N°Minute:

DOSSIER : N° RG 26/00168 – N° Portalis DBYB-W-B7K-QJTH

Copie exécutoire à

Etablissement public -HERAULT LOGEMENT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

expédition à

Mme [X] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 15 Avril 2026

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Cécile PAILLOLE, Greffier, lors des débats

et de Sofia STATOUA, Greffier placé, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public -HERAULT LOGEMENT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [O] [B] (Membre de l’entrep.)

ET

DEFENDEURS

Monsieur [J] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 17 Mars 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 15 Avril 2026.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 6 septembre 2016 et ayant pris effet le 14 septembre 2016, HÉRAULT LOGEMENT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [D] et Madame [X] [D] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Adresse 5], bâtiment E, premier étage, [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 485,34 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 56,01 euros.

Par bail séparé signé le 6 septembre 2016 et ayant pris effet le 14 septembre 2016 , HÉRAULT LOGEMENT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [D] et Madame [X] [D] un garage situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 35 euros et une provision mensuelle sur charges de 0,99 euros.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, HÉRAULT LOGEMENT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a fait signifier à Monsieur [J] [D] et Madame [X] [D], par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 2 023,41 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du garage, restés impayés, arrêté à la date du 22 avril 2025, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 14 janvier 2026, notifié au représentant de l’État dans le département, HÉRAULT LOGEMENT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [D] et Madame [X] [D] pour l’audience du 17 mars 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative, et à défaut à raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [J] [D] et Madame [X] [D] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation solidaire de Monsieur [J] [D] et Madame [X] [D] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Monsieur [J] [D] et Madame [X] [D] à payer la somme de 2 973,32 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— le rappel du fait que les délais éventuellement accordés ne pourront affecter l’exécution du contrat,

— la condamnation solidaire de Monsieur [J] [D] et Madame [X] [D] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [J] [D] et Madame [X] [D] née [Y], daté du 12 février 2026. La conclusion est que la dette serait liée à une baisse de revenus importante (arrêt droits CAF, passage à l’ASS, divorce en 2021). Madame met tout en œuvre pour vendre des biens inoccupés dans le Nord. Elle indique que le paiement du loyer aurait repris depuis longtemps et souhaiterait être maintenue dans les lieux (mise en place d’un plan d’apurement). L’assurance serait à jour.

À l’audience du 17 mars 2026, HÉRAULT LOGEMENT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT était représenté par Madame [O] [B], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir. Madame [X] [Y] a comparu et Monsieur [J] [D], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

HÉRAULT LOGEMENT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 3 970,78 euros s’agissant du logement et du garage. L’assurance ayant été mise à jour, HÉRAULT LOGEMENT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a indiqué se désister de sa demande à ce titre.

Madame [X] [D] née [Y] a indiqué être autoentrepreneuse et percevoir, au titre des allocations CAF et ASS, environ 1 000 euros par mois. Elle est également aidée financièrement par son fils, carrossier. Une demande FSL est en cours, et aucun dossier de surendettement n’a été déposé. Elle a par ailleurs déclaré avoir repris le paiement des loyers depuis janvier 2026 et a sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il leur soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le désistement

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article suivant précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur mais que cette acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, il convient de constater le désistement d’HÉRAULT LOGEMENT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de sa demande de constat de résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, HÉRAULT LOGEMENT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

HÉRAULT LOGEMENT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, le bail relatif au garage parking a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

Le commandement de payer du 25 avril 2025 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 10 juin 2025, date de résiliation desdits baux.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [J] [D] et Madame [X] [Y] divocée [D] née se trouvent redevables de la somme totale de 3 688,37 euros s’agissant du logement et du garage, en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 16 mars 2026, mensualités du mois de février comprises, selon décomptes établis par le bailleur et ci-après annexés, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [J] [D] et Madame [X] [Y] divorcée [D] née seront donc solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle totale de 3 688,37 euros à HÉRAULT LOGEMENT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la reprise du paiement des loyers courants avant la date de l’audience par les défendeurs, justifie de leur accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [J] [D] et Madame [X] [Y] divorcée [D] devront alors également solidairement payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés à compter de la date de résiliation des baux, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [D] et Madame [X] [Y] divorcée [D], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [J] [D] et Madame [X] [Y] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

HÉRAULT LOGEMENT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS le désistement de HÉRAULT LOGEMENT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de sa demande de constat de résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 6 septembre 2016 et 6 septembre 2016 entre HÉRAULT LOGEMENT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT et Monsieur [J] [D] et Madame [X] [Y] divorcée [D] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage situés [Adresse 7] [Adresse 8] sont réunies à la date du 10 juin 2025,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [D] et Madame [X] [Y] divorcée [D] à payer à HÉRAULT LOGEMENT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme provisionnelle de 3 688,37 euros, s’agissant du logement et du garage, représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 16 mars 2026, mensualités du mois de février comprises,

AUTORISONS Monsieur [J] [D] et Madame [X] [Y] divorcée [D] à se libérer de la dette, outre les loyers et les charges courants, en 35 versements mensuels de 103 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et au titre du logement ou du garage, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet, de sorte que, les baux étant résiliés, Monsieur [J] [D] et Madame [X] [Y] divorcée [D]  :

— seront solidairement tenus de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Monsieur [J] [D] et Madame [X] [Y] divorcée [D] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par le bailleur,

— devront solidairement payer des indemnités mensuelles d’occupation égales aux montants des loyers, augmentés des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit des baux le 10 juin 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS HÉRAULT LOGEMENT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de ses autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [D] et Madame [X] [Y] divorcée [D] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [J] [D] et Madame [X] [Y],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS HÉRAULT LOGEMENT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur requis de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaix judiciaire d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.