N°Minute:25/00309

N° RG 24/01509 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDMQ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

DEMANDEUR:

S.C.I. -STRONG BRIGHT, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 2]

représentée par M^e Agnès SANRAME, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [F] [R], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 18 Novembre 2024

Affaire mise en deliberé au 20 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 20 Janvier 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Agnès SANRAME

Copie certifiée delivrée à :

Le 20 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI STRONG BRIGHT est propriétaires aux termes d’un acte de vente passé avec la SNC FRC INVEST le 29 décembre 2014 d’un bien immobilier constitué d’un immeuble situé sur la commune de [Localité 4] [Adresse 1], dénommée résidence EUROCAMPUS, lot n° 149 constitué d’un appartement situé en rez-de-chaussée, bâtiment C, et lot n° 255 constitué d’un parking extérieur portant le numéro 56 sur le plan de masse.

Il est précisé que le bien est vendu loué et occupé par M. [F] [R] suivant bail d’habitation et de logement meublé du 9 juillet 2014 et avenant du 3 décembre 2014 avec effet à la date du 29 décembre 2014 pour un loyer de 493,00 euros toutes taxes et charges comprises, le bail étant d’une durée de 9 mois.

Le bail initial était assorti d’un cautionnement de Mme [H] [R] et des pièces justificatives.

Un bail a été signé à la demande du locataire pour la période du 26/05/2018 au 25/05/2019.

M. [F] [R] s’est maintenu dans les lieux et a continué d’acquitter son loyer jusqu’à la date du mois de février 2023 pour lequel il a effectué un paiement de 3,00 euros.

Une première mise en demeure a été adressée à M. [R], lequel n’a pas régularisé sa situation le 13 juin.

Un commandement de payer les loyers lui a été délivré le 12 octobre 2023 pour un montant total de 4 434,00 euros.

M. [R] n’a pas régularisé la situation.

Malgré les relances du propriétaire, sa patience et divers échanges par SMS aux termes desquels Monsieur [R] se reconnaît débiteur et indique qu’il ne s’opposera pas à une procédure, les loyers impayés s’élèvent à ce jour à la somme de 8064,95 euros se décomposant comme suit :

— De février à octobre 2023 : 4613,95 euros

— De novembre 2023 à mai 2024 : 3451,00

Les loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 octobre 2023. La CCAPEX de l’Hérault a été saisie le 13 octobre 2023 , conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier de justice du 16 juillet 2024 signifié à étude, la SCI STRONG BRIGHT sise [Adresse 3] à [Localité 4] a assigné M. [F] [R] demeurant [Adresse 1] à [Localité 4] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de [Localité 4] le 18 novembre 2024, aux fins de :

Vu les articles 1217 et suivants du Code civil

Vu les baux d’habitation de logement meublé,

Vu le maintien dans les lieux du locataire au-delà de la date d’expiration du bail,

Vu l’absence de règlement des loyers et charges,

Vu le commandement de payer,

Vu l’accusé de réception de la CCAPEX

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail

JUGER le bail résilié pour non-paiement du loyer et des charges par le locataire,

ORDONNER l’expulsion de M. [F] [R] et de tous occupants de son chef avec le concours d’un commissaire de justice des forces de l’ordre et d’un serrurier,

LE CONDAMNER au paiement du montant des loyers, charges et accessoires, dus, à savoir 8 064,95 euros à parfaire et avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ;

FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 493,00 euros par mois ;

et au besoin,

CONDAMNER M. [F] [R] au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à son départ complet et effectif du logement, ainsi que de tout occupant de son chef ;

ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières personnels à M. [F] [R] se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution, et ce sous astreinte de deux cents euros (200,00 euros) par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER M. [F] [R] au paiement de la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER M. [F] [R] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement et les frais d’exécution à venir.

À l’audience du 18 novembre 2024 , la SCI STRONG BRIGHT, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Ce dernier n’a pas fourni de décompte actualisé à la date de l’audience.

A cette audience, M. [F] [R] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

M. [F] [R] ne s’est pas présenté devant l’enquêteur social.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleresse personne morale, la SCI STRONG BRIGHT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 13 octobre 2023 soit deux mois avant la délivrance de l’assignation le 16 juillet 2024, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Par exploit du 12 octobre 2023, la SCI STRONG BRIGHT a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 4434,00 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [F] [R] s’est abstenu du paiement de tout loyer depuis le mois de mars 2023.

M. [F] [R] s’est, toutefois, maintenu dans les lieux et ne formule par ailleurs aucune proposition pour apurer l’arriéré et reprendre le paiement du loyer courant.

M. [F] [R] s’étant abstenu, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

L’expulsion de M. [F] [R], de tous biens et occupants de son chef sera donc prononcée.

Sur l’indemnité d’occupation :

À compter de la résiliation du bail, M. [F] [R], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI STRONG BRIGHT produit un décompte arrêté au mois de mai 2024 inclus, qui indique que la dette de M. [F] [R] s’élève à 7885,00 euros en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur non comparant, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7885,00 euros à compter du de l’assignation en date du 16 juillet 2024.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [F] [R] ne s’étant pas présenté ni aux convocations du travailleur social ni à l’audience, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement le loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le locataire, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de M. [F] [R] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [F] [R] devra verser à la SCI STRONG BRIGHT une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail ;

DÉCLARE en conséquence M. [F] [R] occupant sans droit ni titre des lieux situés au [Adresse 1], dénommée résidence EUROCAMPUS à [Localité 4] à compter du 13 décembre 2023 ;

CONDAMNE M. [F] [R] à payer à la SCI STRONG BRIGHT une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 493,00 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [F] [R] à payer à la SCI STRONG BRIGHT la somme de 7885,00 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 16 juillet 2024 ;

DIT qu’à défaut par M. [F] [R] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [R] à payer à la SCI STRONG BRIGHT une somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI STRONG BRIGHT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [F] [R] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer.

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [F] [R] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,