TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

— M^e Magali HENON

Copies certifiées conformes à:

— M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

— M^e Magali HENON

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/11426

N° Portalis 352J-W-B7H-C2TY5

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], réprésenté par son syndic, SAS RINALDI

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [E]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #PB157

Décision du 09 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/11426 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2TY5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Février 2026

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [E] est propriétaire du lot 205 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1]. Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires a adressé à M. [E] par courrier recommandé du 3 février 2023 une mise en demeure de régler la somme principale de 32.125.03 euros.

Soutenant que ces démarches étaient restées infructueuses, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [E] par acte du 5 septembre 2023 aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 33 692,10 € de charges de copropriété arrêtées au 16 août 2023 inclus ainsi que 2000 € de dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions n°3 notifiées par RPVA le 25 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Débouter Monsieur [E] de toutes ses demandes

Condamner Monsieur [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires :

—  34.237,68 € de charges de copropriété arrêtées au 1/7/2025 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

—  889,23 € de frais,

—  5.000 € de dommages et intérêts,

—  5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Ordonner la capitalisation des intérêts.

Condamner le même en tous les dépens. »

En défense, M. [E], aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 9 mai 2025, sollicite du tribunal de :

« Vu le compte produit,

Vu les appels de charges produits,

Vu les articles 18 de la loi du 18 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967,

Il est demandé au Tribunal de :

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic à la somme de 5.436,80 euros

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens. »

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 9 octobre 2025, plaidée le 5 février 2026 et mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 789 du code de procédure civile dispose que: “Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :(…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de son article 122, “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

*

M. [E] se fonde sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 2224 du Code civil pour se prévaloir de la prescription quinquennale de l’action en recouvrement du syndicat des copropriétaires pour les créances antérieures au 5 septembre 2018.

En défense, le syndicat des copropriétaires oppose que seul le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir. Il relève qu’en tout état de cause son action reste soumise à la prescription décennale de l’article 42 avant sa modification par la loi du 23 novembre 2018 conformément à l’article 2222 du Code civil.

Sur ce,

Il n’est pas contesté que la fin de non-recevoir tirée de la prescription n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état, seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir conformément à l’article 789 du code de procédure civile. La demande sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux impayées et échues au 1er juillet 2025 inclus, d’un montant de 34.237,68 €.

Répondant aux moyens adverses, il prétend que :

— les reprises de solde mentionnées au décompte sont créditrice de 823,80 € et débitrice de 3.638,66 € de sorte que la reprise est débitrice de 2.814,86 € ;

— cette reprise de solde correspond aux charges provisionnelles de 2016 et de 2017 qui ont été remboursées lors des régularisations de charges de sorte que le solde définitif est débiteur de 213,51 €, somme que le syndicat des copropriétaires ne réclame pas, n’étant pas en mesure de la justifier ;

— le défendeur a réglé ses charges de copropriété relatives au 4ème appel 2017 et aux trois appels de 2018 de sorte que ces sommes ne peuvent donner lieu à restitution. En tout état de cause, il n’a pas engagé une action en répétition de l’indu laquelle serait a fortiori prescrite ;

— sont versées aux débats tous les appels de charges depuis le 4ème appel de 2018 ;

— les comptes de 2018 ont été approuvés par l’assemblée générale du 22 mai 2019 laquelle n’a pas été contestée ;

— le règlement de copropriété indique que son lot est affecté de 236/10.000èmes de dépenses générales et de 1.289/10.000èmes de dépenses bâtiment C et que l’eau est répartie en fonction des index ; les appels de charges sont donc réguliers ;

— le chiffre 58 figurant sur l’appel de charges concernant l’eau froide fait référence à la consommation d’eau et non à des tantièmes ;

— les charges de 2018 sont régulières en ce que l’assemblée générale du 7 septembre 2017 a voté le budget 2018 et que celle du 22 mai 2019 a approuvé les charges de 2018, ces assemblées n’ayant pas été contestées.

En défense, M. [E] conteste la somme demandée en faisant valoir que :

— deux reprises de soldes antérieures pour un montant de 4.462 € ne sont pas justifiées ;

— les appels de charges 2017 ne sont pas produits ;

— seul l’appel de quatrième trimestre de 2018 est produite ;

— les appels de charges ne correspondent pas à son lot puisqu’elles font référence à des tantièmes erronés ; il reconnaît devoir la somme de 384,57 € au titre de 2019 ;

— en prenant en compte ces mêmes erreurs de tantièmes il reconnaît devoir la somme de 383,83 € au titre de l’année 2020, la somme de 1.697,26 € au titre de 2021, la somme de 2420,02 euros au titre de 2022 soit un total de 4.885,68 euros ;

— il conteste les sommes appelées au titre de 2023 et 2024 à défaut de transmission de pièces justificatives.

Compte tenu de ses règlements et des sommes portées au crédit de son compte, il affirme que le syndicat des copropriétaires doit le reverser la somme de 5.436,80 €.

Sur ce

Il ressort du règlement de copropriété que le lot 205 est affecté de 236/10.000èmes de parties communes générales et de 1.289/10.000èmes de parties communes spéciales du bâtiment C.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

— un relevé de propriété attestant de la propriété de M. [E] du lot 205 ;

— les appels de fonds et de travaux adressés au défendeur faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés à ses lots un décompte de charges pour la période du dernier trimestre 2018 au 1er juillet 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 septembre 2017, 12 septembre 2018, 22 mai 2019, 8 novembre 2022, 28 février 2024 et 9 juillet 2024 portant approbation des comptes des exercices 2018 à 2023 et votant les budgets prévisionnels 2017 à 2025 ainsi que des travaux, accompagnés des attestations de non-recours correspondantes.

Il ressort du décompte versé par le syndicat des copropriétaires que le compte de M. [E] est devenu débiteur à compter du deuxième trimestre 2018. Si M. [E] conteste le montant de sa créance en opposant le caractère injustifié des reprises de solde, force est de constater que la reprise de solde lui ayant été imputée n’est pas de 4.462 € mais de 2.814,86 € comme le relève utilement le syndicat des copropriétaires.

Cependant et bien que le syndicat des copropriétaires soutient que cette reprise de solde résulte de la régularisation des charges 2016 et 2017, il ne verse aucun justificatif s’agissant des charges de 2016 en particulier les procès-verbaux d’assemblée générale ayant voté le budget provisionnel et l’approbation des comptes de cet exercice. En conséquence, la somme de 826,76 € sera écartée.

En outre, le défendeur ne peut se fonder sur l’absence de production des appels de fonds pour contester sa dette relative aux charges de 2017 et de 2018 alors que le syndicat des copropriétaires a produit les procès-verbaux des assemblées générales ayant voté le budget prévisionnel et l’approbation des comptes de ces deux exercices. Il ne peut davantage contester les charges dues au titre de 2023 et 2024 alors que les assemblées générales du 8 novembre 2022, du 28 février 2024 du 9 juillet 2024 ont voté les budgets des exercices de 2023 et 2024 et approuvé les comptes des mêmes exercices.

Par ailleurs, il sera relevé que les tantièmes appliqués pour le calcul des charges du lot 205 dans les appels de charges sont conformes au règlement de copropriété à savoir 236/10.000èmes de charges générales et 1289/10.000èmes de charges communes spéciales bâtiment C. Enfin, les charges d’eau ont été calculées et imputées en fonction de la consommation et non sur la base de tantièmes de sorte que les griefs de M. [E] sur la régularité des tantièmes appliqués ne sont pas démontrés.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de (34.237,68+826,76) 33.410,92 euros qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur arrêtées au 1er juillet 2025, appels de travaux inclus.

Ce montant a pris en compte les diverses régularisations et règlements portés au crédit du compte du défendeur de sorte que sa demande reconventionnelle de remboursement ne saurait prospérer.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 33.410,92 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 sur la somme de 32.125,03 euros et à compter de l’assignation, sur le surplus.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance d’un montant total de 889,23 euros.

M. [E] conteste ces frais en soutenant qu’ils ne sont pas justifiés.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires qui réclame le paiement des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’indique pas en quoi consistent ces frais et n’en justifie pas davantage de sorte que le tribunal est dans l’impossibilité de vérifier leur bien-fondé. Sa demande sera intégralement rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros en soutenant que M. [E] par sa carence, cause un préjudice à la copropriété en affectant sa trésorerie et a notamment entraîné le vote d’un fonds de solidarité et un appel de trésorerie.

Sur ce

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 juillet 2024, qu’un fonds de solidarité de 35 000 € a été voté en vue de pallier la carence du défendeur à régler ses charges.

Ces manquements anciens et répétés de M. [E] à son obligation, à l’égard du syndicat des copropriétaires, traduisent sa mauvaise foi et constituent une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

M. [E] sera en conséquence condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [E], partie succombant à la présente instance, doit être condamné aux entiers dépens.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription sauvée par M. [P] [E] ;

DEBOUTE M. [P] [E] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE M. [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 33.410,92 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 sur la somme de 32.125,03 euros et à compter de l’assignation, sur le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice de sa demande au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

CONDAMNE M. [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [P] [E] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 09 Avril 2026

La Greffière La Présidente