N°Minute:25/01488

N° RG 25/00565 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PQC5

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. -ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substitué par la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLE, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 28 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 23 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 23 Juin 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT

Le 23 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 octobre 2023 ayant pris effet le 12 octobre 2023, l’INDIVISION [M] a, par l’intermédiaire de la SARL CABINET [U] IMMOBILIER, donné à bail à Monsieur [F] [T] un logement à usage situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 550 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 40 euros.

Par acte sous seing privé en date du 09 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [F] [T].

Par acte de commissaire de justice en date du 08 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [F] [T] un commandement de payer la somme principale de 1 180 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période de juin et juillet 2024, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

En application de son engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à la bailleresse la somme de 4 821,05 euros.

La SARL CABINET [U] IMMOBILIER, agissant en qualité de mandataire de la bailleresse, lui a délivré quittance subrogative le 11 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, délivré à étude et dénoncé le 02 janvier 2025 au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [F] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise, en raison des impayés de loyers et de charges,

à défaut, prononcer la résiliation du bail,

ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [T] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

la condamner au paiement de la somme de 2 389,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 octobre 2024 sur la somme de 1180,00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamner au paiement de celle-ci à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

la condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer,

dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [F] [T], en date du 26 février 2025. La conclusion est que Monsieur ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social.

A l’audience du 28 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, outre actualisation de la dette locative à la somme de 4 821,05 euros par décompte locatif produit à l’audience et arrêté au 14 avril 2025, mensualité de mars 2025 comprise. Elle a précisé produire des quittances subrogatives signées.

En défense, Monsieur [F] [T], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu ni n’a été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En tant que personne morale, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 09 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 02 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire en raison des impayés :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit en date du 08 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 1 180 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de juin et juillet 2024. Ledit commandement vise la clause résolutoire et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Il est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2024, date de résiliation dudit bail.

Il convient en conséquence de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 27 novembre 2024.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [F] [T], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de la quittance subrogative du 11 mars 2025, non signée, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé à la bailleresse la somme totale de 4 821,05 euros pour le compte de Monsieur [F] [T] au titre des loyers et charges impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit également un décompte arrêté au 14 avril 2025 duquel il ressort que le locataire n’a effectué aucun versement et que sa créance principale s’élève ainsi à la somme de 4 821,05 euros.

Malgré l’absence de signature de la quittance subrogative, aucun élément ne permet de contester le décompte et cette quittance subrogative.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [F] [T] au paiement de la somme de 4 821,05 euros, comprenant la mensualité de mars 2025, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 08 octobre 2024 sur la somme de 1 180 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [T] ne s’étant pas présenté à l’audience et n’ayant apporté aucun justificatif de ses ressources et charges, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par les locataires, le juge ne peut par ailleurs, d’office, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [F] [T] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu, par l’intermédiaire la SARL CABINET [U] IMMOBILIER, entre l’INDIVISION [M] et Monsieur [F] [T] le 07 octobre 2023 ayant pris effet le 12 octobre 2023 concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 novembre 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [F] [T] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 27 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 821,05 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés au 14 avril 2025, mensualité du mois de mars 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 octobre 2024 sur la somme de 1 180 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision,

DIT qu’à défaut par Monsieur [F] [T] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée, dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par la bailleresse ou son mandataire ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,