TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

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N° RG 25/02276 – N° Portalis DB3S-W-B7J-35JA

Minute : 26/00018

S.C.I. FLIMMO 1

Représentant : Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0462

C/

Monsieur [N] [T] [P]

Madame [Y] [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 Janvier 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. FLIMMO 1

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Romane CARRON DE LA CARRIERE, substituant Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [T] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 05 Décembre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 novembre 2023, la SCI FLIMMO 1 a donné à bail, à M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel qui s’élève à ce jour à la somme de 735,30 euros, outre une provision pour charges récupérables de 167,66 euros, ainsi qu’un emplacement de stationnement n°72 situé à la même adresse, moyennant un loyer initial de 50 euros outre 5,10 euros de charges locatives.

Suite à des impayés de loyers, la SCI FLIMMO 1, par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024 a fait signifier à M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 916,77 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 24 janvier 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, la SCI FLIMMO 1 a fait assigner M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 5 décembre 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1728 et 1240 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— Ordonner l’expulsion, avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier si besoin est de M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef de l’appartement situé [Adresse 3],

— Condamner solidairement M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K] à payer à la SCI FLIMMO 1 :

Une indemnité d’occupation, à titre provisionnel, correspondant au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, et jusqu’à la libération effective des lieux,

La somme de 7 688,26 euros outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir à titre provisionnel,

La somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer pour 134,01 euros.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 24 juin 2025.

A l’audience du 5 décembre 2025, la SCI FLIMMO 1, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K], régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu. M. [W] [C] [F] s’est présenté expliquant qu’il était le cousin de M. [P] et qu’il occupait les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience dont il ressort que M. [N] [T] [P] était à l’étranger et que l’instabilité professionnelle de ce dernier serait la cause de l’impayé locatif.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCI FLIMMO 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier recommandé reçu le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI FLIMMO 1 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause à l’article 7 de ses conditions générales qui prévoit que « A défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance, en cas de non versement du dépôt de garantie ou de défaut d’assurance, ou de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passé en force de chose jugée, le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeure infructueux. »

La SCI FLIMMO 1 a fait signifier, le 31 janvier 2024 à M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 916,77 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 9 novembre 2023 est résilié à la date du 1er avril 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K] devenus occupants sans droit ni titre, et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K], devenus occupants sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser la SCI FLIMMO 1 du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K] seront condamnés in solidum, dès lors qu’ils sont chacun à l’origine du préjudice entier, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI FLIMMO 1 verse au soutien de ses demandes le bail du 9 novembre 2023, le commandement de payer délivré le 31 janvier 2024 et un décompte de la créance de la SCI FLIMMO 1 mentionnant un solde de 14 405,12 euros arrêté au 31 novembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse.

Le bail stipule à l’article 8 de ses conditions générales intitulé « solidarité et indivisibilité » : « en cas de co-titularité du bail chaque locataire sera tenu personnellement tenu au respect de la totalité des obligations incombant au locataire en vertu du présent contrat. En conséquence, le bailleur pourra toujours réclamer à l’un ou à l’autre le paiement de la totalité des loyers, charges locatives, indemnité d’occupation et plus généralement toutes sommes à a charge du locataire en vertu de présent contrat ».

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K] à payer à la SCI FLIMMO 1 la somme provisionnelle de 14 405,12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, un paiement étant intervenu depuis l’assignation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FLIMMO 1, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K] seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la SCI FLIMMO 1 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 9 novembre 2023 entre la SCI FLIMMO 1 d’une part et M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K] d’autre part concernant les lieux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 1er avril 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K] des lieux situés [Adresse 3], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K] à compter du 1er avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne in solidum par provision M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K] à payer à la SCI FLIMMO 1 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Condamne solidairement M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K] à payer à la SCI FLIMMO 1 la somme provisionnelle de 14 405,12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Condamne in solidum M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024,

Condamne in solidum M. [N] [T] [P] et Mme [Y] [K] à payer à la SCI FLIMMO 1 une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 9 janvier 2026.

Le Greffier Le Juge