N°Minute:25/673

N° RG 24/02071 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHGV

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 04 Mars 2025

DEMANDEUR:

Synd. de copropriétaires -CARRE SALAMBO, AYANT POUR SYNDIC SAS CABINET PECOUL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [X] [C], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Julia VEDERE, Juge au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 14 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 04 Mars 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 04 Mars 2025 par

Julia VEDERE, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Cyrille CAMILLERAPP

Copie certifiée delivrée à : Monsieur [X] [C]

Le 04 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [C] est propriétaire de deux lots n° 56 et 104au sein de la copropriété CARRE SALAMBO, située à [Adresse 3], à savoir un appartement et un garage.

Estimant que M. [X] [C] ne s’était pas acquitté du paiement de ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son syndic la SAS CABINET PECOUL mis en demeure M. [X] [C] de s’acquitter des sommes dues par lettres recommandées avec accusé de réception du 05 juin 2023.

Par acte du 23 septembre 2023, le syndicat de copropriétaires CARRE SALAMBO a fait signifier à M. [X] [C] un commandement de payer la somme principale de 2 042,16 euros, au titre des charges de copropriété impayées.

Le défendeur a été invité en conciliation pour le 15 mai 2024 et ne s’est pas présenté.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, le syndicat de copropriétaires CARRE SALAMBO, pris en la personne de son syndic, a fait assigner M. [X] [C] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  3 939,75 euros euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 05 juin 2023,

— s’entendre dire et juger que le taux d’intérêt applicable est celui fixé pour les créances de personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels ;

—  360 euros euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, les droits et émoluments d’huissier de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

A l’audience du 14 janvier 2025, le syndicat de copropriétaires CARRE SALAMBO, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, M. [X] [C] a comparu. Il a maintenu sa demande de délais de paiement formulée dans un écrit adressé au tribunal en amont de l’audience, sollicitant la possibilité de verser la somme de 500 euros par mois. Il n’a pas formulé d’autres demandes. Il reconnaît la dette mais en conteste le montant au motif qu’il est devenu propriétaire en octobre 2022 postérieurement à une partie des charges réclamées. Il a indiqué avoir effectué deux virements, pour un total de 1 500 euros, qui doivent être pris en compte dans la fixation du montant de la créance.

Il a précisé sa situation personnelle et financière : il est fonctionnaire et perçoit un revenu mensuel de 2 400 euros, s’acquitte d’un loyer de 850 euros, et d’une mensualité de crédit de 1 007 euros pour le bien immobilier litigieux. Il a deux enfants pour lesquels il verse une pension alimentaire de 215 euros chacune. Il vit seul.

L’écrit adressé au tribunal a été donné au demandeur afin qu’il en prenne connaissance, lequel a répondu oralement aux éléments qui y sont évoqués.

Une note en délibéré a été autorisé pour vérifier l’encaissement des virements allégués par le défendeur : le défendeur a été autorisé à produire des preuves de ces virements et le demandeur, un décompte actualisé de la créance.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » ou « dire que » ne sont pas des prétentions, et ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur les notes et pièces produites en cours de délibéré

L’article 445 du code de procédure civile prévoit qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, la note en délibéré a été autorisée afin que le défendeur justifie des paiements qu’il alléguait en déduction de la dette. Afin d’en assurer le contradictoire, le juge a également autorisé le demandeur à produire un décompte actualisé de la créance, afin de vérifier la réception des virements allégués et ainsi confirmer le paiement.

Dans ces conditions, l’ensemble des pièces produites par le demandeur, alors que celles-ci sont produites spontanément, pour répondre aux moyens de défense du défendeur, sans avoir été demandées par le juge, seront donc écartés des débats, de même que la note du syndicat qui répond aux moyens de défense contenus dans une note écrite du défendeur, envoyé en amont de l’audience. Le demandeur a pu lire cette note lors de l’audience et y répondre oralement. Il lui appartenait de solliciter un renvoi s’il souhaitait développer plus amplement et par écrit de nouveaux moyens de défense.

Le défendeur a quant à lui produit des captures d’écran des virements effectués, ainsi que son relevé bancaire, et le RIB du compte CARPA, ce qui correspond à l’autorisation de note en délibéré qui a été donnée. Son courrier électronique adressé avec ces éléments en pièces jointes, ne vise qu’à expliquer les captures d’écran afin de comptabiliser au total une somme de 1500 euros à déduire de la dette, ainsi qu’à expliquer qu’il a réalisé ces virements sur le compte du syndicat et non le compte CARPA.

Ces éléments ne rajoutent pas des moyens de défense au fond et correspondent à ce qui a été demandé par le juge dans le cadre de la note en délibéré.

Par conséquent, il y a lieu d’écarter des débats la note écrite du syndicat ainsi que les pièces numérotées 31 à 38. Seule la pièce 30 intitulée « extrait de compte » est admise, en ce que sa production a été expressément sollicitée et autorisée par le juge à l’audience.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 6-2 du décret 67-223 prévoit qu’à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires CARRE SALAMBO verse aux débats :

— la matrice cadastrale

— les appels de charges et travaux,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 29 novembre 2023 et 15 décembre 2022 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période du 1er juillet 2023 au 03 octobre 2024, le rappel des charges, pour la période du 15 décembre 2022 au 05 juin 2023, et un décompte de charges du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ;

— la sommation de payer du 23 septembre 2023 et la mise en demeure du 05 juin 2023,

— le contrat de syndic.

Il en résulte que le syndicat démontre avoir approuvé les comptes pour la période du 30 juin 2021 au 30 juin 2022 et du 30 juin 2022 au 30 juin 2023 et voté le budget provisionnel de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.

Le défendeur ne peut contester cette créance, au motif qu’il n’est devenu propriétaire qu’à compter d’octobre 2022, dans la mesure où les sommes réclamées pour la période antérieure, de juillet 2021 à octobre 2022, d’un montant total de 341,52 euros, correspondent à une régularisation des charges après approbation des comptes de la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 par assemblée générale du 15 décembre 2022. Ces charges sont donc devenues exigibles le 15 décembre 2022, date à laquelle le défendeur était déjà propriétaire. Il en est donc redevable.

En revanche, le syndicat ne produit pas le procès-verbal d’assemblée générale de l’année 2024 pour la période suivante du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, de sorte qu’il ne peut prétendre au paiement des charges provisionnelles postérieures au 30 juin 2024. Il y a donc lieu de retirer du décompte la somme totale 769,58 euros correspondant aux appels de fonds à compter du 1er juillet 2024.

Il y a également lieu de retirer l’ensemble des frais intégrés dans le décompte, pour la somme totale de 906,69 euros.

Il en résulte une créance fixée à la somme de 2 738,23 euros.

Le défendeur a démontré avoir procédé au paiement de la somme de 1 500 euros, par deux virements, l’un de 1 000 euros effectué le 12 décembre 2024 et l’autre de 500 euros effectués le 13 janvier 2025. Le demandeur confirme ces paiements par le décompte actualisé produit en délibéré, reprenant ces sommes au crédit de M. [C].

Conformément aux règles de computation des paiements, ces règlements sont donc à prendre en compte en déduction de sa dette la plus ancienne.

La créance de charges de copropriété qui demeure à la charge du défendeur est donc de 1 238,23 euros (2 738,23 – 1 500).

Par conséquent, M. [X] [C] sera condamné à payer la somme de 1 238,23euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 juin 2023, délivré à la dernière adresse détenue par le syndicat.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [X] [C] présente des ressources stables, tout en ayant des charges de crédit immobilier et de loyer très importantes par rapport à ses ressources.

Il y a donc lieu de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois, pour régulariser la dette en trois paiements.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [X] [C] devra verser au syndicat une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [X] [C] à payer au syndicat de copropriétaires CARRE SALAMBO situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 1 238,23 euros, au titre des charges de copropriété, pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de de la mise en demeure 05 juin 2023 ;

DEBOUTE syndicat de copropriétaires CARRE SALAMBO de ses autres demandes ;

AUTORISE M. [X] [C] à apurer la dette en 2 mensualités de 500 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, et une dernière mensualité constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

CONDAMNE M. [X] [C] à payer au syndicat de copropriétaires CARRE SALAMBO situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [C] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Le Greffier, La Juge