N° RG 25/01608 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P3CW

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires – RESIDENCE [4] AYANT COMME SYNDIC SAS FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.A.S. – FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 17 Novembre 2025

Affaire mise en deliberé au 16 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Janvier 2026 par

Caroline PRIEUR, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS

Copie certifiée delivrée à :

EXPOSE DU LITIGE

La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété [Adresse 5] , située [Adresse 1].

Estimant que La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE ne s’était pas acquittée du paiement de ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure de payer des sommes dues par lettres recommandées avec accusé de réception du 12 novembre 2024, outre de nombreuses relances.

Par acte du 31 janvier 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LE CHRISTINA A B C a fait signifier à La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE une sommation de payer la somme principale de 6.593,69 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtée à la date du 17 janvier 2025 .

Par acte délivré par commissaire de justice le 25 juin 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LE CHRISTINA A B C, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Montpellier afin :

qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 7.449,19 euros au titre de l’arriéré de charges du au 19 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025,

qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, incluant les frais fixés à l’article 695 du Code de procédure civile en ce compris en cas d’exécution forcée le montant des sommes retenues par le commissaire de justice.

Lors de l’audience du 18 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été évoquée, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LE CHRISTINA A B C a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités des articles 656 et 658 du Code de procédure civile, La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » ou « dire que » ne sont pas des prétentions, et ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la demande en paiement des charges

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 8 juin 2023 et du 3 juin 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le contrat de syndic,

— le décompte de la créance pour la période du 5 mai 2023 au 7 mai 2025,

— la mise en demeure du 12 novembre 2024 et la sommation de payer du 31 janvier 2025.

Il ressort de ces documents que La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE reste devoir la somme de 7.449,19 euros à titre de charges de copropriété et de travaux suivant arrêté de compte du 19 mai 2025 pour la période du 5 mai 2023 au 7 mai 2025 (après déduction des frais de recouvrement qui seront examinés ci après ).

Dès lors, il convient de condamner La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE à payer cette somme au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LE CHRISTINA A B C augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 pour la somme de 6.758,81 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat impute au débit du compte des frais d’huissier qui relèvent des dépens, des frais d’avocat qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles de procédure et des frais de syndic, qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, la réalité de certains actes dont le paiement est sollicité ainsi que leur caractère nécessaire n’est pas justifié.

L’envoi de la mise en demeure du 12 novembre 2025 et la délivrance de la sommation de payer constituent des frais nécessaires au sens de l’article précité.

La demande en paiement au titre des frais sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 219,12 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil ( ancien article1153 alinéa 4 du code civil ) dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE, partie perdante, sera condamné aux dépens, non inclus le coût du commandement de payer.

Les frais facturés en application de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996, devenu l’article A.444-32 du code de commerce, étant à la charge du créancier et le tarif des officiers ministériels étant une règle d’ordre public, il n’y a lieu de dire que ces frais resteront à la charge du débiteur.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de condamner La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LE CHRISTINA A B C la somme 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, jugement prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LE CHRISTINA A B C , pris en la personne de son syndic, la somme de 7.449,19 euros représentant les charges échues impayées et appels arrêtées au 19 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 pour la somme de 6.758,81 euros et de l’assignation pour le surplus

Condamne La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LE CHRISTINA A B C, pris en la personne de son syndic, la somme de 219,12 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamne La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LE CHRISTINA A B C, pris en la personne de son syndic, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LE CHRISTINA A B C, pris en la personne de son syndic, la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE aux dépens.

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière La présidente