COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

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1

N° : N° RG 23/01334 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OFFW

Pôle Civil section 1

Date : 21 Mai 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

La société [Y], dont le siège social est situé [Adresse 1], SARL au capital de 5000 euros, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 790 529 911 et inscrite au tableau régional de l’ordre des architectes sous le numéro S15843, représenté par son gérant en exercice, Monsieur [D] [K], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

La société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE, dont le siège social est situé [Adresse 3], [Localité 3], SAS au capital de 1 500 euros, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro SIREN 343 163 481, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Guillaume DANET, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Fanny COTTE

Juge unique

assistée de Cindy VELLAYE, greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 16 Mars 2026

MIS EN DELIBERE au 21 Mai 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 21 Mai 2026

Exposé du litige :

La société [Y] est spécialisée dans les études d’architecture.

La société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE est spécialisée dans le secteur d’activité de la promotion immobilière des bâtiments.

Les sociétés [Y] et EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE ont conclu une convention cadre de maîtrise d’œuvre le 4 mars 2021.

Le 09 mars 2021, les parties ont conclu un avenant n°1 pour mission complémentaire certification BREEAM.

Les parties ont par la suite échangé de nombreux courriels concernant d’une part le paiement des honoraires de la société [Y] et d’autre part, le retrait des missions de la société [Y].

Les parties ont ensuite conclu un avenant N°2 pour complément de mission ayant pour objet le changement de système constructif (anciennement container) pour une structure en béton.

Par courrier recommandé en date du 31 janvier 2022, la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE a signifié vouloir résilier le contrat d’architecte sur la base de l’article 11.2.

Par courrier recommandé en date du 14 février 2022, la société [Y] a répondu qu’elle s’y opposait.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 3 mars 2022, la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE a notifié à la société [Y] un projet de décompte général définitif.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 août 2022, le conseil de la société [Y] a proposé à la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE la désignation d’un expert conformément à l’article 12 du contrat d’architecte du 9 mars 2021.

Aucune suite n’a été donnée à courrier.

Par courrier en date du 29 novembre 2022, la société [Y] a précisé à la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE qu’elle refusait de valider le décompte et lui a transmis une facture d’honoraires N°2022 – 11 – 077 d’un montant de 20 636 euros HT soit 24 763, 20 euros TTC.

Par courrier en date du 6 décembre 2022, la société EIFFAGE IMMOBILIER a expressément reconnu son erreur affectant son précédent projet de DGD et lui a transmis un nouveau DGD.

Le 30 janvier 2023, la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE a ensuite procédé au paiement par virement bancaire de la facture d’honoraires N°2022 – 11 – 077 d’un montant de 20 636 euros HT soit 24 763, 20 euros TTC.

Selon acte extrajudiciaire signifié le 15 mars 2023, la société [Y] a fait délivrer assignation à l’encontre de la société de la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE afin que celle-ci soit condamnée au paiement d’honoraires et de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi résultant de la résiliation abusive de la convention cadre de maîtrise d’œuvre.

Par mail en date du 4 août 2023, la société EIFFAGE CONSTRUCTION a transmis une attestation QUALIBAT, validée par la société EIFFAGE CONSTRUCTION, dans laquelle était précisé le montant total HT du marché pour le chantier ECO’UP – immeubles de bureaux – [Adresse 4] à [Localité 1], soit la somme de 7 472 000 euros HT.

Se plaignant d’absence de paiement de ses honoraires et d’une résiliation abusive lui ayant occasionné un préjudice, la société [Y] a fait signifier une assignation devant le Tribunal judiciaire de Montpellier et a sollicité une provision devant le Juge de la mise en état.

Par ordonnance en date du 26 mars 2024, le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Montpellier a jugé que la demande de la société [Y] se heurtait à une contestation sérieuse et a renvoyé l’affaire à la mise en état.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2026 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, la société [Y] demande au tribunal de :

Vu les articles 1231-1, 1231-2, 1231-3 et suivants du code civil,

— Dire et juger la société [Y] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE à payer à la société [Y] la somme de 47 255, 04 euros HT, soit 56 706, 05 euros TTC (TVA à 20 %) au titre du paiement du solde des honoraires dus,

— Condamner la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE à payer à la société [Y] la somme de 180 220, 90 euros à titre de dommages et intérêt sur perte de marge de la prestation non-effectuée avec la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE,

— Condamner la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE à payer à la société [Y] la somme de 36 000 euros à titre de dommages et intérêt sur perte de chance de la prestation de dépôt d’un permis de construire modificatif mission qui lui aurait été dévolue si elle n’avait pas été évincée ainsi que sur le non-respect de la loi sur l’architecture,

— Condamner la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE à payer à la société [Y] la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice résultant de l’atteinte à la réputation et à l’image de cette dernière,

— Condamner la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE à payer à la société 2A DESIGN la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE au paiement des entiers frais et dépens de l’instance,

— Dire et juger que les sommes indemnitaires porteront intérêts capitalisés -

— Débouter la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2026 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE (ci-après EIFFAGE) demande au tribunal de :

Vu les articles 1231-1 et suivants du Code Civil

— Juger fondée la résiliation faite par la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE

— Rejeter toutes les demandes présentées à l’encontre de la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE.

— Condamner la société [Y] à la somme de 15.000 € au titre de l’atteinte à l’image et à la réputation de la société EIFFAGE IMMOBILIER OCCITANIE

— Condamner la société [Y] à la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 23 février 2026. A l’issue de l’audience du 16 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constat », « donner acte » ainsi que celles tendant à « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

I. Sur la résiliation du contrat

Selon l’article 1104 du code civil « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

La société [Y] considère abusive la résiliation décidée par la société EIFFAGE en application de l’article 12 de la convention cadre. Elle indique qu’elle démontre d’une part que le maître de l’ouvrage n’a pas renoncé à ses études qui ont été rédigées, utilisées et payées et d’autre part qu’il n’a pas renoncé non plus au projet qu’elle avait préalablement établi et qui a été réalisé par un tiers.

Elle conteste la résiliation du contrat en raison de divergences tel qu’avancées par la société EIFFAGE. Elle explique que la résiliation est justifiée avant tout par un souhait d’optimisation financière.

La société EIFFAGE estime que la résiliation anticipée du contrat est régulière et se justifie tant s’agissant de l’économie du contrat faisant suite à une modification du projet immobilier qu’en raison des réserves exprimées par [Y] à travailler avec des entreprises choisies par le maître de l’ouvrage.

Elle précise que la société [Y] avait été choisie pour ses compétences spécifiques en matière de travaux à base de containers maritimes mais que celles-ci n’ont plus été requises à la suite d’une modification du projet constructif, le projet initial étant de fait abandonné.

EIFFAGE ajoute que des divergences existaient entre elle et la demanderesse sur le choix des intervenants à la construction et justifiaient également la résiliation anticipée du contrat.

En l’espèce, l’article 11.2 du contrat de maîtrise d’œuvre stipule : « le Maître d’ouvrage se réserve le droit de renoncer, à tout moment et pour quelque cause que ce soit, aux études du Maître d’œuvre ou à la réalisation du projet établi par celui-ci, et de résilier pour ce motif le présent contrat ».

A titre liminaire, il convient de relever que la société [Y] ne conteste pas la licéité de cette clause.

Elle en conteste l’application considérant que les conditions n’étaient pas remplies pour le maître d’œuvre de mettre un terme au marché.

Pour apprécier si le contrat pouvait être résilié et contrairement à ce qu’affirme la défenderesse qui indique qu’elle n’avait pas à motiver la résiliation, il y a lieu de vérifier si le maître de l’ouvrage a effectivement renoncé aux études du maître d’œuvre [Y] ou à la réalisation du projet qu’il avait établi pour motiver le souhait de rompre les engagements contractuels.

Dans la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par la société EIFFAGE le 31 janvier 2022 (pièce 14 – [Y]), il est précisé que la résiliation est motivée :

— Par le fait qu’EIFFAGE a renoncé à confier à [Y] la mission DET dans la mesure où son expertise en containers n’était plus sollicitée en ce qu’elle générait un coût incompatible avec ses projections financières

— Par des divergences irréconciliables sur l’entreprise chargée de la réalisation des travaux à savoir EIFFAGE CONSTRUCTION entraînant une rupture de confiance.

La société EIFFAGE ne justifie pas en revanche qu’elle a renoncé aux études réalisées par la société [Y] dont il n’est pas contesté qu’elles étaient au 31 janvier 2022 terminées. La société [Y] a été présentée sur les réseaux sociaux comme étant l’architecte ayant conçu le bâtiment ECO’UP (pièce n° 36 – [Y]) et la réunion de chantier du 2 mars 2022 la mentionnait comme étant l’architecte de conception (pièce n°17).

En outre, la modification du projet a été prise en compte par un avenant en date du 10 novembre 2021 prévoyant une reprise de la phase PRO et notamment la réalisation d’études béton jusqu’en décembre 2021 (pièce n°13).

S’agissant de la réalisation du projet établi par le maître d’œuvre, il n’est pas démontré que le maître d’ouvrage y ait renoncé non plus.

Le projet Eco’up s’est poursuivi comme en témoignent les deux pièces susvisées relatives à une réunion de chantier de mars 2022 et aux publications sur les réseaux sociaux avec un maître d’œuvre d’exécution différent de la société demanderesse (R2i) alors qu’elle avait une mission de direction de travaux selon l’article 3 de la convention.

Enfin, les divergences sur les intervenants à la construction ne constituent pas une cause de résiliation unilatérale du contrat telle que prévue par l’article 11.2 de la convention-cadre et ne sauraient donc la justifier.

Aussi, en ne renonçant ni aux études du maître d’œuvre, ni à la réalisation du projet qu’il avait établi préalablement, la société EIFFAGE ne pouvait résilier unilatéralement le contrat cadre de maîtrise d’œuvre et faire application de la clause 11.2.

La société EIFFAGE n’a pas respecté ses obligations contractuelles de sorte que la demanderesse est fondée à solliciter l’application des articles 1231 et suivants, cette rupture abusive constituant une faute lourde.

II. Sur les demandes pécuniaires

L’article 1231-2 du code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

L’article 1231-3 du code civil dispose que « le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive »

La société [Y] forme plusieurs demandes de condamnations pécuniaires.

A. Sur les honoraires dus

[Y] demande la condamnation de la société EIFFAGE à lui verser la somme de 47.255,04 euros HT soit 56.706,05 euros TTC (TVA 20%) au titre du paiement du solde des honoraires dus.

Ce montant n’est pas contesté par la société EIFFAGE qui évoque cependant un décompte général définitif

Il convient en conséquence de condamner la société EIFFAGE à verser la somme de 56.706,05 euros TTC à la société [Y] au titre des honoraires restant dus.

B. Sur les préjudices

La société [Y] sollicite la condamnation de la société EIFFAGE au paiement de dommages et intérêts en application des articles 1231-1 et suivants.

Sur la perte de marge :

La demanderesse demande la condamnation de la société EIFFAGE à lui verser la somme de 180.220,90 euros à titre de dommages et intérêts sur la perte de marge.

La société EIFFAGE conteste ce montant en ce qu’elle considère que l’attestation de l’expert-comptable produite en demande est une preuve qu’elle a constituée pour elle-même ; que la société ne justifie pas de ses bilans et donc de ses marges ; que le chantier étant éloigné du siège social de la demanderesse, sa marge était nécessairement moins importante que celle prévue ; qu’elle a pu travailler sur d’autres chantiers après la résiliation du contrat ; qu’en définitive, il s’agit davantage d’une perte de chance.

Elle évoque en outre le DGD qui, selon elle, n’avait pas été contesté.

En l’état, il est évident que la résiliation abusive du contrat a privé la société [Y] de la chance de percevoir des revenus pendant l’exécution des travaux sachant qu’il était prévu qu’elle devait exécuter la mission DET. Le préjudice de la société doit donc s’apprécier au titre d’une perte de chance plutôt qu’une perte de marge d’autant que comme le souligne la défenderesse, les bilans ne sont pas communiqués et la marge demeure incertaine d’un chantier à un autre.

Il convient donc, au regard de ces éléments, de tenir compte de l’attestation de l’expert-comptable du 4 septembre 2023 (pièce N° 28) prévoyant une perte de marge de 180.221 euros et de considérer que le préjudice au titre de la perte de chance de percevoir des marges de ce chantier correspond à 60% de cette somme soit 108.132,60 euros.

Sur la perte de chance de la prestation de dépôt d’un permis de construire modificatif :

La société [Y] sollicite la condamnation de la société EIFFAGE à lui verser la somme de 36.000 euros au titre de la perte de chance de pouvoir accomplir la mission de déposer une demande de permis de construire modificatif

Elle indique qu’elle avait avisé le maître d’ouvrage de la nécessité de déposer une demande de permis de construire modificatif compte tenu des modifications dimensionnelles consécutives au changement de système constructif qu’il avait décidé et que cela nécessitait un avenant au contrat pour rémunération complémentaire. Elle indique qu’EIFFAGE a ignoré son avertissement et a remplacé son nom par celui d’un autre architecte qui n’était pas à l’origine du projet, en formant un acte administratif de complaisance.

Elle affirme que l’article 3 de la loi sur l’architecture n’a pas été respecté.

La société EIFFAGE considère que la protection des œuvres d’architecture n’est envisageable que si elles sont originales et que c’est à l’architecte de rapporter la preuve de son originalité. Une œuvre banale ne bénéficie pas d’une protection particulière.

Aux termes de l’article 3 de la loi 77-2 du 3 janvier 1977, quiconque désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation de construire doit faire appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l’objet de la demande de permis de construire, sans préjudice du recours à d’autres personnes participant, soit individuellement, soit en équipe, à la conception. Cette obligation n’exclut pas le recours à un architecte pour des missions plus étendues.

Le projet architectural mentionné ci-dessus définit par des plans et documents écrits l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs.

Même si l’architecte n’assure pas la direction des travaux, le maître d’ouvrage doit le mettre en mesure dans des conditions fixées par le contrat, de s’assurer que les documents d’exécution et les ouvrages en cours de réalisation respectent les dispositions du projet architectural élaboré par ses soins. Si ces dispositions ne sont pas respectées, l’architecte en avertit le maître d’ouvrage.

Sans préjudice de l’application de l’article 4 de la loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d’ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d’œuvre privée, lorsque le maître d’ouvrage fait appel à d’autres prestataires pour participer aux côtés de l’architecte à la conception du projet, il peut confier à l’architecte les missions de coordination de l’ensemble des prestations et de représentation des prestataires. Le contrat prévoit en contrepartie la rémunération de l’architecte pour ces missions ainsi que la répartition des prestations et la responsabilité de chacun des prestataires.

En l’espèce, la demande de permis de construire modificatif (pièce 31) a été établie à partir des plans conçus par la société [Y] ce que ne conteste pas le maître de l’ouvrage et ce qui ressort de l’entête des plans produits. Il appartenait donc à ce dernier de solliciter l’autorisation de l’architecte d’en faire usage d’autant que contrairement à ce qu’affirme la société EIFFAGE, la modification n’était pas minime et portait sur les dimensions et le mode de réalisation de la construction.

En poursuivant la construction de l’immeuble à partir des plans élaborés par la société [Y], la société EIFFAGE a privé celle-ci de la possibilité de s’assurer que les documents d’exécution et les ouvrages en cours de réalisation respectaient les dispositions du projet architectural élaboré par ses soins. Elle aurait dû en outre s’assurer qu’elle était autorisée à déposer la demande de permis de construire avec ses plans.

Il s’agit donc d’une perte de chance qui doit être indemnisée à hauteur de 5.000 euros. La société EIFFAGE sera donc condamnée à verser à la société [Y] cette somme à titre de dommages et intérêts à ce titre.

Sur l’atteinte à l’image et à la réputation de la société [Y] :

La société [Y] sollicite la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour atteinte à sa réputation. Elle affirme que la rupture du contrat à l’initiative de la société EIFFAGE l’a écartée de la sphère politique et économique montpelliéraine au profit de tiers sous contrôle de cette dernière.

Elle n’en justifie cependant pas de sorte qu’il y a lieu de rejeter cette demande.

Dans la mesure où il a été statué que la rupture du contrat était aux torts de la société EIFFAGE, il y a lieu de rejeter sa demande de condamnation au titre de l’atteinte à l’image.

III. Sur les autres demandes

Sur les intérêts :

Pour les sommes allouées au titre des honoraires dus et des préjudices de perte de chance s’agissant des marges et du permis de construire modificatif, conformément à l’article1231-7 du code civil, les intérêts ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière et que la demande ait été judiciairement formée.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande formée en ce sens.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient en conséquence de condamner la société EIFFAGE, qui succombe, aux dépens ainsi qu’à verser la somme de 3.000 euros à la société [Y] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

Condamne la société EIFFAGE CONSTRUCTION à verser la somme de 56.706,05 euros TTC à la société [Y] au titre des honoraires dus

Condamne la société EIFFAGE CONSTRUCTION à verser la somme de 108.132,60 euros à la société [Y] au titre du préjudice de perte de chance de percevoir des marges du marché

Condamne la société EIFFAGE CONSTRUCTION à verser la somme de 5.000 euros à la société [Y] au titre du préjudice de perte de chance de veiller au respect de ses plans

Rejette la demande au titre du préjudice d’atteinte à l’image et à la réputation de la société [Y]

Rejette la demande au titre du préjudice d’atteinte à l’image et à la réputation de la société EIFFAGE CONSTRUCTION

Dit que les sommes auxquelles la société EIFFAGE CONSTRUCTION a été condamnée porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision avec anatocisme

Condamne la société EIFFAGE CONSTRUCTION aux dépens

Condamne la société EIFFAGE CONSTRUCTION à verser la somme de 3.000 euros à la société [Y] en application de l’article 700 du code de procédure civile

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Dit que la présente décision est exécutoire par provision

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.