TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00610 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IWJ7

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 octobre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [J] [C] [E] [R], né le 25 Janvier 1962 à [Localité 7] (HAUTE MARNE), demeurant [Adresse 2]

Madame [N] [R], munie d’une procuration de son mari, comparante

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [E] [G], né le 19 Octobre 1982 à [Localité 6] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 27 Juin 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 janvier 2023, Monsieur [J] [R] a donné à bail à Monsieur [E] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 380 € outre 40 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [R] a fait signifier à Monsieur [E] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 janvier 2024.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte de commissaire de justice du 11 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 27 juin 2024 où elle a été retenue.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience du 27 juin 2024, Monsieur [J] [R], régulièrement représenté par sa femme, [N] [R], munie d’une procuration, demande au juge, au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1224, 1728 et 1741 du code civil, de :

— déclarer le bailleur recevable et bien fondé en son action ;

A titre principal,

— voir déclarer acquise la clause résolutoire prévue au bail consenti par le bailleur à Monsieur [E] [G] portant sur un appartement sis à [Adresse 1] ;

— constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire y insérée ;

— condamner Monsieur [E] [G] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer tant de corps et de biens, si besoin est avec concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [E] [G] à payer au bailleur la somme de 4172,41 € correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 28 février 2024 (frais et autres dus inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Monsieur [E] [G] à payer au bailleur, à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité mensuelle d’occupation une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges, qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire ;

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 420€;

— condamner Monsieur [E] [G] à payer au bailleur, à compter de la date de résiliation du bail une indemnité mensuelle d’occupation 420 € et ce, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [E] [G] à payer une indemnité de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [E] [G] aux entiers frais et dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire,

— Dire et juger que Monsieur [E] [G] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer tant de corps et de biens, si besoin est avec concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [E] [G] à payer au bailleur, à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges, qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire ;

— En conséquence, fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 420 € ;

— Condamner Monsieur [E] [G] à payer au bailleur à compter du prononcer du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle de 420 € et ce, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire ;

— Dit que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [E] [G] à payer au bailleur la somme de 4172,41 € correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 28 février 2024 (frais et autres dus inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner Monsieur [E] [G] à payer une indemnité de 700€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [E] [G] aux entiers frais et dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— Constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Monsieur [J] [R] réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces. Il indique à titre indicatif que la dette est désormais au montant de 5702 € au 27 juin 2024 et que la caution n’a pas été versée par le locataire.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [E] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 12 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, Monsieur [J] [R] justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 28 janvier 2023 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 28 janvier 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 janvier 2024, pour la somme en principal de 3182 euros correspondant aux loyers des mois de février 2023 à décembre 2023 ainsi qu’au non paiement de la caution.

Il est établi que Monsieur [E] [G] ainsi que le révèle le relevé de compte produit, ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois puisqu’il restait devoir la somme de 4022 € à la date du 13 mars 2024 (échéance de loyer de février 2024 incluse).

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mars 2024.

Depuis cette date, Monsieur [E] [G] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [E] [G], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 420 euros et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer et ne peut ainsi bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur le montant de loyers, charges et indemnités d’occupation

Monsieur [J] [R] produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [G] reste désormais lui devoir la somme de 5702 € à la date du 27 juin 2024.

Monsieur [E] [G] n’ayant pas comparu, il convient cependant de retenir la somme arrêtée selon le seul décompte produit dans l’assignation, soit la somme de 4022 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation mois de février 2024 inclus.

Monsieur [E] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [E] [G] sera donc condamné au paiement de la somme de 4022 € selon décompte arrêté au 28 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (11 mars 2024), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le locataire est non comparant et n’a pas repris le versement du loyer avant l’audience.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (150,41 €), de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [J] [R], Monsieur [E] [G] sera condamné à lui verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [J] [R] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2023 entre Monsieur [J] [R] et Monsieur [E] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], à [Localité 5] sont réunies à la date du 13 mars 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [E] [G] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à verser à Monsieur [J] [R] la somme de 4022 € (quatre mille vingt-deux euros) selon décompte arrêté au 28 février 2024, incluant l’échéance de février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [E] [G] à la somme de 420 € (quatre cent vingt euros) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer à Monsieur [J] [R] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 mars 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (150,41 €), de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à verser à Monsieur [J] [R] une somme de 700 € (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 octobre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,