V] [O] ont mis en demeure Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] de quitter les lieux sous huitaine et de prendre attache avec eux afin de convenir d’une date pour établir l’état des lieux de sortie.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 14 novembre 2024, Monsieur [U] [O] et Madame [V] [O] ont fait assigner Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] pour l’audience du 10 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et ont demandé, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail du fait du congé pour reprise à compter du 31 septembre 2023,

— l’expulsion de Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financier et moral,

— la condamnation de Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] aux entiers dépens et à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 10 décembre 2024, Monsieur [U] [O] et Madame [V] [O] étaient représentés par leur conseil. Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] étaient également représentés par leur conseil.

Monsieur [U] [O] et Madame [V] [O] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation.

Par conclusions, Monsieur [U] [O] et Madame [V] [O] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de leurs moyens. Ils se sont par ailleurs opposés à la demande faite Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux au motif que ces derniers ne justifient pas d’une démarche active de recherche d’une solution de relogement depuis la délivrance du congé. Ne pouvant récupérer leur logement à la date prévue, ils ont également indiqué avoir dû conclure un contrat de bail le 14 septembre 2024.

Par conclusions, Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] ont exposé leur situation personnelle, tant familiale que financière et professionnelle. Madame [F] [P] est intérimaire dans la restauration collective et Monsieur [K] [L] est actuellement sans emploi. Leurs ressources mensuelles s’élèvent à environ 800 euros. Le couple a quatre enfants à charge qui étudient, dont deux mineurs. La famille occupe le logement depuis 9 ans et les loyers ont toujours été payés en temps et en heure. Ils ajoutent que la faiblesse de leurs revenus ne leur permet pas d’accéder à un logement sur le marché. Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] sollicitent donc l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux. Ils sollicitent également le rejet de la demande de condamnation à des dommages et intérêts de Monsieur [U] [O] et Madame [V] [O] et demandent à ce que chacune des parties supporte ses dépens.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter de la délivrance d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’échéance du bail

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article.

En l’espèce, le congé pour reprise a été délivré par lettre recommandée avec accusé de réception le 8 septembre 2023, avec une prise d’effet fixée au 24 juillet 2024. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité et est motivé par la reprise des lieux par Monsieur [U] [O] et Madame [V] [O], qui paient actuellement un logement en location.

Le bail ayant été conclu le 23 juillet 2015, les locataires sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 24 juillet 2024.

À compter de l’échéance du bail, devenus occupants sans droit ni titre, Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] seront tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Conformément à l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] exposent leurs difficultés à trouver une solution de relogement et sollicitent donc un délai d’un an pour quitter les lieux.

De leur côté, Monsieur [U] [O] et Madame [V] [O] s’opposent à l’octroi de tout délai pour quitter les lieux.

Il convient de constater que l’échéance à la suite du congé pour reprise a été fixée au 24 juillet 2024 et qu’à la date de l’audience, soit quasiment six mois après cette échéance, Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] se trouvent toujours dans les lieux.

Il ne peut être imposé plus longtemps aux bailleurs d’attendre de rentrer en possession de leur bien alors même que les locataires ne démontrent ni de l’impossibilité à trouver une solution de relogement, ni des démarches entreprises pour trouver une solution de relogement.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais supplémentaires sollicités par les locataires.

Sur la demande de dommages intérêts

Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie. Le juge des référés n’étant pas saisi du principal et n’ayant pas à se prononcer sur une question de fond, il ne peut donc condamner à des dommages et intérêts, à l’exception d’une provision sur dommages et intérêts.

En l’espèce, Monsieur [U] [O] et Madame [V] [O] sollicitent la condamnation de Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financier et moral.

Le juge des référés n’ayant pas vocation à allouer des dommages et intérêts à titre non provisoire, Monsieur [U] [O] et Madame [V] [O] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P], parties perdantes, sera donc condamnés in solidum aux dépens, hors ce qui a déjà été réglé.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum, à ce titre, Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] à payer à Monsieur [U] [O] et Madame [V] [O] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS l’échéance du bail conclu le 23 juillet 2015 entre Monsieur [U] [O], Madame [V] [O], Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] concernant l’immeuble à usage d’habitation, avec emplacement de stationnement, situé [Adresse 3], à la date du 24 juillet 2024, suite au congé pour reprise ;

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 24 juillet 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par les bailleurs,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] devront payer à compter de la date d’échéance du bail le 24 juillet 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS Monsieur [U] [O] et Madame [V] [O] de leurs autres demandes, notamment de leur demande de condamnation à des dommages et intérêts,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] aux dépens, hors ce qui a déjà été réglé,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P],

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [L] et Madame [F] [P] à payer à Monsieur [U] [O] et Madame [V] [O] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS