TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02733

N° Portalis DBX4-W-B7J-UMSD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

[J] [O]

C/

[B] [U]

[Z] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

à Maître Sandra HEIL-NUEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [O]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [U]

demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [U]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 janvier 2019, à effet du 28 janvier 2019, sous signature électronique, Monsieur [J] [O] a donné à bail à Monsieur [B] [U] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 10].

Puis, par acte du 22 janvier 2019, également sous signature électronique, Madame [Z] [U] s’est portée caution solidaire, afin de garantir le règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives et tous dommages, intérêts, et indemnités de quelque nature que ce soit dus par Monsieur [B] [U], dans la limite maximum correspondant à trois années de loyers et charges comprises, soit à la somme de 16.920 €, étant précisé qu’en cas de reconduction du bail et par dérogation à l’article 1740 du Code civil l’engagement de caution est valable jusqu’à l’extinction des obligations du locataire sans dépasser le 28 janvier 2028.

Des loyers étant demeurés impayés et l’attestation d’assurance n’ayant pas été produite, Monsieur [J] [O] a fait signifier à Monsieur [B] [U] le 17 avril 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Monsieur [J] [O] lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 23 avril 2025, le commandement de payer a été dénoncée à la caution.

Par acte des 30 et 31 juillet 2025, Monsieur [J] [O] a fait assigner respectivement Monsieur [B] [U] et Madame [Z] [U], prise en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 17 octobre 2025 en lui demandant, au visa des articles 1224 et suivants du Code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— déclarer acquis le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail au profit du requérant,

— ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, et de pouvoir disposer de l’ensemble du mobilier garnissant les lieux loués, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— accorder le concours de la force publique à la présente ordonnance en la forme ordinaire et accoutumée avec l’assistance d’un commissaire de police ou représentant de l’ordre public, si besoin est, tel que prévu par le code des procédures civiles d’exécution,

— les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 3272,33 € représentant le montant des loyers et accessoires dû au 6 juillet 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, assortie du taux d’intérêt légal à compter du 17 avril 2025 date du commandement,

— les condamner solidairement au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges conventionnelles à compter de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à l’expulsion définitive des occupants,

— les condamner solidairement à la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

Monsieur [J] [O] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 18 avril 2025 et a adressé copie de l’assignation à la Préfecture de la Haute-Garonne par voie électronique le 04 août 2025.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Monsieur [J] [O], régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.805,42 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Il indique que le défendeur n’a pas communiqué le justificatif d’assurance.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par Monsieur [J] [O] à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Monsieur [B] [U], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [Z] [U], bien que régulièrement citée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LE DÉFAUT DE COMPARUTION DES DÉFENDEURS :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et un application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [B] [U] et Madame [Z] [U] assignés respectivement à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, et, à personne, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Monsieur [J] [O], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— SUR LA SIGNATURE ELECTRONIQUE DU BAIL D’HABITATION :

Aux termes de l’article 1366 du Code civil, l’écrit électronique à la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité.

L’article 1367 du même code ajoute que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel sa tâche.

En l’espèce, Monsieur [J] [O] verse aux débats un dossier de preuves numériques reprenant le processus de signature électronique de Monsieur [B] [U], établi par le prestataire vialink, de sorte que la fiabilité de la signature sera reconnue.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

Il résulte de l’article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, le bail conclu le 22 janvier 2019 contient une telle clause résolutoire.

Par acte en date du 17 avril 2025, Monsieur [J] [O] a fait délivrer à Monsieur [B] [U] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte du 23 avril 2025 ce commandement de payer a été dénoncé à la caution.

Faute de comparaître, Monsieur [B] [U] n’établit pas avoir remis d’attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mai 2025.

Monsieur [B] [U], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [J] [O] produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [B] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.805,42 euros à la date du 10 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [B] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 2.805,42 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025, date du commandement de payer et de justifier d’une assurance.

Monsieur [B] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail, pour la période courant à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LA CAUTION :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernièr alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Aux termes de l’article 1366 du Code civil, l’écrit électronique à la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité.

L’article 1367 du même code ajoute que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel sa tâche.

En l’espèce il ressort des éléments versés aux débats que, par acte sous seing privé, sous signature électronique, du 22 janvier 2019, Madame [Z] [U], s’est portée caution, solidairement avec Monsieur [B] [U], afin de payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance de celui-ci dans la limite de trois années et 16 920 € avec renonciation au bénéfice de discussion et de division.

Monsieur [J] [O] produit un dossier de preuves numériques reprenant le processus de signature électronique établie par le prestataire Vialink, de sorte que la fiabilité de la signature sera reconnue.

Il résulte dudit contrat que Madame [Z] [U] a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement et que ce contrat respecte, selon appréciation globale, les formes de l’article 22-1 de la loin° 89-462 du 6 juillet 1989 précité.

Madame [Z] [U] sera donc tenue solidairement au paiement des sommes dues par Monsieur [B] [U].

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [B] [U] et Madame [Z] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuées de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [B] [U] et Madame [Z] [U] supporteront également in solidum une indemnité de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 17 mai 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 janvier 2019 à effet du 28 janvier 2019 et liant Monsieur [J] [O] à Monsieur [B] [U], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 10] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [U] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmentées de la provision sur charges (511,03 euros par mois à la date d’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [U] et Madame [Z] [U] en sa qualité de caution, à payer à Monsieur [J] [O], à titre provisionnel, la somme de 2.805,42 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 10 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025, date du commandement de payer et de justifier d’une assurance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [U] et Madame [Z] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [U] et Madame [Z] [U] à payer à Monsieur [J] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE JUGE