N°Minute:25/00287

DOSSIER : N° RG 25/00147 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PNUC

Copie exécutoire à

M^e Jean gabriel TISSOT

expédition à

M. [W] [G]

Mme [R] [B]

le 05 Mars 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Mars 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSES

S.A.S. J2B, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Jean gabriel TISSOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

intervenant volontaire

représentée par M^e Jean gabriel TISSOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [R] [B], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 28 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Mars 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 6 décembre 2019, la SCI MONANG a donné à bail à Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 572 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 35 euros.

Par acte authentique en date du 28 mars 2023, la SAS J2B a acquis le bien sus-mentionné auprès de la SCI MONANG.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, la SAS J2B a fait signifier à Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B], par acte d’huissier de justice en date du 20 juin 2024, un commandement de payer la somme principale de 2163,52 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 1er juin 2024 et d’avoir à justifier d’une assurance, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte d’huissier de justice délivré à étude le 18 septembre 2024 pour Monsieur [W] [G] et le 27 septembre 2024 pour Madame [R] [B], régulièrement notifié au représentant de l’État dans le département, la SAS J2B a fait assigner Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] pour l’audience du 28 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative, et à défaut à raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 599,67 outre les charges et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] à payer la somme de 2336,86 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation solidaire de Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] aux entiers dépens et à payer la somme de 840 euros au titre de l’article 700 Code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement n’a pas fait parvenir au tribunal de diagnostic social et financier concernant Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B].

Après l’assignation des locataires, par acte authentique en date du 30 septembre 2024, la SAS J2B a vendu le bien objet du bail à la SCI [Adresse 6].

Par acte d’huissier de justice délivré à personne le 9 janvier 2025, la SCI PATRIMOINE COEUR DE VILLAGE, a signifié des conclusions d’intervention volontaire, dans lesquelles elle sollicite :

— d’être déclarée recevable dans son intervention,

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative, et à défaut à raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 599,67 outre les charges et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] à lui payer l’arriéré locatif selon décompte actualisé à l’audience,

— la condamnation solidaire de Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] aux entiers dépens et à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 Code de procédure civile.

***

À l’audience du 28 janvier 2025, la SAS J2B était représentée par son conseil. La SCI [Adresse 6] était représentée par le même conseil. Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] ont comparu.

Madame [R] [B] a indiqué qu’elle avait déménagé en 2021, qu’elle avait prévenu par mail son bailleur mais qu’ensuite la vente s’était faite et que son départ n’avait pas été pris en compte.

Par le biais de leur conseil, la SAS J2B et la SCI [Adresse 6] ont indiqué que Monsieur [W] [G] avait payé la dette locative et qu’il restait 2,60 euros à rembourser mais que l’assurance n’avait pas été justifiée. Elles ont précisé, concernant Madame [R] [B], que l’agence n’avait pas été informée de son départ, et que si la bailleresse savait qu’elle avait quitté le logement, et qu’elle ne le contestait pas, elle a préféré, pour éviter tout problème, inclure Madame [R] [B] dans la procédure d’expulsion.

Monsieur [W] [G] a exposé qu’il avait tout payé, sauf les 2,60 euros restant, et qu’il pouvait aller le jour même s’assurer. Il a expliqué ses difficultés financières passées et indiqué qu’il avait retrouvé un travail. Il a précisé gagner 600 euros de salaire dans la restauration rapide deux heures par jour, avoir des enfants majeurs ainsi qu’une fille de 16 ans avec lui. Il a ajouté qu’il allait payer le mois de février.

Le conseil de la SAS J2B et de la SCI [Adresse 6] a déclaré qu’il n’avait pas mandat pour demander un renvoi afin que Monsieur s’assure et a demandé la mise en délibéré de l’affaire.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur l’intervention volontaire

L’article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane d’un tiers, l’intervention est volontaire. Elle est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Aux termes de l’article 325 du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Il ressort de la combinaison des articles 328 et 329 du code de procédure civile que l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est alors recevable que si son auteur a le droit d’agir pour cette prétention.

En l’espèce, il est produit au dossier un acte authentique de vente de l’immeuble objet du bail litigieux par la SAS J2B à la SCI [Adresse 6] en date du 30 septembre 2024.

En outre, l’acte de vente stipule que

« Aux termes de la promesse de vente conclue entre les parties, il avait été prévu la clause suivante :

« Le VENDEUR déclare que [Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] sont actuellement débiteurs] de 1.528,85€. Ce montant devra être régularisé au plus tard le 1er juillet 2024 et à défaut, le VENDEUR s’engage à diligenter une procédure d’expulsion ».

Le VENDEUR déclare qu’à ce jour le locataire du lot 124 n’est pas à jour mais qu’il a remis au gestionnaire 4 chèques couvrant la dette et les loyers afin de mettre à jour son compte en janvier 2025.

L’ACQUÉREUR déclare avoir et connaissance avant les présentes et vouloir en faire son affaire personnelle de la suite de la procédure éventuelle.

(…)

Les parties déclarent qu’elles feront tout comptes de prorata de loyer, charges récupérables, dépôt de garantie à compter de ce jour par l’intermédiaire de l’agence IMMOVANCE qui en conserve la gestion locative. »

L’intervention de la SCI [Adresse 6] est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, la SAS J2B justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SAS J2B justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement d’en justifier demeuré infructueux, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer du 20 juin 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 7g précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juillet 2024, date de résiliation dudit bail.

Néanmoins, pendant le cours du délibéré Monsieur [W] [G] a fourni une attestation d’assurance pour le bien objet dudit bail, de sorte que la demande de la SAS J2B et de la SCI [Adresse 6] est devenue sans objet.

La SAS J2B et la SCI [Adresse 6] seront donc déboutées de leur demande de résiliation du bail au titre du défaut d’assurance.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire au titre des loyers impayés

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 20 juin 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2024.

Toutefois, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande tendant à l’octroi de délais de paiement. Il ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi précitée du 06 juillet 1989, en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette jusqu’à l’audience, faire pleinement jouer la clause résolutoire du bail.

En effet, on ne saurait inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Par suite, s’il a été constaté la résiliation du bail à la date du 21 août 2024, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué à la date des débats, en l’absence d’arriéré locatif.

Dans le cas présent, il est établi que Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] ont soldé l’arriéré locatif selon décompte ci-après annexé. Dès lors, compte tenu du règlement de l’arriéré et de la reprise du loyer courant au jour de l’audience, il y a lieu de dire que la clause est réputée ne pas avoir joué.

La SAS J2B et la SCI [Adresse 6] seront donc déboutées de leur demande de constat de la résiliation du bail et de leurs demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] ont soldé l’arriéré locatif selon décompte ci-après annexé. Dès lors, compte tenu du règlement de l’arriéré et de la reprise du loyer courant au jour de l’audience, il y a lieu de dire que la clause est réputée ne pas avoir joué.

La SAS J2B et la SCI [Adresse 6] seront donc déboutées de leur demande de provision.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] seront donc condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La SAS J2B et la SCI [Adresse 6] seront donc déboutées de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

DÉCLARONS RECEVABLE l’intervention volontaire de la SCI PATRIMOINE COEUR DE VILLAGE,

CONSTATONS que Monsieur [W] [G] justifie d’une assurance pour le logement situé [Adresse 2] au jour du délibéré,

DÉBOUTONS par conséquence la SAS 2JB et la SCI [Adresse 6] de leur demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance devenue sans objet,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 décembre 2019 entre la SCI MONANG et Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 21 août 2024,

RAPPELONS cependant que ladite clause est réputée ne pas avoir joué dès lors que Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] ont apuré l’arriéré locatif,

DÉBOUTONS par conséquent la SAS J2B et la SCI [Adresse 6] de leur demande de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation,

CONSTATONS que Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] ont soldé leur dette,

DÉBOUTONS par conséquent la SAS J2B et la SCI [Adresse 6] de leur demande de provision,

CONDAMNONS Monsieur [W] [G] et Madame [R] [B] aux dépens,

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile et DÉBOUTONS la SAS J2B et la SCI [Adresse 6] de leur demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS