COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° : N° RG 21/04935 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NMNF

Pôle Civil section 1

Date : 20 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [P] [H]

née le [Date naissance 2] 1984 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien AVALLONE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [M] [I]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7]

Madame [N] [L] épouse [I]

née le [Date naissance 6] 1973 à [Localité 15], demeurant [Adresse 7]

représentés par Maître Tom SCHNEIDER de la SELARL SCHNEIDER ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [R] [O], architecte exerçant sous l’enseigne [R] [O] ARCHITECTURE SIRET n°433612969, demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Paul Antoine SAGNES de la SCP ADONNE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAIN

Assesseurs : Emmanuelle VEY

Romain LABERNEDE

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 06 Janvier 2025

MIS EN DELIBERE au 20 Mars 2025

JUGEMENT : rédigé et signé par Christine CASTAING première vice-présidente et le greffier et mis à disposition le 20 Mars 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [M] [I] et son épouse Madame [N] [L] ont acquis par acte notarié du 16 novembre 2017 un immeuble à usage d’habitation élevé sur cave, de 2 étages et d’un grenier au-dessus situé [Adresse 8] à [Localité 12], cadastré BY [Cadastre 4].

Madame [P] [H] est propriétaire, depuis le 6 décembre 2003, du lot n°4 situé au 3ème étage de l’immeuble jouxtant celui des consorts [S], cadastré BY n°[Cadastre 5] sis [Adresse 10].

Courant 2019, les époux [S] ont décidé d’entreprendre des travaux de rénovation de leur immeuble avec création d’une loggia nécessitant la surélévation de la toiture.

Ils ont mandaté Madame [R] [O], architecte, pour réaliser le projet et obtenir le permis de construire.

Ce permis a été délivré le 5 juin 2019 et il est devenu définitif, faute de recours, les plans prévoyant la surélévation de la toiture et la création de cette loggia.

Madame [P] [H] se plaignant notamment de la perte de vue du fait de la surélévation, a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise et de suspension immédiate des travaux.

Par ordonnance du 23 janvier 2020, le Juge des référés a rejeté la demande de suspension des travaux et a ordonné une expertise, désignant Monsieur [D] [G] pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 11 janvier 2021.

Par exploit du 28 octobre 2021, Madame [P] [H] a assigné Monsieur [M] [I] et son épouse Madame [N] [L] devant le tribunal de ce siège afin au principal de voir prononcer la démolition de la surélévation.

Par assignation en intervention forcée délivrée le 22 juillet 2022, Monsieur et Madame [I] ont assigné en garantie Madame [R] [O], architecte.

Les affaires ont fait l’objet d’un avis de jonction le 6 décembre 2022 sous le n°RG 21/04935.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, Madame [P] [H], au visa des articles 544, 653, 1240 et 1241 du Code civil, demande au tribunal de :

HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire de M. [G] en ce qu’il constate que la surélévation réalisée par les époux [I] constitue un trouble de voisinage à l’origine d’un dommage anormal dépassant les inconvénients normaux de voisinage ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE, constater sur l’un des fondements des présentes écritures le bienfondé des prétentions de Madame [H].

Conséquemment,

A titre principal :

ORDONNER la démolition de la surélévation et la remise en état du mur mitoyen aux torts exclusifs de Monsieur et Madame [I].

A titre subsidiaire :

Les CONDAMNER à lui verser la somme de 30.000 euros au titre de la réparation des préjudices causés par la surélévation.

En tout état de cause :

Les CONDAMNER à lui verser 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise et le constat d’huissier

ORDONNER l’exécution provisoire de droit.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, Monsieur et Madame [I], au visa des articles 653 du Code civil et 331 du Code de procédure civile, demandent au tribunal de :

A titre principal :

— DEBOUTER Madame [H] de l’ensemble de ses demandes

A titre subsidiaire :

— CONDAMNER Madame [R] [O] à relever et garantir Monsieur et Madame [I] du paiement de l’intégralité des sommes qui pourraient être mises à leur charge directement ou équivalentes au coût des travaux à réaliser

— En cas de condamnation à verser des dommages et intérêts, RAMENER les demandes financières à de plus justes proportions

— JUGER qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit tenant les conséquences manifestement excessives qui en résulteraient

En tout état de cause :

— CONDAMNER Madame [H] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 7 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, Madame [R] [O] demande au tribunal de:

— rejeter les demandes principales formées par Madame [P] [H] contre les époux [S] et de déclarer sans objet l’appel en garantie contre Madame [O]

— subsidiairement rejeter l’appel en garantie contre elle et la mettre hors de cause

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 9 décembre 2024. A l’issue de l’audience collégiale du 6 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constat», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I. SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

Ce régime de responsabilité d’origine jurisprudentiel a été intégré dans le code civil à l’article 1253, entré en vigueur le 17 avril 2024, prévoyant :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

Le principe suivant lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, conduit à un régime de responsabilité «objectif», c’est-à-dire qu’il ne repose pas sur la preuve d’un comportement fautif de l’auteur du dommage : seul compte l’existence d’un trouble excédant la gêne normalement attendue dans le cadre de relations de voisinage, ceci étant apprécié in concreto, en tenant compte de la situation particulière de la prétendue victime.

Dès lors, l’absence de faute ne permet pas d’échapper à une condamnation.

L’anormalité de la nuisance doit être caractérisée.

Il n’existe pas de droit acquis à un certain cadre de vie, c’est donc lorsque le trouble va dépasser un certain seuil d’acceptabilité, qu’il est considéré comme anormal et par conséquent, ouvre droit à réparation.

A. Sur les troubles invoqués

En l’espèce, les troubles énumérés par la requérante sont :

— un trouble de vue constitué par la perte totale de la vue sur la cathédrale remplacée par une vue donnant sur des parpaings non enduits à 1m30 de la fenêtre de la cuisine de son logement

— une perte d’ensoleillement et une diminution significative de la luminosité naturelle ainsi que de la baisse corrélative de la valeur du bien.

Elle invoque également l’abus de droit de bâtir contre un mur mitoyen et lié à l’exhaussement du mur mitoyen sans consentement préalable du voisin.

Au soutien de ces demandes, elle produit outre une mise en demeure du 15 novembre 2019, un procès-verbal de constat du 8 novembre 2019 et du 21 janvier 2020, une « expertise immobilière » du 6 novembre 2020 et le rapport d’expertise judiciaire.

S’agissant de la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire, elle ne saurait être accueillie en ce que ce rapport n’est ni un accord ni une transaction susceptible d’être homologué par le tribunal, mais un outil technique contenant des éléments lui permettant de statuer sur les demandes qui lui sont présentées par les parties.

L’analyse du rapport d’expertise, réalisé au contradictoire des parties, démontre que l’expert a accompli l’ensemble de sa mission de manière sérieuse, objective, circonstanciée et étayée par des constats et des mesures techniques, et qu’il a répondu de manière précise et détaillée aux questions posées et aux dires des parties.

Ainsi, ce rapport servira de support sur le plan technique à la présente décision.

Sur les abus de droit

L’article 657 du code civil prévoit : « Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu’a le voisin de faire réduire à l’ébauchoir la poutre jusqu’à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée. »

S’agissant de la surélévation, il convient de se référer à l’article 658 du même code qui dispose: « Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l’exhaussement et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune; il doit en outre payer seul les frais d’entretien de la partie commune du mur dus à l’exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l’exhaussement. »

Il ressort des photographies et schémas figurant dans le rapport d’expertise que les époux [I] ont surélevé le mur mitoyen existant sur la moitié de sa largeur « d’environ 4,5 rangs d’agglomérés de béton ».

Ces rangs d’agglomérés (d’une hauteur approximative de 80 cm) sont placés à 1,36 m de la fenêtre de la cuisine du logement de Madame [H].

L’expert retient qu’en dehors de l’emprise de la cour intérieure, la surélévation réalisée « prend appui sur un mur de l’immeuble où est implanté le logement de Mme [H] et qui ne présente aucune trace de mitoyenneté avec la maison des époux [I] » (page 20 du rapport).

Aucun empiètement n’a été constaté, l’expert retenant une élévation dans un volume privatif au fond [I] ».

Il indique également ne pas avoir relevé de non-conformité aux dispositions des articles 678 et 679 du Code civil, la surélévation réalisée ne comportant pas d’ouverture ou de vue sur le fond où est implanté le logement de Madame [H].

En l’état, les abus de droit invoqués ne sont pas retenus.

Sur les troubles de vue

Il est entendu, en zone urbaine ou péri-urbaine, que tout propriétaire doit s’attendre à être privé d’un avantage de vue ou d’ensoleillement, sauf à rendre impossible toute évolution du tissu urbain.

Partant, les troubles de vue pouvant être diminués ou supprimés par la présence d’une haie végétale ou par tout autre moyen similaire, ne sauraient caractériser le trouble anormal de voisinage, s’agissant d’un événement prévisible dans un secteur où rien ne préserve la situation telle qu’elle existe et où le droit au maintien de celle-ci n’est pas consacré.

En l’espèce, l’appartement est situé dans le quartier de l’écusson, centre historique de la ville de [Localité 12], situé au [Adresse 10], et disposait d’une vue donnant sur les toits du centre historique et sur la Cathédrale [14] de [Localité 12].

Si l’on peut s’attendre à avoir des vues qui évoluent en zone urbaine, dans le quartier en cause, disposant d’un tissu de construction très dense, globalement stable depuis de nombreuses années, il est plus difficile d’envisager un événement prévisible remettant en cause l’équilibre existant.

Il n’y a pas de contestation possible sur le fait que la surélévation entraine une perte de la vue à partir de la fenêtre de la cuisine du logement. L’expert a réalisé deux photos (pages 23 et 24) qui établissent que la vue qui existait sur la cathédrale [14] est cachée.

En termes de perte d’ensoleillement, il ressort du rapport d’expertise que :

« la durée d’ensoleillement annuel direct et théorique depuis la fenêtre de Madame [H] avant surélévation et de 1052 heures. La perte d’ensoleillement annuel direct et théorique est de 83 heures soit une perte de 7,3 % des heures d’ensoleillement annuel ».

Face à ces constatations, il y a lieu de retenir, eu égard à la perte de vue, que le trouble invoqué constitue une nuisance excédant les inconvénients normaux de voisinage, et ce même si la seconde fenêtre de la pièce principale de l’habitation, qui est un studio de 28 m², donne sur l’autre rue.

Les époux [I] à l’origine de la surélévation doivent dès lors être jugés responsables de plein droit, même sans faute de leur part, des troubles issus des travaux immobiliers de surélévation effectués.

Il leur appartient dès lors d’indemniser la requérante des préjudices subis.

B. Sur l’indemnisation des préjudices

La requérante sollicite au principal au titre de la suppression du trouble la démolition de la construction litigieuse et subsidiairement son indemnisation à hauteur de 25.000 €.

Sur le préjudice matériel

Eu égard aux troubles retenus, à défaut de preuve d’une faute caractérisée par la violation d’une règle d’urbanisme, une condamnation à démolir apparaîtrait comme excessive et sera écartée.

L’indemnisation sollicitée à hauteur de 25.000 € correspond à la perte de valeur vénale du bien immobilier de Mme [H], l’expert judiciaire retenant que la décote du bien à cause de la perte de vue et de lumière se situe entre 15% et 20% de sa valeur vénale.

L’expertise immobilière amiable produite retient une perte de 20% soit 25.000 € du fait de « la perte d’ensoleillement et de la vue exceptionnelle » de la valeur vénale du bien immobilier de Mme [H] fixée à 125.000 €.

Un des modes d’évaluation du bien produit prend pour référence une superficie de 30 m² pour le calcul de la valeur vénale, alors que la surface habitable est de 21,18 m² (mezzanine).

En l’état, une décote de 15% de la valeur moyenne de 115.000 € (3 évaluations visées par l’expert) sera retenue à hauteur de 17.250 €.

Les époux [I] seront dès lors condamnés solidairement à indemniser les troubles subis par Mme [H] à hauteur de cette somme de 17.250 €.

Sur le préjudice moral

Mme [H] qui invoque un préjudice moral et fait notamment état d’une action délibérée des époux [I] alors qu’ils ne pouvaient ignorer la nuisance qu’ils allaient causer à leur voisin, ne produit aucun document pour démontrer les circonstances et le mépris invoqués et ne justifie pas du préjudice subi.

Sa demande à ce titre sera dès lors rejetée.

II . SUR LA DEMANDE en GARANTIE

Monsieur et Madame [I] sollicitent la condamnation de l’architecte Madame [O] à les relever et garantir des éventuelles condamnations qui pourraient être mises à leur charge directement ou équivalentes aux travaux à réaliser.

Ils concluent à cet égard qu’elle aurait manqué à son devoir de conseil en ne relevant pas l’existence de la fenêtre de Mme [H].

Madame [R] [O], architecte, a eu la charge d’une mission de conception du projet des époux [I] :

— Mise en place de l’avant-projet définitif

— Demande de permis de construire

— Demande de subvention.

Elle a indiqué dans le cadre de l’expertise qu'«il n’y avait pas d’accès en toiture et qu’en conséquence, elle ne pouvait pas voir la fenêtre de Mme [H] » confirmant dans ses écritures, avoir établi ses plans sur la base du relevé du géomètre, lequel n’a pas mentionné la fenêtre du fonds [H] (page 8 du rapport d’expertise).

Faute de démontrer une erreur de conception ou un manquement aux obligations de l’architecte, qui n’était pas missionnée pour assurer le suivi d’exécution des travaux, en lien de causalité avec les troubles retenus et le dommage subi, la responsabilité de Madame [O] n’est pas établie.

La demande tendant à être relevé et garanti sera rejetée, sans pour autant prononcer une mise hors de cause.

III . SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les époux [I] succombant au principal, seront condamnés aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, mais pas le constat d’huissier relevant des frais irrépétibles.

L’équité commande de les condamner en outre à payer à Mme [H] la somme de 2.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce puisqu’elle est compatible à la nature de l’affaire, la condamnation consistant en des indemnités, et non à la destruction et à la construction d’ouvrages.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe,

DÉBOUTE Madame [P] [H] de sa demande de démolition et de remise en état du mur ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [I] et son épouse Madame [N] [L] à payer à Madame [P] [H] la somme de 17.250 € à titre d’indemnisation des troubles anormaux du voisinage subis ;

DÉBOUTE Monsieur et Madame [I] de leur demande tendant à être relevés et garantis par Madame [R] [O] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [I] et son épouse Madame [N] [L] à payer à Madame [P] [H] somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [I] et son épouse Madame [N] [L] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE