TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Site ATHENA

44, Avenue Robert Schuman

CS 83047

68061 MULHOUSE CEDEX

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00791 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IXDN

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 27 septembre 2024

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. STALINGRAD, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

Mme [M] [C], gérante, comparante à l’audience du 17 mai 2024

PARTIE REQUISE :

Madame [L] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [X] [B], né le 15 Avril 1986 au MAROC, demeurant [Adresse 2]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Vu les articles 484 et suivants, 834 et suivants du code de procédure civile ;

Vu les dispositions de l’article L 221-4 et R 221-3 et suivants du code de l’organisation judiciaire ;

Entendu à l’audience publique du 20 août 2024

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

La SCI STALINGRAD a donné à bail à M. [X] [B] et Mme [L] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] par contrat du 3 juin 2022 à effet au 1er juin 2022, pour un loyer mensuel de 510 € et 50€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI STALINGRAD a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 septembre 2023 à Mme [L] [W] et le 25 septembre 2023 à M. [X] [B].

Par exploits en date des 3 et 4 avril 2024, la SCI STALINGRAD a ensuite fait assigner M. [X] [B] et Mme [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement d’arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 28 juin 2024 le juge des contentieux de la protection statuant en référés a ordonné la réouverture des débats, rappelé l’affaire à l’audience du 20 août 2024 et invité la SCI STALINGRAD à justifier au plus tard pour la prochaine audience, de la notification faite de l’assignation au Préfet du département.

Par courrier reçu au greffe le 25 juillet 2024 la SCI STALINGRAD a adressé un justificatif, priant le juge de l’excuser de son absence au regard d’obligations prises avant de connaitre la nouvelle date d’audience.

Le juge a dispensé la SCI STALINGRAD de comparution.

Aux termes de l’assignation reprise à l’audience du 20 août 2024, la SCI STALINGRAD régulièrement représentée par sa gérante, demande de constater la résiliation de plein droit du bail; d’ordonner l’expulsion de M. [X] [B] et Mme [L] [W] ainsi que de tous occupants de leur chef; et de condamner M. [X] [B] et Mme [L] [W] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4931,45 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, de loyers courus jusqu’au jour du jugement, d’une indemnité mensuelle d’occupation provisoirement fixée au montant des loyers et charges jusqu’à la date du départ effectif, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et ce avec intérêts de droit, outre une somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût des commandements de payer, de l’assignation et des frais des mesures conservatoires le cas échéant signifiées.

Bien que régulièrement assignés par acte d’huissier signifié à étude, puis régulièrement avisé de la date de nouvelle audience par lettres recommandées qu’ils n’ont pas réclamés, M. [X] [B] et Mme [L] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel.

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 4 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige .

La saisine de la Ccapex le 25 septembre 2023 a par ailleurs été confirmée par accusé de réception électronique.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s’acquitter du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à date de délivrance du commandement de payer, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et se référant au délai de deux mois prévu au contrat, a été signifié en premier lieu, le 22 septembre 2023, pour la somme en principal de 2572,23€ correspondant à un arriéré locatif arrêté à la date du 7 septembre 2023.

Mme [L] [W] et M. [X] [B] ne rapportent aucune preuve de leurs paiements alors que la charge de la preuve leur incombe.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies, conformément aux dispositions contractuelles dont le bailleur entend se prévaloir, à la date du 22 novembre 2023 à minuit.

Depuis cette date, Mme [L] [W] et M. [X] [B] sont occupants sans droit ni titre du logement et redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de leur départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux, mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc de la fixer au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi.

Par ailleurs, conformément à la clause d’indexation figurant au bail, il y a lieu de dire que cette indemnité sera indexée aux conditions du bail comme s’il s’était poursuivi et sera majorée des charges dument justifiées.

Afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans les deux mois de la signification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux visant la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [L] [W] et M. [X] [B], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le manquement de Mme [L] [W] et M. [X] [B] à l’obligation de payers les loyers, charges et indemnité d’occupation n’est donc pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Mme [L] [W] et M. [X] [B] seront par conséquent condamnés solidairement, à titre provisionnel au paiement de la somme de 4931,45 € au titre de l’arriéré de loyer , provisions sur charge et indemnité d’occupation arrêté à la date du 31 mars 2024, échéance de mars 2024 intégralement incluse.

— Sur les demandes accessoires :

Mme [L] [W] et M. [X] [B], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI STALINGRAD, Mme [L] [W] et M. [X] [B] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juin 2022 à effet au 1er juin 2022 entre Mme [L] [W] et M. [X] [B] et la SCI STALINGRAD concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] , sont réunies à la date 22 novembre 2023 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Mme [L] [W] et M. [X] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [L] [W] et M. [X] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI STALINGRAD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [L] [W] et M. [X] [B] solidairement entre eux à payer à la SCI STALINGRAD à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi cette indemnité étant indexée sur l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE Mme [L] [W] et M. [X] [B] solidairement entre eux à verser à la SCI STALINGRAD à titre provisionnel la somme de 4931,45 € (quatre mille neuf cent trente et un euros quarante cinq centimes) au titre de l’arriéré de loyer, provisions sur charge et indemnité d’occupation arrêté à la date du 31 mars 2024, échéance de mars 2024 intégralement incluse;

CONDAMNE Mme [L] [W] et M. [X] [B] solidairement entre eux à verser à la SCI STALINGRAD une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [W] et M. [X] [B] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

Le Greffier, Le Président,