TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à Me [W]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e PIGALLE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/11502

N° Portalis 352J-W-B7G-CX5RA

N° MINUTE :

Assignation du :

23 septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 27 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [D] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Valérie PIGALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2171

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par Maître [S] [J] [U], es qualité d’administrateur provisoire désigné par ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 6 mars 2025

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0684

Décision du 27 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/11502 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX5RA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 12 décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 27 février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [H] est propriétaire des lots n°29 et 30 au sein de l’immeuble sis 14 (côté cour) et [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2022 a adopté les résolutions n°8, n°19, n°22 et n°23.

C’est dans ces conditions que M. [H] a fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 23 septembre 2022, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4], à titre principal aux fins d’annulation intégrale de l’assemblée générale du 28 juin 2022, et à titre subsidiaire, d’annulation des résolutions n°8, n°19, n°22 et n°23.

Par décision du juge de la mise en état du 23 octobre 2024, a été joint au fond l’incident soulevé par M. [H] dans ses conclusions du 28 mai 2024, relatif à l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, M. [H] demande au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, de l’article 1347 du code civil, et des articles 64, 70, 514, 515, 699, 700 et 789 du code de procédure civile, de :

«  Recevoir M. [H] en ses demandes, fins et conclusions et les dire bien fondées ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice de ses demandes, comme étant irrecevables et mal fondées ;

En conséquence, y faisant droit :

Juger irrecevable le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice en ses demandes de condamnations au titre de l’arriéré des charges de copropriété, des frais de recouvrement et de dommages et intérêts, pour défaut de lien suffisant avec la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 28 juin 2022 ;

Sur les demandes de M. [H],

A titre principal :

Prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 28 juin 2022 ;

A titre subsidiaire :

Prononcer l’annulation des résolutions numéro 8, 19, 22, 23 du procès-verbal d’assemblée générale en date du 28 juin 2022 et notifié le 25 juillet 2022 ;

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice de ses demandes formulées au titre des frais de recouvrement, au titre des dommages et intérêts ainsi que toutes les demandes formulées à l’encontre de M. [H], comme étant irrecevables et mal fondées ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à payer à M. [H] la somme de 3 423,20 euros au titre des préjudices subis en provenance des parties communes et des travaux réalisés sur les parties communes par le syndicat des copropriétaires ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice à payer à M. [H] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice à supporter l’intégralité des dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dispenser M. [H] de participer aux charges générales de procédure et des frais relatifs à la présente instance qui seront répartis entre les autres copropriétaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en toutes ses dispositions, en application des articles 514 et suivants du code de procédure civile ;

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires,

Juger irrecevable le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice en ses demandes de condamnations au titre de l’arriéré des charges de copropriété, des frais de recouvrement et de dommages et intérêts, pour défaut de lien suffisant avec la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 28 juin 2022 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à payer à M. [H] la somme de 3 423,20 euros au titre des préjudices subis en provenance des parties communes et des travaux réalisés sur les parties communes par le syndicat des copropriétaires ;

En tant que de besoin et à titre subsidiaire,

Prononcer la compensation judiciaire entre les sommes qui seraient dues de part et d’autre s’agissant des charges de copropriété pour le syndicat des copropriétaires et de l’indemnisation du préjudice matériel (travaux de réparation des embellissements à la suite des travaux de ravalement de la copropriété), responsabilité objective de la copropriété ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 20ème, demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, des articles 514 et suivants, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

«  Déclarer le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] représenté par son administrateur judiciaire Maître [S] [J] [U] recevable et bien fondé en ses demandes ;

Sur l’incident introduit par M. [H] :

Débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

Sur le fond,

Débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

Condamner M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] représenté par son administrateur judiciaire Maître [S] [J] [U] une somme de 6 657,63 euros, au titre des charges de copropriété dues au 2 avril 2025 inclus, ces sommes étant augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter du 20 avril 2022, et sur le surplus à compter de l’assignation ;

Condamner M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] représenté par son administrateur judiciaire Maître [S] [J] [U] une somme de 278,85 euros au titre du remboursement des frais ;

Condamner M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] représenté par son administrateur judiciaire Maître [S] [J] [U] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Décision du 27 février 2026

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Condamner M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] représenté par son administrateur judiciaire Maître [S] [J] [U] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire et juger que les frais liés à la présente procédure resteront, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à la charge exclusive de M. [H] ;

Condamner M.[H] aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 12 décembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 27 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

M. [H] soulève l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles, en application des articles 64, 70 et 789 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne présentent pas de lien suffisant avec la présente instance, dont l’objet porte sur l’annulation de l’assemblée générale du 28 juin 2022 et de ses résolutions, et non sur le recouvrement d’arriérés de charges de copropriété ou de frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires soutient que ces demandes présentent un lien suffisant avec la présente instance, en vertu de l’article 70 alinéa 1er du code de procédure civile, que l’examen de ces demandes dans le cadre de la même procédure relève d’une bonne administration de la justice.

Sur ce,

L’article 70 du code de procédure civile dispose que : " Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout. "

En l’espèce, les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires portent sur le recouvrement d’arriérés de charges de copropriété et de frais de recouvrement ainsi que sur le paiement de dommages et intérêts en raison des impayés, tandis que les prétentions originaires de M. [H] concernent l’annulation de l’assemblée générale du 28 juin 2022 et de ses résolutions.

Décision du 27 février 2026

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Si le syndicat des copropriétaires soutient qu’une demande en compensation judiciaire a été formulée par M. [H] et qu’elle est recevable même en l’absence d’un lien suffisant, il convient de rappeler que d’une part, il s’agit d’une demande subsidiaire émanant de M. [H], lequel sollicite à titre principal l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles, et d’autre part la recevabilité de la demande de compensation judiciaire n’a aucune incidence sur le sort de ces dernières, lesquelles ne présentent aucun lien suffisant avec l’objet du présent litige.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles en paiement de la somme de 6 657,63 euros au titre des charges de copropriété, de la somme de 278,85 euros au titre des frais de recouvrement, et de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

2 – Sur la demande principale d’annulation intégrale de l’assemblée du 28 juin 2022

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

A titre liminaire, il convient de constater que la demande d’annulation de l’assemblée générale du 28 juin 2022, dont la recevabilité n’est d’ailleurs pas contestée, est recevable pour avoir été formulée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que M. [H] dispose de la qualité de défaillant pour n’avoir été ni présent ni représenté à ladite assemblée générale, ainsi qu’établi par le procès-verbal notifié le 25 juillet 2022 au demandeur.

*

M. [H] demande l’annulation intégrale de l’assemblée générale du 28 juin 2022, sur le fondement de l’article 14 alinéa 5 du décret du 17 mars 1967, en ce que la feuille de présence de l’assemblée litigieuse ne comporte pas la signature du président de séance permettant sa certification, et qu’elle ne mentionne pas le nombre de voix attachées à chaque copropriétaire, rendant la lecture des tantièmes très difficile. Il ajoute que rien ne démontre que la restitution du sens des votes soit possible, et que le résultat final n’en serait pas affecté.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient, sur le fondement des articles 14 et 17-1 du décret du 17 mars 1967, que le défaut de certification de la feuille de présence n’entraîne pas la nullité de l’assemblée, dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens des votes et que le résultat de ceux-ci n’en est pas affecté.

Sur ce,

Conformément à l’article 14 du décret du 17 mars 1967, " il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication

électronique ;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil. "

L’article 17-1 du même décret précise que : « L’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté. »

Une irrégularité affectant la feuille de présence n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation de l’assemblée générale en son entier dès lors que l’identité des copropriétaires présents ou représentés, ou votant par correspondance est précisément indiquée, de sorte que le sens des votes ne souffre pas de contestations possibles.

Il appartient alors au copropriétaire qui invoque la violation de ce formalisme de démontrer, soit le préjudice qu’il subit, soit que le contenu du procès-verbal ne reflète pas la réalité des débats.

En l’espèce, il est exact que la feuille de présence de l’assemblée générale querellée (pièce n°6) ne comporte ni la signature du président de séance ni l’indication du nombre de voix attachées à chaque copropriétaire, seuls les numéros de lots étant mentionnés à côté de leur nom.

Cependant, il ressort de l’examen du procès-verbal de cette assemblée générale (pièce n°5) que les tantièmes affectés à chacun des copropriétaires présents, représentés, absents et non représentés y sont indiqués de manière précise, permettant ainsi la restitution du sens des vote.

Alors que la charge de la preuve lui incombe, M. [H] ne rapporte nullement la preuve que les irrégularités invoquées aient empêché la reconstitution du sens des votes ou affecté le résultat de ceux-ci.

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Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 28 juin 2022.

3 – Sur les demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n°8, 19, 22, 23

— Sur la résolution n°8

Le demandeur sollicite l’annulation de la résolution n°8 pour violation de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, en ce qu’elle ne mentionne pas le nom des copropriétaires ayant voté contre, seuls étant indiqués les noms des copropriétaires s’étant abstenus et ayant voté en faveur, ce qui ne permet pas d’identifier précisément les copropriétaires opposants.

Le syndicat des copropriétaires s’y oppose, sur le fondement de l’article 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, faisant valoir que le procès-verbal d’assemblée générale comporte les noms des copropriétaires abstentionnistes et favorables, permettant ainsi par élimination, l’identification des opposants malgré l’absence de mention de leur nom.

Sur ce,

L’article 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 dispose que « le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. »

La nullité de la délibération n’est pas prononcée lors que les mentions du procès-verbal concernant le scrutin, bien qu’irrégulières, sont malgré tout suffisantes pour permettre de reconstituer le sens de chaque vote et d’identifier les copropriétaires absents ou opposants.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées que le procès-verbal ne précise pas les noms des copropriétaires ayant voté contre la résolution litigieuse. Toutefois, comme le soutient à juste titre le syndicat des copropriétaires, parmi les copropriétaires dont les noms sont mentionnés avec leur tantièmes, deux se sont abstenus et cinq ont voté pour. L’identification des copropriétaires opposants est dès lors possible par déduction, d’autant plus qu’il est précisé que le vote

« contre » émane de « 11 copropriétaires représentant 731 tantièmes ».

Il s’ensuit qu’il n’y a lieu d’annuler la résolution n°8.

— Sur la résolution n°19

A l’appui de sa demande d’annulation de la résolution n°19 relative à l’approbation de la convention d’honoraire d’avocat, M. [H] invoque l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, faisant valoir que seuls les copropriétaires du n°14 (côté cour) ont pris part au vote, alors que l’ensemble de la copropriété est concerné par ce projet de scission des bâtiments, de sorte que cette résolution a porté atteinte aux droits de vote des copropriétaires du [Adresse 12][Adresse 13] (côté rue). Il ajoute que la rédaction de la résolution est confuse, car elle détaille un processus de scission, tout en renvoyant à une convention d’honoraires décrivant une simple mission d’assistance.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que M. [H] est irrecevable à solliciter l’annulation de cette résolution car il ne relève pas de la clé de répartition « charges bâtiment cour » selon laquelle elle a été adoptée. Sur le fond, il ajoute que ce sont les copropriétaires du n°14 qui envisagent la scission et souhaitent obtenir des renseignements sur les conditions ; qu’il est donc légitime qu’ils en supportent seuls, à ce stade, les coûts d’étude ; et que la résolution vise l’assistance « dans le cadre de la préparation d’une éventuelle procédure de scission », écartant tout accord de principe sur une scission.

Sur ce,

Selon l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. »

Il résulte de ces dispositions qu’en principe, tous les copropriétaires participent aux assemblées et un copropriétaire ne saurait être exclu du vote d’une résolution au motif que celle-ci ne le concerne pas directement.

En l’espèce, il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse que la résolution n°19 est rédigée comme suit :

« 19) Résolution n°19

JURIDIQUE / Approbation de la convention d’honoraires de Maître [W] pour préparer une éventuelle scission des bâtiments, à l’initiative du bâtiment du 14 (bâtiment cour) Art. 24 Majorité simple – Clé de vote: Z. Bâtiment cour – Avant modificatif 29/04/2022

Pour information, les différentes étapes à respecter pour procéder à une scission de copropriété consistent à préparer un dossier réunissant les conditions précises matérielles, juridiques et financières du projet à savoir :

— Déterminer les incidences matérielles du projet avec un architecte : clôtures séparatives, travaux divers, sort des équipements communs (chaudière, compteur d’électricité,…),

— Déterminer s’il va être nécessaire de créer des servitudes de passage ou d’autre type, et le sort des parties communes et équipements communs indivisibles,

— Faire établir par un géomètre-expert un projet de modificatif de l’état descriptif de division,

— Faire établir par un notaire un projet de modificatif de règlement de copropriété,

— Consulter le cas échéant un avocat fiscaliste/un notaire afin de déterminer s’il convient d’anticiper certaines incidences fiscales du fait de la scission (taxe de publicité foncière, droits de mutation,…)

— Déterminer les incidences financières à savoir : les travaux à réaliser, éventuelle compensation forfaitaire à verser à la copropriété, répartition des dettes et créances du syndicat d’origine,

— Solliciter la convocation d’une assemblée générale par courrier recommandé avec accusé de réception en communiquant l’ensemble des projets de résolutions ainsi que les documents susvisés.

L’Assemblée Générale approuve la convention d’honoraires de Maître [W], de sorte à se faire accompagner dans le cadre de la préparation d’une éventuelle procédure de scission.

Sur une base de calcul de : 640 tantièmes,

se sont abstenu°e°s : 2 copropriétaires représentant 204 tantièmes

SCI Out of Control (129), Sidler – Alba (75) représenté°e°s par Vote par correspondance

Sur une base de calcul de : 436 tantièmes,

ont voté pour : 7 copropriétaires représentant 436 tantièmes "

M. [H] est recevable à agir en contestation de cette résolution, comme exposé plus haut, en raison de sa qualité de défaillant.

Toutefois, le tribunal relève sur le fond que la résolution litigieuse porte exclusivement sur l’approbation d’une convention d’honoraires d’avocat relative à une mission d’assistance et d’étude dans le cadre d’un projet de scission des bâtiments à l’initiative des copropriétaires du n°14 (côté cour), et que les étapes listées dans la résolution sont indiquées uniquement à titre informatif.

Comme le souligne justement le syndicat des copropriétaires, la résolution n°19 a été soumise à la demande des seuls copropriétaires du n°14 qui assumeront seuls ces honoraires d’avocat, à un stade purement préparatoire d’un éventuel projet de scission, sans produire aucun effet juridique. Il s’ensuit qu’elle a été adoptée conformément à la clé de répartition applicable à ces copropriétaires, qu’elle ne constitue en aucun cas un accord sur la réalisation de ce projet, de sorte qu’elle n’affecte ni les droits de vote ni les charges des copropriétaires du bâtiment n°[Adresse 13] (côté rue).

Aucune irrégularité étant caractérisée, la résolution n°19 ne saurait être annulée de ce chef.

— Sur la résolution n°22

M. [H] sollicite l’annulation de la résolution n°22, au motif que la base de calcul des tantièmes indiquée, soit 2 724 tantièmes, est erronée, alors que le nombre total de tantièmes de la copropriété est de 2 041 tantièmes. Il ajoute que, selon l’état descriptif de divisions établi en 2016 puis modifié en 2022, rien n’indique l’existence d’une répartition spéciale réunissant 2 724 tantièmes.

En défense, le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n°22 a été votée selon une clé de répartition spécifique dite " [Adresse 14] « , distincte de celle des charges communes générales totalisant 2 031 tantièmes. Il ajoute que, à supposer même une erreur sur le nombre de tantièmes mentionné, la résolution litigieuse a été adoptée à la majorité requise et sans aucun vote » contre ", de sorte que le sens du vote n’a pas été affecté.

Sur ce,

Il est de jurisprudence constante qu’une simple erreur matérielle dans la comptabilisation des votes, dépourvue de conséquences sur le sens de la décision, n’entachait pas la validité de la résolution.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces qu’il existe en effet une clé de répartition spécifique dite « ascenseur BAT rue » (pièce n°1 du syndicat des copropriétaires), portant un total de tantièmes supérieur à celui de la clé des charges communes générales. Au surplus, M. [H] ne rapporte pas la preuve que cette résolution devait être votée sur la base des 2 031 tantièmes afférents aux charges communes générales.

Par conséquent, aucune nullité n’est encourue s’agissant de la résolution n°22. Il y a lieu de rejeter cette demande.

— Sur la résolution n°23

M. [H] demande l’annulation de la résolution n°23, en ce qu’elle porte sur la mise en place d’une boite aux lettres « spéciale colis » au n°14 bis, alors que le devis annexé à la convocation mentionne le n°14, constituant selon lui un défaut d’information ne permettant pas la régularité du vote.

Le syndicat des copropriétaires s’y oppose, en alléguant qu’il s’agit d’une simple erreur d’un prestataire, ne connaissant pas le détail de la copropriété, et que cette résolution a bien été votée par les copropriétaires du n°14 bis, selon la clef de répartition « charges escalier du bâtiment rue ».

En l’espèce, la résolution litigieuse est ainsi rédigée :

«  23) Résolution n°23

TRAVAUX / Décision concernant la mise en place d’une boite aux lettres spéciale colis au 14 bis (bâtiment sur rue) Art. 24 Majorité simple – Clé de vote : Charges escalier du bat rue

L’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des conditions du / des devis / contrats concernant les travaux, et après en avoir délibéré décide l’approbation du contrat suivant, dans les conditions décrites ci-dessous :

— Objet des travaux : Mise en place d’une boite aux lettres spéciale colis au [Adresse 13] (bâtiment sur rue)

— Dates d’effet et durée : Octobre 2022

— Société retenue : VENDOME

— Décision de principe de réalisation des travaux : OUI

— Montant : 660,00 € TTC

— Montant des honoraires de suivi administratif du syndic : 0€

— Approbation du contrat/devis : OUI

— Clé de répartition applicable : Charges escalier du bat rue

— Répartition des appels de fonds dans le temps : En une seule fois en octobre 2022

Sur une base de calcul de : 276 tantièmes,

ont voté pour : 7 copropriétaires représentant 208 tantièmes

ont voté contre : 1 copropriétaire représentant 68 tantièmes

[Localité 5] (68) représenté°e°s par Vote par correspondance "

Il s’ensuit que la résolution litigieuse a été votée en toute connaissance de cause par les copropriétaires du n°14 bis, conformément à la clé de répartition applicable et qu’elle précise de manière non équivoque la mise en place d’une boîte aux lettres au 14 bis.

Aucune confusion ni défaut d’information n’a été relevé contrairement à ce que soutient M. [H], la mention du n°14 sur le devis du prestataire (pièce n°4) constituant une simple erreur matérielle, qui n’affecte en rien la clarté ni la régularité de la résolution qui mentionne bien que la mise en place de la boîte est prévue au 14 bis.

Dès lors, la demande d’annulation de la résolution n°23 sera rejetée.

4 – Sur la demande indemnitaire

M. [H] engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires, sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, estimant avoir subi un préjudice à hauteur de 3 423,20 euros correspondant au montant de la reprise des embellissements, en raison des travaux réalisés sur des parties communes ayant causé des désordres dans son appartement.

Le syndicat des copropriétaires fait observer que l’indemnité a été versée par l’assureur de M. [H], et que ce dernier ne démontre aucune faute ou négligence de la copropriété dans la réalisation du chantier.

Sur ce,

L’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

En l’espèce, le tribunal relève qu’aucune précision n’est apportée sur les travaux dont M. [H] se prévaut pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Il ne démontre ni faute de ce dernier ni lien de causalité entre ces faits et le préjudice allégué.

Par conséquent, la demande indemnitaire formulée par M. [H] sera rejetée.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, M. [H] sera débouté de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] irrecevable en ses demandes en paiement de la somme de 6 657,63 euros au titre des charges de copropriété, de la somme de 278,85 euros au titre des frais de recouvrement, et de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [D] [H] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 27 février 2026.

La greffière La présidente