Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/01275 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EXFH

[H] [B]

C/

[Z] [U]

[L] [U]

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Monsieur [H] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

comparant en personne assisté de Maître Elisabeth DUTERME de la SELARL DUTERME-MOITTIE, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparant en personne

Madame [L] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 06 Janvier 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 06 Mars 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01 mai 2001, Monsieur [H] [B] a donné à bail à Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 3.300 francs, outre les charges.

Le 06 septembre 2024, Monsieur [H] [B] a donné congé aux locataires pour motif légitime.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [B] leur a également fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 janvier 2025.

Monsieur [H] [B] a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 03 avril 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 novembre 2025 durant laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 06 janvier 2026 où elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [H] [B] – en présence de Madame [Q] [V], sa compagne – demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal : de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;à titre subsidiaire : de valider le congé délivré le 06 septembre 2024 ;en tout état de cause :

débouter Monsieur et Madame [U] de l’ensemble de leurs demandes ;d’écarter les pièces que produisent les défendeurs ;d’écarter toutes demandes de délais de paiement ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] ;de condamner solidairement Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] au paiement de la somme actualisée de 14.891,40 euros au titre des loyers et charges impayés ;de condamner solidairement Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataires, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;de condamner solidairement Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ; de condamner solidairement Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [H] [B] explique que les APL ont cessé après des impayés, que les locataires se maintiennent dans les lieux en dépit du congé délivré, que la communication est rompue, qu’aucune demande de réalisation de travaux n’a été formulée par ses locataires.

Convoqué par acte de Commissaire de Justice signifié le 03 avril 2025 à domicile, Monsieur [Z] [U] comparait en personne à l’audience.

Convoquée par acte de Commissaire de Justice signifié le 03 avril 2025 à personne, Madame [L] [U] comparait en personne à l’audience.

Lors de celle-ci, ils reconnaissent le principe et le montant de la dette et ne contestent pas les sommes demandées au titre de la taxe des ordures ménagères de 2024, contrairement à celle de 2025, cette dernière n’ayant pas été transmise. Ils invoquent également divers défauts dans le bien objet de la présente procédure, et prétendent avoir formulé des demandes de travaux à leur bailleur qui aurait accepté de les faire à condition que les loyers soient réglés.

Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement et précisent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement des loyers courants.

Aucun diagnostic social et financier concernant Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera indiqué que les défendeurs n’ont produit aucune pièce. Par conséquent, la demande formée par Monsieur [H] [B] tendant à écarter les pièces produites par les défendeurs devient sans objet.

I- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 04 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, Monsieur [H] [B] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors qu’il est un bailleur personne physique.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 01 mai 2001 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2025, pour la somme en principal de 7.826 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 25 mars 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Monsieur [H] [B] sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] au paiement de la somme de 14.891,40 euros. Il produit un décompte arrêté au 09 décembre 2025 mentionnant cette somme.

Toutefois, il convient également de retirer la somme de 618,40 euros qui apparait sur le décompte, relative aux frais d’huissier qui ne fait pas partie, à proprement parler, de la dette locative.

Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U], présents à l’audience, reconnaissent le principe et le montant de la dette. Toutefois, ils mentionnent que la taxe d’ordures ménagère pour l’année 2025 ne leur a pas été transmise.

Il convient de préciser que les taxes d’ordures ménagères constituent des charges locatives conformément au décret n°87-713 du 26 août 1987. Dès lors les sommes demandées à ce titre, soit la somme de 174 euros pour l’année 2024 et d’une somme de 177 euros pour l’année 2025 sont imputables aux locataires.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 14.273 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III- Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [Z] [A] et Madame [L] [U] sollicitent l’octroi de délais de paiement à l’audience.

Il ressort des débats que Monsieur [Z] [A] travaille dans le milieu agricole et est titulaire d’un contrat à durée déterminée jusque fin janvier 2026 pour lequel il perçoit la somme de 1.800 euros par mois. Madame [L] [U], quant à elle, travaille dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée à temps partiel comme agent de cantine et perçoit la somme de 255 euros par mois. Ils ne perçoivent plus l’aide au logement personnalisée et n’ont plus d’enfant à charge.

Compte-tenu de la somme due par Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] à Monsieur [H] [B], de la situation économique du débiteur, et afin d’assurer le règlement total de la dette, il convient d’octroyer à ce dernier des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] d’une seule échéance à son terme, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

IV- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 25 mars 2025, Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] deviennent occupants sans droit ni titre depuis cette date, en dépit de l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, ces derniers ne suspendant pas les effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] devant être condamnés solidairement à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 25 mars 2025.

V- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [H] [B] ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Il ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi des locataires.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

VI- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Condamnés aux dépens, Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [H] [B] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [H] [B] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 mai 2001 entre Monsieur [H] [B] et Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 2], sont réunies à la date du 25 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] à verser à Monsieur [H] [B] la somme de 14.273 euros (quatorze mille deux cent soixante-treize euros) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 09 décembre 2025 (date du dernier décompte), échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemnité d’occupation, en 23 mensualités de 150 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Monsieur [H] [B] et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] à quitter les lieux loués situé [Adresse 2] à [Localité 2] ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] à verser à Monsieur [H] [B] indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 25 mars 2025, date à laquelle ils sont occupants sans droit ni titre, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Monsieur [H] [B] de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [U] et Madame [L] [U] à verser à Monsieur [H] [B] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 06 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,