COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° : N° RG 24/01817 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OYNX

Pôle Civil section 1

Date : 19 Mars 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [B], [Q], [T] [Y]

né le 03 Novembre 1953 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [S], [G], [U] [Y] veuve [N]

née le 13 Juin 1960 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [I], [X] [M]

né le 20 Septembre 1988 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Fanny COTTE

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de Cindy VELLAYE, greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 19 Janvier 2026

MIS EN DELIBERE au 19 Mars 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [Y] et Madame [Y] veuve [N] sont propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 1] pour l’avoir hérité de leur père Monsieur [W] [V] [Y], décédé le 14 janvier 2001 à [Localité 1].

Cet immeuble est composé d’une maison d’habitation avec cour et garage y attenant et est enregistré au cadastre sous le numéro de parcelle [Cadastre 1].

Le père des consorts [Y] a réuni entre ses mains l’ensemble des lots ainsi divisés au travers des actes suivants :

• Un acte de donation en date du 13 avril 1965 ;

• Un acte de vente en date du 13 octobre 1965 ;

Monsieur [W] [Y], père de Monsieur [B] [Y] et de Madame [S] [N] a ensuite transmis par héritage l’intégralité de l’immeuble à l’indivision composée de ses enfants.

L’immeuble voisin (parcelle [Cadastre 2]) donnant directement sur la cour appartenant aux consorts [Y] [N] a été acquis par Monsieur [I] [M] qui a entrepris d’importants travaux de rénovation.

Une demande de permis de construire a été déposée par Monsieur [M] en décembre 2020. Lesdits travaux ont consisté en l’élévation du bâtiment d’un étage avec la création de fenêtres et vues.

Par courrier du 19 avril 2022, les consorts [Y] [N] ont mis en demeure Monsieur [I] [M] de supprimer les vues et de remettre la façade donnant directement sur leur cour en respectant les prescriptions des articles 676 et 677 du code civil.

Les consorts [Y] [N] ont ensuite saisi le juge des référés du tribunal judiciaire aux fins que soient supprimées les ouvertures, sous astreinte.

Par ordonnance du 3 novembre 2022, le juge des référés a considéré que la demande souffrait de contestations sérieuses et a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [Z] pour vérifier l’état de propriété des lots, l’existence de servitudes et si les ouvertures respectaient les articles 676 et 677 précités notamment.

Le rapport d’expertise a été déposé le 24 mai 2023.

Par acte extrajudiciaire du 12 juin 2023, les consorts [Y] [N] ont saisi à nouveau le juge des référés, en suite du rapport, aux fins que soient supprimées les ouvertures créées sur la façade de l’immeuble de Monsieur [M].

Par ordonnance du 29 février 2024, le juge des référés les a déboutés au motif qu’il appartient au juge du fond d’analyser le rapport, d’en interpréter les conclusions et d’apprécier la pertinence des travaux alternatifs de nature à mettre fin aux vues illicites sur le fonds voisin.

Par acte extrajudiciaire du 22 mars 2024, les consorts [P] ont assigné Monsieur [M] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir :

Vu les articles 676 et 678 du Code Civil, les articles L 131-1 et suivants du Code de Procédures Civiles d’Exécution, le rapport d’expertise de Monsieur [Z],

Juger que Monsieur [M], par les travaux réalisés, a créé plusieurs vues sur le fond appartenant aux consorts [Y] [N]. Juger que la création, par Monsieur [M] de nombreuses vues en contravention avec les articles 676 et 677 du Code Civil constitue un trouble manifestement illicite. En conséquence, condamner Monsieur [M], sous astreinte définitive de 300,00 € par jour de retard commençant à courir à compter de l’expiration du délai de 15 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir à : – Supprimer ou réduire les ouvertures créées sur la façade de l’immeuble dont il est propriétaire donnant sur la cour propriété des consorts [Y] [N], conformément au plan ressortant de la page 13 du rapport de Monsieur [Z],

— Remettre en état la façade après travaux ;

— Mettre en conformité les ouvertures qui resteraient postérieurement aux travaux de mise en conformité avec l’article 676 du Code Civil en installant châssis fixe et verre dormant,

Condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2026 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, Monsieur [M] demande au tribunal de :

Vu la jurisprudence, l’article 678 du Code civil, le devis PARTNER,

Débouter purement et simplement les demandeurs de leur action injuste et infondée, le concluant pouvant exciper de l’usucapion sur les vues sur le fonds [Y]. Subsidiairement,

Vu la jurisprudence, le devis PARTNER,

Dire et juger qu’à condition de réaliser les travaux tels que visés par le devis PARTNER dans le mois suivant le jugement à intervenir, le concluant sera considéré comme avoir fait cesser toute vue. Statuer ce que de droit sur les dépens. Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 19 décembre 2025.

A l’issue de l’audience du 19 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constat », « donner acte » ainsi que celles tendant à « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

L’analyse du rapport d’expertise de Monsieur [Z] du 24 mai 2023, réalisé au contradictoire des parties, démontre que l’expert a accompli l’ensemble de sa mission de manière sérieuse, objective, circonstanciée et étayée par des constats et des mesures techniques, et qu’il a répondu de manière précise et détaillée aux questions posées et aux dires des parties.

Ainsi, ce rapport servira de support sur le plan technique à la présente décision.

Sur la procédure

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Monsieur [M] a signifié des conclusions le 16 janvier 2026, soit postérieurement à la clôture de la procédure.

Tenant l’absence d’opposition de l’ensemble des parties, il y a lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture pour admettre ses écritures.

Il y a lieu de fixer la clôture de l’instruction à la date de l’audience, avant les plaidoiries.

Sur la prescription des ouvertures et vues

Monsieur [M] expose qu’il a pu prescrire la vue par usucapion depuis 1965, année de la donation de l’immeuble puis de sa vente. Il indique que des vues préexistaient aux travaux qu’il a fait réaliser et qu’elles sont concernées par les règles de la prescription acquisitive.

Cependant, outre le fait qu’il ne soulève aucun fondement à l’appui de ses dires qui viendrait consacrer un principe de prescription par usucapion du principe des ouvertures, il convient de remarquer que la demande des consorts [P] vise à faire supprimer les ouvertures créées sur la façade par le défendeur en suite de son permis de construire, et non les vues déjà existantes lors de l’acquisition de l’immeuble par Monsieur [M].

Aussi, la prescription acquisitive trentenaire prévue par l’article 690 du code civil pour les prescriptions apparentes et continues, n’a pas vocation à s’appliquer pour les ouvertures et vues litigieuses créées après décembre 2020.

Il n’y a donc pas lieu d’en déduire qu’une servitude de vue serait prescrite pour les ouvertures et vues litigieuses dont il est demandé la suppression.

II. Sur les demandes

Les consorts [P] sollicitent la condamnation de Monsieur [M] à supprimer ou réduire les ouvertures qu’il a créées sur la façade de son immeuble donnant sur leur cour et à remettre en état la façade après travaux afin que les ouvertures soient conformes aux dispositions des articles 676 et 677 du code civil.

Ils indiquent que le défendeur a créé des ouvertures de type fenêtres avec des vues directes et non de simples jours de souffrance à verre dormant qui ne respectent pas les distances légales imposées par l’article 677 du code civil. Ils ajoutent qu’il a construit également un appui de fenêtre qui empiète sur leur fond. Il en résulte un trouble manifestement illicite justifiant la mise en conformité des ouvertures.

En réponse, Monsieur [M] indique que son fonds disposait déjà de vues droites sur celui des demandeurs. Il propose néanmoins une alternative à la leur demande visant à faire réaliser les travaux qu’il aurait soumis à l’appréciation de l’expert.

Aux termes de l’article 676 du code civil, le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant.

L’article 677 du même code dispose que ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

Dans son rapport, l’expert [Z] détermine que l’immeuble des consorts [P], enregistré au cadastre HL parcelle n°[Cadastre 1], est composé d’une maison d’habitation avec rez-de-chaussée, deux étages, une cour et un garage.

L’immeuble de Monsieur [M], cadastré section HL parcelle n°[Cadastre 2], est contigu à la propriété des demandeurs et ily a été entrepris d’importants travaux de rénovation comportant huit fenêtres sur la façade donnant sur la cour [Y].

Il conclut qu’à partir des relevés de la façade de la construction de Monsieur [M] et en tenant compte des ouvertures existantes avant travaux, six ouvertures sur huit ne respectent pas les dispositions des articles 676 et 677 du code civil. Il s’agit en effet de fenêtres avec vues directes sur la cour et non de simples jours de souffrance. Elles ne respectent par ailleurs pas les distances légales puisqu’elles sont installées à moins de 2,60 m de la surface plancher de la cour et à moins d'1,90 m pour les étages supérieurs.

Les ouvertures non conformes sont les suivantes, hachurées sur le schéma de l’expert.

L’expert propose comme solution réparatoire l’aménagement d’une servitude de vue pour certaines ouvertures étant donné la préexistence d’une ancienne fenêtre au premier étage (fenêtre n°4) avec une indemnité due au fonds servant par le défendeur pour l’aggravation des nuisances d’indiscrétion sur la cour.

Cette solution n’est pas envisagée par les demandeurs qui sollicitent la remise en état de la façade et sa mise en conformité avec les articles 676 et 677 du code civil.

Monsieur [M] fournit un devis qu’il estime répondre aux propositions de l’expert. Il convient de relever toutefois que ce devis n’a pas été porté à la connaissance de ce dernier qui n’a donc pas pu apprécier si les propositions de travaux qu’il contenait répondaient aux exigences des dispositions légales précitées.

En tout état de cause, à titre subsidiaire (après avoir soulevé en vain la prescription de la servitude de vue), Monsieur [M] propose davantage une solution de mise en conformité puisqu’il évoque des travaux ayant vocation à faire cesser toute vue, plutôt que la création d’une servitude à son profit, telle que la proposait l’expert.

Au vu des conclusions de l’expert, les ouvertures créées par Monsieur [M] sont non conformes aux articles 676 et 677 du code civil. Or, la création des vues directes sur le fond des demandeurs a nécessairement causé un trouble manifestement illicite qui justifie la remise en état de la façade par la mise en conformité des ouvertures.

Il convient donc de condamner Monsieur [M] à supprimer ou réduire les ouvertures n°2-3-5-6-7-8 telles que retenues dans le rapport d’expertise donnant sur la cour de la parcelle cadastrée HL n°[Cadastre 1] des consorts [P], à remettre en état la façade après travaux et à mettre en conformité les ouvertures qui resteraient postérieurement aux travaux conformément aux articles 676 et 677 du code civil, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 3 mois après la signification de la présente décision.

Sur les frais irrépétibles, les dépens et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] sera en conséquence condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ainsi qu’à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile aux défendeurs.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture et fixe la clôture de l’instruction à la date de l’audience, avant les plaidoiries,

Condamne Monsieur [I] [M] à :

Supprimer ou réduire les ouvertures n°2-3-5-6-7-8 créées sur la façade de l’immeuble dont il est propriétaire donnant sur la cour propriété des consorts [Y] [N] cadastrée HL n°[Cadastre 1], conformément au plan ressortant de la page 13 du rapport de Monsieur [Z],Remettre en état la façade après travaux ; Mettre en conformité les ouvertures qui resteraient postérieurement aux travaux de mise en conformité avec l’article 676 du Code Civil Sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter d’un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision

Condamne Monsieur [I] [M] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire

Condamne Monsieur [I] [M] à verser à Monsieur [B] [Y] et Madame [S] [Y] veuve [N] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.