DOSSIER : N° RG 26/00247 – N° Portalis DBYB-W-B7K-QKN7

Copie exécutoire à

la SELARL LEBOUCHER AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER,

[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 18 Mars 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Stéphanie LE CALVE, Greffier lors des débats et lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

SAS DUO INVEST, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par la SELARL LEBOUCHER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur, [W], [I], demeurant, [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 03 Mars 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 18 Mars 2026.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 24 juin 2024, la SAS DUO INVEST a acquis, auprès de la SA FONCIERE EPILOGUE, la propriété d’un ensemble immobilier situé au, [Adresse 4] à, [Localité 1].

Au moment de son acquisition par la SAS DUO INVEST, le logement était donné à bail à Monsieur Monsieur, [W], [I].

Suivant acte notarié en date du 26 décembre 2024, la SAS DUO INVEST a consenti à Monsieur, [U], [K] une promesse de vente expirant le 26 mars 2025.

Par courrier en date du 13 mars 2025, l’agence mandataire de la SAS DUO INVEST a sollicité du locataire qu’il prenne contact avec un diagnostiqueur pour convenir d’un rendez vous.

Après plusieurs échanges de mails, Monsieur, [W], [I] a indiqué son indisponibilité jusqu’en mai 2025 puis n’a plus répondu.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, la SAS DUO INVEST a sommé Monsieur, [W], [I] de prendre attache, dans un délai de huit jours avec les services de la société A2D EXPERTISE pour la réalisation des diagnostics obligatoires préalables à toute vente.

Le 13 janvier 2026, l’agence mandataire a informé la SAS DUO INVEST d’une surconsommation d’eau provenant du logement loué.

Par ordonnance en date du 18 février 2026, la juge des contentieux de la protection a autorisé la SAS DUO INVEST à assigner en référé d’heure à heure Monsieur, [W], [I] à l’audience du 3 mars 2026.

***

Par acte d’huissier de justice délivré le 25 février 2026, signifié à étude, la SAS DUO INVEST a fait assigner Monsieur, [W], [I], à l’audience du 3 mars 2026, devant le juge des contentieux de la protection et de la proximité de, [Localité 2], statuant en référé, aux fins de pouvoir notamment pénétrer dans les lieux loués pour y faire réaliser les diagnostics.

***

A l’audience du 3 mars 2026, la SAS DUO INVEST était représentée par son conseil. Monsieur, [W], [I] était absent.

La SAS DUO INVEST a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation. Elle sollicite, au visa des articles 835 et suivants du Code de procédure civile et la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et plus particulièrement son article 6 de :

— condamner Monsieur, [I] à laisser accéder à l’appartement 6 de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 2] les entreprises chargées de réaliser les diagnostics obligatoires à la vente du bien et les entreprises chargées des travaux pour rechercher l’origine des infiltrations et le cas échéant, procéder aux travaux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— à défaut, dans un délai de 7 jours à compter de la signification de l’ordonnance, juger que la SAS DUO INVEST sera autorisée, en se faisant assister d’un commissaire de justice et d’un serrurier aux frais de Monsieur, [I] à pénétrer dans l’appartement et à y faire réaliser les travaux, constatations et diagnostics,

— condamner Monsieur, [I] à communiquer à la requérante le contrat de bail, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner Monsieur, [I] à payer la somme provisionnelle de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, en ce compris les frais de sommation à la SAS DUO INVEST.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la nécessité de réaliser des travaux consécutifs à une éventuelle fuite d’eau ainsi que des diagnostics obligatoires préalables à une vente constitue un trouble manifestement illicite en cas d’oppositin du locataire, rendant compétent le juge des référés.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande d’accès aux locaux loués

L’article 7 e) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose notamment que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6, c’est-à-dire l’obligation pour le bailleur de remettre au locataire un logement décent. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Il ressort des pièces produites que, malgré l’absence de bail, Monsieur, [W], [I] est locataire du logement situé, [Adresse 4] à, [Localité 2]. En effet, il est produit des quittances de loyers, des échanges de mails avec Monsieur, [I] qui reconnaît louer l’appartement et son occupation est précisée de manière explicite dans le compromis de vente en date du 26 décembre 2024.

Il n’est donc pas contesté que, en dépit de l’absence de contrat de bail, Monsieur, [W], [I] occupe bien le logement situé, [Adresse 4] à, [Localité 2].

Il ressort par ailleurs, des pièces produites que la SAS DUO INVEST a sollicité à plusieurs reprises Monsieur, [I] pour prendre rendez vous avec une entreprise de diagnostic.

Il ressort également de ces pièces qu’une surconsommation d’eau a été signalée dans le logement. Toutefois, il n’est pas démontré que Monsieur, [I] en a été informé ni qu’il aurait refusé l’accès au logement pour procéder à une éventuelle recherche de fuite.

Comme rappelé ci dessus, Monsieur, [I] a l’obligation de laisser l’accès à son logement.

La SAS DUO INVEST sera donc autorisée à accéder au logement, sous astreinte, pour faire procéder aux diagnostics immobiliers.

Il lui sera également donné l’autorisation de faire procéder à une recherche de fuite et aux travaux utiles le cas échéant.

En conséquence, Monsieur, [W], [I] sera condamné à laisser la SAS DUO INVEST ou son mandataire à accéder aux locaux loués et ce, sous astreinte, comme précisé dans le dispositif.

Sur la demande au titre de l’article 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution

L’article 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose qu’en l’absence de l’occupant du local ou si ce dernier en refuse l’accès, le commissaire de justice chargé de l’exécution ne peut y pénétrer qu’en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni de l’huissier de justice chargé de l’exécution. Dans les mêmes conditions, il peut être procédé à l’ouverture des meubles.

L’application de cet article sera autorisée.

Sur la demande de communication du contrat de bail

La SAS DUO INVEST sollicite la condamnation de Monsieur, [W], [I] à lui communiquer, sous astreinte, le contrat de bail dont il est bénéficiaire.

Toutefois, elle ne démontre pas avoir déjà formulé cette demande au locataire ni que celui-ci l’aurait refusée.

En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur Monsieur, [W], [I], partie perdante, sera donc condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, Monsieur, [W], [I] versera à la SAS DUO INVEST une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition, en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS recevable la saisine en référé,

CONDAMNONS Monsieur, [W], [I] à permettre l’accès aux lieux loués situés appartement 6 situé, [Adresse 4] à, [Localité 2] à la SAS DUO INVEST et aux entreprises mandatées par elle pour réaliser les diagnostics et pour procéder à une recherche de fuite et le cas échéant, aux travaux nécessaires, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que passé ce délai, Monsieur, [W], [I] sera condamné, à titre d’astreinte, à payer à la SAS DUO INVEST la somme de 100 euros par jour de retard et ce, pendant un délai de trois mois,

AUTORISONS la SAS DUO INVEST, en l’absence de Monsieur, [W], [I] ou de non-réponse à la demande d’accès au logement, à être accompagné d’un commissaire de justice et d’un serrurier pour ouvrir le logement afin de procéder aux opérations ci-dessus décrites,

AUTORISONS la SAS DUO INVEST, en cas de refus de Monsieur, [W], [I] à permettre cet accès, à solliciter le concours de la force publique,

DEBOUTONS la SAS DUO INVEST de sa demande de condamnation sous astreinte à communiquer le contrat de bail,

CONDAMNONS Monsieur, [W], [I] aux dépens,

CONDAMNONS Monsieur, [W], [I] à verser à la SAS DUO INVEST la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jours, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.