N°Minute:25/01844

N° RG 24/02412 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PK3A

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

DEMANDEUR:

S.A.R.L. PROMOTION 3 PONTS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aurore BURGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [E] [B]

née le 08 Janvier 1999 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julie RICHARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c341722025002278 du 14/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]

représenté par M^e Stanislas CHAMSKI, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Juin 2025

Affaire mise en deliberé au 04 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 04 Septembre 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Aurore BURGER

M^e Stanislas CHAMSKI

Copie certifiée delivrée à : M^e Julie RICHARD

Le 04 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 août 2020 ayant pris effet le même jour, la SARL PROMOTION 3 PONTS a donné à bail à Madame [E] [B] un logement à usage d’habitation, avec parking n°12, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 750 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 90 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 750 euros.

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement en date du 24 août 2020.

Par acte sous seing privé en date du 09 septembre 2020, Monsieur [V] [B] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [E] [B] jusqu’au 14 août 2023.

Des loyers et charges demeurant impayés, la SARL PROMOTION 3 PONTS a, par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2022, fait délivrer à Madame [E] [B] un premier commandement d’avoir à payer la somme principale de 1277,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté en date du 16 décembre 2021, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Ledit commandement de payer a été signifié à Monsieur [V] [B], en sa qualité de caution solidaire, par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2022.

De nouveaux loyers et charges demeurant impayés, la SARL PROMOTION 3 PONTS a, par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, fait délivrer à Madame [E] [B] un deuxième commandement d’avoir à payer la somme principale de 3 821,16 euros au titre de l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 01 juillet 2024, la SARL PROMOTION 3 PONTS a de nouveau fait délivrer à Madame [E] [B] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 2 487,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté en date du 01 juin 2024, mensualité de juin 2024 comprise, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Ledit commandement de payer a été signifié à Monsieur [V] [B], en sa qualité de caution solidaire, par acte de commissaire de justice en date du 09 juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, la SARL PROMOTION 3 PONTS a fait assigner Madame [E] [B] et Monsieur [V] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de :

constater la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire en raison des impayés de loyers et charges,

ordonner l’expulsion de Madame [E] [B] et celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, avec indexation, et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux, et les condamner solidairement au paiement de celle-ci,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 4 633,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 08 octobre 2024, avec intérêts au taux légal, à parfaire au jour de la décision à intervenir,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner solidairement aux dépens de l’instance, en ce compris les frais des commandements de payer, des dénonciations à la caution et des dénonciations aux services de la CCAPEX.

A la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [E] [B], daté du 12 novembre 2024. La conclusion est que la locataire n’a pas répondu à la convocation du travailleur social.

Madame [E] [B] a quitté le logement en date du 12 décembre 2024. Un premier état des lieux de sortie a été effectué par les parties en date du 13 décembre 2024, puis un second état des lieux de sortie a été dressé par un commissaire de justice dans un procès-verbal de constat en date du 16 décembre 2024.

Sur le plan procédural, après la mise en place d’un calendrier de procédure et deux renvois dont un à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 19 juin 2025.

A cette audience, la SARL PROMOTION 3 PONTS, représentée par son avocat qui a plaidé, a sollicité :

Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

DONNER ACTE à la SARL PROMOTION 3 PONTS de ce qu’elle se désiste de ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [V] [B] dans le cadre de la présente instance

CONSTATER la résiliation du contrat de bail au 13/12/2024 tenant le départ volontaire de Madame [E] [B]

DECLARER valable l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 13/12/2024 et corroboré par constat dressé par Commissaire de justice en date du 16/12/2024

JUGER opposable à Madame [E] [B] l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 13/12/2024 et corroboré par constat dressé par Commissaire de justice en date du 16/12/2024,

CONDAMNER Madame [E] [B] à payer à la SARL PROMOTION 3 PONTS une somme de 7.441,14 € au titre des loyers, provisions sur charges, et régularisation de charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrête au 13/12/2024 avec intérêts de droit au taux légal, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir,

CONDAMNER Madame [E] [B] à payer à la SARL PROMOTION 3 PONTS une somme de 201,00 € TTC au titre des frais du constat d’état des lieux de sortie dressé par un huissier de justice,

CONDAMNER Madame [E] [B] à payer à la SARL PROMOTION 3 PONTS une somme de 8.773,20 € TTC (déduction faite du dépôt de garantie verse par la locataire à hauteur de 750,00 €) au titre des frais de remise en état,

DEBOUTER Monsieur [V] [B] de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires

DEBOUTER Madame [E] [B] de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires

A titre subsidiaire, ORDONNER avant dire droit la réalisation d’une expertise graphologique aux frais avancés de la défenderesse qui dénie sa signature sur l’état des lieux de sortie établi le 13/12/2024,

CONDAMNER Madame [E] [B] à payer à la SARL PROMOTION 3 PONTS la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile CONDAMNER Madame [E] [B] aux entiers dépens et notamment le coût des commandements délivrés les 01/07/2024, 29/01/2024 et 13/01/2022, des dénonciations à la caution en date des 09/07/2024, 02/02/2024 et 19/01/2022, et les dénonciations aux services de la CCAPEX.

En défense, Madame [E] [B], également représentée par son avocat qui a plaidé, a demandé :

Vu les articles 3-2, 7 a) b) c) et d), et 22 de la loi du 6 juil1et 1989,

Vu l’article 1301-2 du code civil,

Vu 1'article L331-1 du Code de l’énergie,

CONSTATER la nullité du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice en date du 16/12/2024.

FIXER le montant de la dette locative de madame [B] à la somme de 686,81 euros.

CONDAMNER la SARL PROMOTION 3 PONTS à payer at Madame [E] [B] la somme de 63,19 au titre de la restitution du dépôt de garantie (750 — 686,81).

CONDAMNER la SARL PROMOTION 3 PONTS à payer à Madame [E] [B] la somme de 1808,01 euros au titre de la répétition de la somme indue perçue au titre de la régularisation de charges d’octobre 2022.

DEBOUTER la SARL PROMOTION 3 PONTS de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

CONDAMNER la SARL PROMOTION 3 PONTS aux entiers dépens.

CONDAMNER la SARL PROMOTION 3 PONTS à verser à Maître Julie RICHARD la somme de 2000 euros au lieu et place de la rétribution de l’Etat en application de 1'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Monsieur [V] [B], aussi représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a conclu :

Tenant les relations contractuelles liant Mademoiselle [E] [B] et la SARL PROMOTION 3 PONTS.

Tenant l’acte d’engagement de caution régularisé par Monsieur [V] [B].

Tenant les dispositions des articles 22-1 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, L331-1 du Code de l’énergie.

Tenant la durée limitée de l’engagement souscrit par Monsieur [V] [B].

Tenant la forme sociale de la SARL PROMOTION 3 PONTS.

Tenant la nullité de l’acte de cautionnement.

Tenant la nature de la dette réclamée à l’encontre de Mademoiselle [E] [B].

Débouter la SARL PROMOTION 3 PONTS des demandes présentées à l’encontre de Monsieur [V] [B].

Condamner la SARL PROMOTION 3 PONTS à verser à Monsieur [V] [B] :

1000 € à titre de dommages-intérêts

1800 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC.

Condamner la SARL PROMOTION 3 PONTS aux dépens d’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 04 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la demandant tendant à voir écarter les dernières conclusions récapitulatives de la SARL PROMOTION 3 PONTS

En application de l’article 446 – 2 du code de procédure civil, lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d’accord, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces.

Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les écritures précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Lorsque les parties formulent leurs prétentions et moyens par écrit et qu’elles ne sont pas assistées ou représentées par un avocat, le juge peut, avec leur accord, prévoir qu’elles seront réputées avoir abandonné les prétentions et moyens non repris dans leurs dernières écritures communiquées.

A défaut pour les parties de respecter les modalités de communication fixées par le juge, celui-ci peut rappeler l’affaire à l’audience, en vue de la juger ou de la radier.

Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

En l’espèce, en dépit des engagements pris le 06 mai 2025 par les avocats des parties mentionnant qu’ils ne souhaitaient plus conclure ou échanger de pièces, et de l’arrêt des échanges entre les parties, l’avocat du de la défenderesse a établi un nouveau jeu de conclusions postérieurement à cette date.

Lors de l’audience du 19 juin 2025, le représentant de Madame [E] [B] a sollicité que soient écartées les conclusions déposées aux intérêts de la demanderesse postérieurement au 06 mai 2025 pour ne retenir que celles établies antérieurement à cette date.

Par courriel en date du 30 juillet 2025, le conseil de la défenderesse a finalement indiqué ne pas demander le rejet des conclusions déposées postérieurement à la clôture par le conseil de la SARL PROMOTION 3 PONTS.

Dès lors, la clôture ayant été ordonnée sauf meilleur accord. Il convient de déclarer recevables les conclusions en raison de l’accord de la défenderesse.

Sur le désistement des demandes à l’égard de Monsieur [V] [B]

En application de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En l’espèce, il convient de prendre acte du désistement de la SARL PROMOTION 3 PONTS de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [V] [B].

En tout état de cause, les parties s’entendent sur la nullité de l’acte de cautionnement.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Madame [E] [B] ayant quitté le logement en date du 12 décembre 2024, la demande de résiliation du contrat de bail est désormais sans objet.

Sur la demande d’expulsion

En application de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En l’espèce, il convient de prendre acte du désistement de la SARL PROMOTION 3 PONTS, lors de l’audience du 19 juin 2025, de sa demande d’expulsion formée à l’encontre de Madame [E] [B]. En tout état de cause, cette dernière ayant volontairement quitté le logement en date du 12 décembre 2024, la demande d’expulsion est désormais sans objet.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SARL PROMOTION 3 PONTS sollicite la condamnation de Madame [E] [B] à lui verser la somme de 7 441,14 euros au titre des loyers, provision sur charges, régularisations des charges et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 12 décembre 2024, date à laquelle la locataire a quitté le logement, et ce avec intérêts au taux légal.

Sur les loyers, indemnités d’occupations et provisions sur charges impayés

Il ressort du décompte locatif versé aux débats par la SARL PROMOTION 3 PONTS que Madame [E] [B] reste redevable de la somme de 2 476,81 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupations arrêtés au 12 décembre 2024, date du départ des lieux de la locataire, hors régularisation des charges.

Il ressort néanmoins des documents produits par la locataire, et notamment du courrier de la CAF en date du 14 mai 2025, que l’allocation logement versée directement par la CAF à la bailleresse pour le compte de la locataire a été suspendue à compter du mois de juin 2024 en raison du non-respect des critères de décence par le logement loué, et dans l’attente de la réalisation des travaux par la bailleresse.

Ledit courrier précise que « l’allocation de logement ne sera plus versée à votre bailleur et il ne peut pas vous la réclamer, mais vous êtes toujours dans l’obligation de payer la part de loyer demeurant à votre charge », à savoir le « montant mensuel du loyer moins [le] montant mensuel de votre aide au logement ».

Madame [E] [B] verse également des captures d’écran justifiant de ses droits à l’allocation logement familiale, suspendus, à hauteur de 440 euros pour les mois de juin à septembre 2024 puis à hauteur de 455 euros pour le mois d’octobre 2024. Elle ne justifie néanmoins pas de ses droits suspendus pour les mois de novembre et décembre 2024.

Il convient par conséquent de déduire du décompte établi par la bailleresse les sommes de 440 euros, 440 euros et 445 euros correspondant aux montants de l’allocation logement pour les mois d’août, septembre et octobre dont le paiement a été suspendu par la CAF en raison de la non-conformité du logement et dans l’attente de la réalisation des travaux par la bailleresse, les montants de l’allocation logement pour les mois de juin et juillet 2024 étant d’ores et déjà déduits du décompte.

Madame [E] [B] reste donc redevable de la somme de 1 151,81 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupations arrêtés au 12 décembre 2024, hors régularisation des charges et après déduction du montant de l’allocation logement suspendue par la CAF par la faute du bailleur.

Sur la régularisation des charges

Il ressort du décompte locatif versé aux débats par la SARL PROMOTION 3 PONTS que Madame [E] [B] reste redevable de des sommes de 2 487,70 euros et 2 476,63 euros au titre des régularisations des charges locatives pour les années 2023 et 2024, correspondant à la taxe d’ordures ménagères, à la consommation d’électricité et à la consommation d’eau, après déduction des provisions sur charges.

Sur la taxe d’ordures ménagères

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [E] [B] reste redevable de la somme de 117,89 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2023 et 139,26 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2024.

La SARL PROMOTION 3 PONTS verse aux débats les justificatifs des taxes d’ordures ménagères 2023 et 2024 ainsi que le détail du calcul permettant de déterminer le montant du par la locataire, au prorata de la superficie.

En tout état de cause, Madame [E] [B] ne conteste pas être redevable des sommes de 117,89 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2023 et 139,26 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2024.

Il convient par conséquent de dire que Madame [E] [B] reste redevable de la somme de 117,89 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2023 et 139,26 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2024.

Sur la consommation d’électricité

Il est constant que, si le décret du 26 août 1987 énonçant limitativement la liste des charges récupérables qui ne comprend que les dépenses d’électricité individuelles, un locataire ayant bénéficié d’une prestation en nature qu’il ne peut restituer doit payer une indemnité équivalente à la facture acquittée en son nom par le bailleur.

La SARL PROMOTION 3 PONTS verse aux débats deux factures ENGIE, une première en date du 11 avril 2023 d’un montant total de 9 667,65 euros pour la consommation d’électricité du 05 février 2022 au 04 février 2023, soit 41 303 kWh, et une seconde en date du 23 février 2024 d’un montant total de 12 732,57 euros pour la consommation d’électricité du 05 février 2023 au 04 février 2024, soit 41 782 kWh.

Elle produit également des photographies d’un compteur portant un numéro 12, numéro d’appartement de Madame [E] [B], qu’elle indique être celui relevant la consommation individuelle de la locataire.

Lesdites photographies laissent apparaitre un « relevé compteur électricité 2022 » de 98997, un « relevé compteur électricité 30/09/2023 » de 09598 et un « relevé compteur électricité 30/09/2024 » de 19672, soit une consommation d’électricité de 10 600 kWh pour 2023 et 10 074 kWh pour 2024.

La locataire est donc redevable de la somme de 2 481,03 euros (10600 x 9667,35 / 41303) pour l’année 2023 et 3 023,16 euros (10074 x 12538,60 / 41782) pour 2024.

Il convient néanmoins de relever que la bailleresse ne sollicite au titre de la régularisation de la consommation d’électricité pour 2023 que la somme de 2 445,73 euros, et ainsi de dire que Madame [E] [B] est redevable de la somme de 2 445,73 euros au titre de la consommation d’électricité pour la régularisation de charges 2023, et 3 022,16 euros au titre de la consommation d’électricité pour la régularisation de charges 2024.

Sur la consommation d’eau

La SARL PROMOTION 3 PONTS verse aux débats deux factures EAU DU BAS LANGUEDOC, une première en date du 06 avril 2023 d’un montant total de 2 734,01 euros pour la consommation d’eau de mars 2022 à mars 2023, soit 678 m3, et une seconde en date du 16 avril 2024 d’un montant total de 2 176,73 euros pour la consommation d’eau de mars 2023 à avril 2024, soit 509 m3.

Elle produit également des photographies d’un compteur portant un numéro 12, numéro d’appartement de Madame [E] [B], qu’elle indique être celui de la locataire.

Lesdites photographies laissent apparaitre un « relevé compteur électricité 2022 » de 01533, un « relevé compteur électricité 30/09/2023 » de 01782 et un « relevé compteur électricité 30/09/2024 » de 01905, soit une consommation d’eau de 249 m3 pour 2023 et 123 m3 pour 2024.

La locataire est donc redevable de la somme de 1004,09 euros (249 x 2734,01 / 678) pour l’année 2023 et 526,01 euros (123 x 2176,73 / 509) pour 2024.

Il convient néanmoins de relever que la bailleresse ne sollicite au titre de la régularisation de la consommation d’eau pour 2024 que la somme de 394,89 euros, et ainsi de dire que Madame [E] [B] est redevable de la somme de 1004,19 euros au titre de la consommation d’eau pour la régularisation de charges 2023, et 394,89 euros au titre de la consommation d’eau pour la régularisation de charges 2024.

En définitive, il convient ainsi de dire que Madame [E] [B] est redevable de la somme totale de 3567,81 euros au titre de la régularisation des charges pour 2023 et 3 556,31 euros pour la régularisation des charges pour 2024, comprenant la taxe foncière et les consommations d’eau et d’électricité.

Il convient néanmoins de déduire les provisions sur charges versées par la locataire à hauteur de 90 euros par mois, soit 1 080 euros par an.

Madame [E] [B] reste ainsi redevable de la somme totale de 2 487,81 euros au titre de la régularisation des charges pour 2023 et 2476,31 euros pour la régularisation des charges pour 2024.

Madame [E] [B] sera par conséquent condamnée à payer à la SARL PROMOTION 3 PONTS la somme de 6 115,93 euros au titre des loyers, provision sur charges, régularisations des charges et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 12 décembre 2024, date à laquelle la locataire a quitté le logement, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle sera de surcroit déboutée de sa demande de restitution de l’indu à hauteur de 1 808,01 euros au titre de la facture de régularisation de charges locative en 2022.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. S’il n’a pas été fait un état des lieux d’entrée, le preneur est alors présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve contraire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la condamnation de la locataire sortante à lui verser la somme de 8 773,20 euros au titre des frais de remise en état du logement, après déduction du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux par la locataire à hauteur de 750 euros.

Sur la validité des états des lieux de sortie

Madame [E] [B] soutient que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 16 décembre 2024 est nul en ce qu’elle n’a pas été convoquée à participer aux opérations. Elle affirme ainsi que, faute d’état des lieux de sortie permettant la comparaison de l’état du logement avec l’état des lieux d’entrée signé en date du 24 août 2020, elle ne peut être tenue à réparation.

Il convient toutefois de rappeler qu’il est constant qu’un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi par un commissaire de justice, même non contradictoirement, est valable et constitue un élément de preuve opposable au locataire dès lors qu’il a été réalisé immédiatement après le départ du locataire. Si par principe, le recours à un commissaire de justice pour établir un état des lieux de sortie n’est prescrit qu’à défaut d’établissement contradictoire et amiable entre les parties, la bailleresse justifie de la réalisation d’un état des lieux par commissaire de justice du fait qu’elle se soit aperçue que l’état des lieux de sortie contradictoire signée par Madame [B] l’a été avec une signature très différente de celle existant au contrat de bail dans l’état des lieux d’entrée.

Ainsi, elle a pu craindre que Madame conteste sa signature, ce d’autant qu’elle a rayé la mention « certifié exacte ».

Dès lors, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ayant été dressé par le commissaire de justice dès le 16 décembre 2024, soit seulement trois jours après le départ des lieux de la locataire, apparaît valable. La locataire sera déboutée de sa demande de nullité du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

Par ailleurs, il convient de noter que les observations faites dans ledit procès-verbal de constat concordent avec celles mentionnées dans l’état des lieux de sortie dressé par les parties en date du 13 décembre 2024, auquel Madame [E] [B] reconnait dans ses écritures avoir été présente.

Ainsi sera pris en compte tant l’état des lieux de sortie réalisé entre les parties le 13 décembre 2024 que l’état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice le 16 décembre 2024 pour apprécier les dégradations locatives causées par la locataire.

Sur l’existence de dégradations

En l’espèce, pour solliciter le règlement de la somme de 8 773,20 euros, la SARL PROMOTION 3 PONTS verse aux débats une facture de la société ATELIER ST BLAISE ST THOMAS en date du 09 janvier 2025 d’un montant total de 9 253,20 euros.

Il ressort tout d’abord de la comparaison entre les états des lieux de sortie et l’état des lieux de d’entrée que la remplacement de la portée d’entrée, de la vitre du salon, du mécanisme du volet roulant du salon, de l’interrupteur du salon, de deux sports du salon ainsi que la recherche pour les câbles, de la télécommande des climatiseurs, des plinthes de la cuisine, de la vitre de la cuisine, de quatre des spots de la cuisine et la recherche pour les câbles, du cache prise de la cuisine, du meuble lavabo, de la vasque et de la robinetterie de la salle de bain, des deux appliques sur miroir de la salle de bain, des joints de la salle de bain, du carreau de faïence, des deux spots de la salle de bain, d’une des appliques et d’un des spots du bureau, de deux spots dans le dressing, de trois spots dans la chambre, de trois caches prises ou interrupteurs, d’une plinthe dans la chambre, le nettoyage de l’escalier et des murs de l’escalier, du sol du salon, du sol du couloir, de la salle de bain, du placard du bureau, du dressing, de la chambre, de traces de peinture dans la chambre, du placard de la chambre, le rebouchage des trous dans le placo de l’escalier, la révision des portes de placard et le changement des roulettes, l’enlèvement des autocollants sur le placard ou encore la peinture des murs et plafonds de l’escalier, des portes de placard, du placard et de la porte du bureau sont imputables à la locataire.

La locataire s’étant maintenue quatre années dans le logement, il convient toutefois de prendre en compte l’usage normal du bien, c’est-à-dire la vétusté, et ainsi de limiter le montant des sommes dues à la somme de 500 euros.

Il ressort également de la comparaison entre les états des lieux de sortie et l’état des lieux de l’entrée que l’état de l’abris de jardins, du volet roulant de la fenêtre du salon, de la vitre, de la barrière de la terrasse, de la terrasse ou encore des plinthes du couloir n’apparaissent pas dans l’état des lieux d’entrée. La locataire est ainsi réputée les avoir pris en bon état de réparations locatives et est ainsi responsable des dégradations relevées. Elle est donc redevable selon devis de la somme de 780 euros (150+147+340+12+23)

En revanche, la porte en haut des escaliers était déjà en état moyen lors de l’entrée dans le logement de la locataire. Il convient ainsi de limiter la somme due par cette dernière à ce titre à la somme de 300 euros.

De même, les désordres affectant la porte de placo sous la fenêtre du salon, la peinture côté fenêtre dans le salon, le cache prise dans le salon, la télécommande de la climatisation, les deux spots du salon, le parquet du salon, la cheminée, le meuble et le plan de travail de la cuisine ou encore la peinture du mur côté fenêtre du bureau et enfin pour la porte d’entrée existaient déjà lors de l’entrée dans les lieux de la locataire. La bailleresse sera donc déboutée de ses demandes.

L’état des lieux d’entrée ne mentionne aucunement la présence des deux étagères dans l’alcôve de la cuisine, indiquées comme manquantes dans les états des lieux de sortie. Leur présence n’étant pas justifiée au moment de l’installation de la locataire, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande.

De surcroît, les états des lieux de sortie ne font nullement référence à la nécessité de procéder au remplacement du spot de la terrasse. Ils ne mentionnent aucunement le dysfonctionnement du deuxième spot du bureau ou du mécanisme du volet roulant, et relèvent au contraire d’une des lumières fonctionne. La bailleresse sera donc déboutée de sa demande.

Enfin la comparaison entre les deux états de sortie démontre que ces derniers sont contradictoires sur certains points, et notamment sur la présence d’encombrants (non mentionnée dans l’état des lieux du 13 décembre 2024), sur le fonctionnement de la cinquième ampoule de la cuisine (état des lieux du 16 décembre 2024 note qu’un spot fonctionne sur les cinq), ou sur la nécessité de faire réparer la porte du dressing (non mentionnée dans l’état des lieux du 13 décembre 2021). Dès lors, La SARL sera par conséquent déboutée de ces demandes.

Au regard de ces éléments, il convient de dire que Madame [E] [B] est redevable envers la bailleresse de la somme de 1580 euros au titre des dégradations locatives qui lui sont imputables.

Il convient néanmoins de déduire de cette somme le dépôt de garantie versée par la locataire lors de son entrée dans les lieux à hauteur de 750 euros.

Madame [E] [B] sera donc condamnée à payer à la SARL PROMOTION 3 PONTS la somme de 830 euros au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie. Elle sera de surcroit de déboutée de sa demande de restitution de ce dernier.

Sur les frais d’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, la SARL PROMOTION 3 PONTS a demandé à Me [H] [Z], membre de la SAS EXADEX, commissaires de justice près le Tribunal judiciaire de Montpellier, de dresser l’état des lieux de sortie de Madame [E] [B].

Ledit constat dressé en date du 16 décembre 2024 ne précise néanmoins nullement que Madame [E] [B] a été convoquée à se présenter afin que l’état des lieux soit réalisé de manière contradictoire.

Le courriel envoyé par la SARL PROMOTION 3 PONTS à Madame [E] [B] également en date du 16 décembre 2024, dans la matinée, lui précisant que « sachez que je fais venir un huissier ce matin pour refaire l’état des lieux » ne peut en outre suffire à démontrer que la locataire a bien été dument convoquée.

La SARL PROMOTION 3 PONTS sera par conséquent déboutée de sa demande de condamnation de la locataire à lui verser la somme de 201 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [V] [B] sollicite la condamnation de la SARL PROMOTION 3 PONTS à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il ne produit néanmoins aucun document justifiant l’existence d’un préjudice et sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais des commandements de payer, des dénonces à la caution et des dénonces aux services de la CCAPEX.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, Madame [E] [B] devra verser à la SARL PROMOTION 3 PONTS la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL PROMOTION 3 PONTS sera néanmoins condamnée à verser à Monsieur [V] [B] la somme de 500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

DECLARE recevables les conclusions de la SARL PROMOTIONS 3 PONTS adressées postérieurement à la clôture des débats en raison de l’accord de la défenderesse ;

PREND ACTE du désistement de la SARL PROMOTION 3 PONTS de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [V] [B] ;

PREND ACTE du désistement de la SARL PROMOTION 3 PONTS de sa demande d’expulsion formée à l’encontre de Madame [E] [B] ;

CONDAMNE Madame [E] [B] à payer à la SARL PROMOTION 3 PONTS la somme de 6 115,93 euros au titre des loyers, provision sur charges, régularisations des charges et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 12 décembre 2024, date à laquelle la locataire a quitté le logement, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [E] [B] à payer la SARL PROMOTION 3 PONTS la somme de 830 euros au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie conservé par la bailleresse ;

CONDAMNE Madame [E] [B] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [E] [B] à verser à la SARL PROMOTION 3 PONTS la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL PROMOTION 3 PONTS à verser à Monsieur [V] [B] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [V] [B] de ses autres demandes ;

DEBOUTE la SARL PROMOTION 3 PONTS de ses autres demandes ;

DEBOUTE Madame [E] [B] de l’ensemble de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection