TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 11]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

N° RG 24/00343 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JAWB

MINUTE n°

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 30 DÉCEMBRE 2024

Nadine LAVIELLE, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente près la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au tribunal de proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 30 décembre 2024 après débats à l’audience publique du 02 décembre 2024 à 14h30

assistée de [B] [W], Greffière stagiaire,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître Nora DHRISS, avocate au barreau de MULHOUSE

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [I]

née le 07 Décembre 1999 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant assignation en date du 26 septembre 2024 déposée au greffe le 07 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le Juge des contentieux de la protection du présent Tribunal d’une demande formée contre Madame [O] [I] tendant sous le bénéfice de l’exécution provisoire laquelle ne doit être écartée, à :

— déclarer recevable son action et acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [I] et de tous occupants de son chef du logement avec au besoin le concours de la [Localité 8] Publique ;

— condamner Madame [O] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1930€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 juin 2024 sur la somme de 940€ et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Madame [O] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Madame [O] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, outre aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer, à lui verser une indemnité de 800€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

A l’audience qui s’est tenue le 02 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a repris les termes de son assignation. Elle a cependant indiqué que la créance avait diminué (1830€ en principal selon décompte édité le 25 novembre 2024) et que la locataire avait repris le versement des loyers. Elle a déclaré s’en remettre quant à l’octroi de délai de paiement.

De son côté, Madame [O] [I] n’a pas contesté l’existence d’impayés. Elle fait état de plusieurs dettes mais expose ne pas avoir déposé de dossier de surendettement. Elle considère être en capacité de régulariser sa situation si un échéancier est mis en place. Elle fait valoir une capacité de règlement entre 70 et 75€ mensuels outres les loyers courants.

Ainsi, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire rendu en premier ressort. L’affaire a été mise en délibéré au 30 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intérêt et la qualité à agir de la partie demanderesse

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du Code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».

En l’espèce, Monsieur [C] a suivant contrat du 14 novembre 2021 donné en location à Madame [O] [I] un appartement sis [Adresse 5] et a, par voie dématérialisée, signé avec la Société ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement Visale n°A10124865667 daté du 12 novembre 2021 par lequel cette dernière s’engage à garantir l’association des impayés de loyers et indemnités d’occupation de son locataire.

Suite à la défaillance du locataire, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution subrogée dans les droits et actions du bailleur, justifie, par la production d’une quittance subrogative en date du 09 septembre 2024, avoir payé au bailleur les loyers et provisions sur charges exigibles soit un montant total de 2380€, de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES est par conséquent fondée à agir à l’encontre de Madame [O] [I], dans le cadre de la procédure en résiliation de bail.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

La demanderesse justifie de cette notification par lettre recommandée avec avis de réception adressée le 27 septembre 2024 à la Préfecture du HAUT-RHIN – DDCSPP.

La partie demanderesse justifie avoir notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives CCAPEX en date du 27 juin 2024 le commandement de payer visant la clause résolutoire et ce dans les conditions de délais prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’action introduite est en conséquence recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et ainsi que le reprend le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

De plus, et suivant les dispositions de l’article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est versé aux débats le contrat de bail susvisé prévoyant une échéance mensuelle révisable de 380€.

Suivant commandement de payer délivré le 26 juin 2024, le défendeur était sommé de régler la dette locative de 940€.

Au regard des décomptes produits, Madame [O] [I] ne justifie pas d’un paiement libératoire dans les deux mois suivant la signification du commandement.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi fondée à faire constater que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat en litige ont été acquis à la date du 27 aout 2024.

Depuis la résiliation du bail, Madame [O] [I] est occupant sans droits ni titre des lieux précédemment loués et doit être condamné à les évacuer de corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

A défaut de libération volontaire des lieux durant ce délais, il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente en ce sens.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré de cette obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

Aux termes des articles 1346 et suivants du Code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une autre personne qui le paye est légale ou conventionnelle.

L’article 1346 du même Code précise que lorsque le créancier recevant son paiement d’une tierce personne la subroge dans ses droits actions et privilèges contre le débiteur : cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.

De surcroît, et conformément aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé pour le compte du débiteur qu’elle garantit dispose d’un recours en paiement pour les montants qu’elle a payés à ce titre.

La demanderesse verse aux débats :

— le contrat de bail conclu le 14 novembre 20021 et portant sur un logement situé en rez de chaussée [Adresse 3] à [Localité 12], en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 380€,

— le contrat de cautionnement VISALE aux termes duquel Action Logement Service au titre du dispositif de cautionnement VISALE s’est porté caution simple du paiement des loyers dû par le locataire au bailleur ou au mandataire du bailleur en cas de défaillance du locataire ;

— la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de VISALE,

— les extraits de l’ordonnance, du décret et de l’arrêté, le contrat de cautionnement VISALE,

— la quittance subrogative émise le 09 septembre 2024, subrogeant la demanderesse dans les droits du bailleur pour un montant total de 2380€ et correspondant aux paiements en lieu et place du défendeur d’échéances locatives des mois d’octobre et novembre 2023 ; et avril mai juin et aout 2024.

— le décompte à la date du 25 novembre 2024 faisant état d’une dette de 1830€ à cette date.

— le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 juin 2024 adressée à la partie défenderesse.

Il ressort des éléments versés aux débats, que la défenderesse a effectué des paiements et repris le versement des loyers courants.

Ainsi au jour de l’audience la créance de la société demanderesse en principal est de 1830€.

En conséquence, Madame [O] [I] doit être condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1830€ majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision au regard de l’actualisation de la dette à l’audience.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il résulte des débats qu’il y a lieu de faire droit à la demande de délais.

Ainsi Madame [O] [I] sera autorisée à s’acquitter de sa dette en 26 mensualités de 70 € chacune, et une dernière qui correspondra au solde, intérêts et frais dus à cette date, sauf meilleur accord entre les parties. Ce versement s’entend en plus du paiement des loyers et provisions sur charges courants, selon les modalités fixées ci-après dans le dispositif.

A l’issue de ce délai, si Madame [O] [I] a respecté les modalités de règlement, le contrat de bail se poursuivra normalement entre les parties, la clause de résiliation de plein droit étant réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il doit être souligné qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou d’un seul loyer en cours, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, le bail étant réputé avoir été résilié le 27 août 2024.

Dans ce dernier cas, la résiliation du contrat de bail sera acquise à la demanderesse, sans nouvelle procédure ni mise en demeure préalable. La défenderesse ne disposant plus de titre pour occuper les lieux, devra les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Il convient également de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

De surcroît, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue, ce dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglée au bailleur à ce titre.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande en disant que cette indemnité sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, un montant de 150€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile lui sera alloué que le défendeur est condamné à lui payer.

Madame [O] [I], succombant en la présente instance en supportera les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 26 juin 2024.

Il est rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de caution subrogée dans les droits et actions du bailleur ;

DÉCLARE recevables les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Madame [O] [I] ;

CONSTATE que le bail susvisé s’est trouvé de plein droit résilié le 27 août 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [O] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1830€ au titre des loyers et charges, indemnité d’occupation impayées selon quittance subrogative et décompte au 25 novembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [O] [I] à s’acquitter de sa dette locative en 26 mensualités de 70 € chacune, et une dernière qui comprendra le solde, les intérêts et les frais dus à cette date ;

DIT que ces mensualités seront payables tous les 10 (dix) du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et ce, en sus du paiement des loyer et provisions sur charges en cours ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant la durée des délais ainsi accordés ;

En cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré de loyers fixées ci-dessus ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant pendant la durée des délais accordés,

DIT que l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 27 août 2024 ;

DIT que Madame [O] [I] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

CONDAMNE Madame [O] [I] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 5], dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Et à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois,

ORDONNE l’expulsion de Madame [O] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

CONDAMNE Madame [O] [I] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans la limite des sommes par elle réglée aux bailleurs, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant au montant du loyer et des charges qui auraient été du si le contrat s’était poursuivi, en deniers et quittance à compter du 27 aout 2024 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Madame [O] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150€ (cent cinquante euros) par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [O] [I] aux entiers frais et dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer du 26 juin 2024 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 30 décembre 2024 par N.LAVIELLE, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente près la Cour d’appel de Colmar, déléguée au Tribunal de Proximité de THANN, et signé par elle et le greffier.

Le Greffier Le Juge