N°Minute:25/02124

N° RG 25/01012 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PT6K

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 31 Octobre 2025

DEMANDEUR:

Société SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

Société KABANE [Localité 6] OPCO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [M] [T] nom personnel [U]

, demeurant [Adresse 3] [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 01 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 31 Octobre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 31 Octobre 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître NGO Sabine

Copie certifiée delivrée à : M. [M] [T]

Le 31 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 19 juillet 2023, avec prise d’effet au 1er août 2023, la société KABANE [Localité 6] OPCO a consenti à Monsieur [T] [M] un bail d’habitation sur un logement meublé situé [Adresse 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 522 €, outre 20 € à titre de provisions sur charges.

Par acte en date du 1er août 2023, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [T] [M].

Les loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 octobre 2024. La CCAPEX de l’Hérault a été saisie le 28 octobre 2024, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, dénoncé au Préfet de l’Hérault le 7 janvier 2025, la société KABANE MONTPELLIER OPCO et la SA SEYNA ont assigné Monsieur [T] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

le condamner à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à la société KABANE [Localité 6] OPCO les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,

ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

le condamner au paiement de la somme de 1683,04 € au titre des loyers et charges arriérés, arrêtés au mois de décembre 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante : la somme de 1144,03 € à la société KABANE [Localité 6] OPCO et la somme de 539,01 € à la société SEYNA subrogée dans les droits de la société KABANE [Localité 6] OPCO à hauteur de ce montant,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et le condamner au paiement de celle-ci,

le condamner au paiement de la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

le condamner aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer du 25 octobre 2024.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 1er septembre 2025.

À cette audience, la société KABANE [Localité 6] OPCO et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, actualisant la créance en loyers et charges à la somme de 6434,12 € suivant décompte arrêté au mois de septembre 2025 inclus (539,01 € au bénéfice de la SA SEYNA et 5895,11 € au bénéfice de la société KABANE [Localité 6] OPCO ).

A cette audience, Monsieur [T] [M] était présent. Il a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement. Il a indiqué que sa procédure de demandeur d’asile était toujours en cours mais qu’il avait bénéficié d’une admission sur le territoire français, d’une durée de six mois, par la Préfecture en raison de ses importants problèmes de santé. Il a ajouté percevoir 200 € par mois.

La décision a été mise en délibéré au 31 octobre 2025.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 25 octobre 2024, la société KABANE [Localité 6] OPCO a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 905,02 € au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 décembre 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1346-1 du Code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Les demanderesses produisent un décompte arrêté au mois de septembre 2025 inclus, qui indique que la dette de Monsieur [T] [M] s’élève à 6434,12 € en loyers et charges.

Il résulte de la quittance subrogative du 28 novembre 2024 que la société GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de la Société SEYNA, a payé à la bailleresse la somme de 539,01 euros pour le compte du défendeur au titre des loyers impayés et que la société KABANE [Localité 6] OPCO a subrogé la caution dans ses droits et actions contre le locataire débiteur. Aucun élément ne permet de contester la quittance subrogative produite.

En conséquence, au vu de ce décompte et de la quittance subrogative, Monsieur [T] [M] sera condamné à payer à la société SEYNA, subrogée dans les droits de la société KABANE [Localité 6] OPCO, la somme de 539,01 € et Monsieur [T] [M] sera condamné à payer à la société KABANE [Localité 6] OPCO la somme de 5895,11 €.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [M], présent à l’audience, a indiqué que ses ressources mensuelles étaient d’un montant de 200 €. Bien que ses problèmes de santé aient été pris en considération, il ne peut lui être accordé des délais de paiement dans la mesure où il ne dispose pas de la capacité financière de reprendre le paiement du loyer et des charges, augmenté d’échéances de retard pour apurer la dette locative.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [T] [M] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [T] [M], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personnes expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

***

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2023 entre la société KABANE [Localité 6] OPCO et Monsieur [T] [M] portant sur un logement meublé situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 8 décembre 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [T] [M] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 8 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [M] à payer à la société KABANE [Localité 6] OPCO une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [T] [M] à payer à la société KABANE [Localité 6] OPCO la somme de 5895,11 € au titre des loyers et charges, dus au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [T] [M] à payer à la société SEYNA la somme de 539,01 € au titre des loyers et charges, dus au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [T] [M] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la société KABANE [Localité 6] OPCO et la SA SEYNA de leur demande en paiement sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [M] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,