TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00495

N° Portalis DB2G-W-B7I-I5IE

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 janvier 2025

Dans la procédure introduite par :

Madame [S] [N]

demeurant […]

représentée par M^e David DONAT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 26

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro (c) 2023-002794 du 10/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MULHOUSE)

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [G] [L] [J] [W]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

non représenté

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 17 décembre 2024, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte introductif d’instance, déposé par voie électronique le 7 août 2024, signifié le 13 août 2024, Mme [S] [N] a attrait M. [G] [W] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— prononcer la résolution de la vente conclue avec M. [G] [W] et portant sur l’immeuble sis […] telle qu’instituée par jugement du Tribunal judiciaire de Mulhouse du 09 juin 2020,

— dire que l’inscription de M. [W] en qualité de propriétaire dudit immeuble (sis […]) sera radiée au livre foncier de Mulhouse,

— dire qu’elle pourra en conséquence solliciter son inscription au livre foncier de Mulhouse en qualité de propriétaire de l’appartement sis […],

— déclarer M. [W] occupant sans droit ni titre depuis le 09 juin 2020,

— ordonner la restitution immédiate de l’ensemble immobilier sis […] et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et de remise des clés,

— ordonner en tant que besoin l’expulsion du M. [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’ensemble immobilier sis […], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant les locaux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner M. [W] au paiement de toutes les dépenses de remise en état de l’ensemble immobilier sis […] ou, à défaut réserver le droit à la demanderesse de chiffrer son entier préjudice à compter de la reprise du bien,

— condamner M. [W] à payer la somme de 650 euros par mois à compter du 09 juin 2020 en réparation du trouble de jouissance subi par la demanderesse jusqu’à la parfaite restitution du bien,

— condamner M. [W] au paiement de toutes les charges de copropriétés et impositions exigibles y compris la taxe foncière depuis le 09 juin 2020 et ce jusqu’à la parfaite restitution ou reprise du bien,

— condamner M. [W] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour préjudice moral et résistance abusive,

— condamner M. [W] aux entiers frais et dépens de la présente procédure ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au visa des articles 1650 et 1654 du code civil, Mme [N] fait valoir, pour l’essentiel, que :

— elle a conclu, le 24 juillet 2019, avec M. [W], un compromis de vente portant sur un bien immobilier au prix de 139 000 euros, ce prix étant payable en 240 mensualités à compter du 10 septembre 2019,

— que, M. [W] s’étant refusé à réitérer la vente malgré la réalisation des conditions suspensives, la réitération forcée de la vente a été obtenue par jugement rendu le 9 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Mulhouse,

— que M. [W] ne s’étant jamais acquitté des mensualités mises à sa charge, elle est fondée à solliciter la résolution judiciaire de la vente,

— que M. [W], qui n’a pas réagi, a démontré son refus délibéré d’exécuter ses engagements de sorte qu’il a commis une résistance abusive.

Assigné par procès-verbal de recherches infructueuses dressé conformément à l’article 659 du code de procédure civile, M. [W] n’a pas constitué avocat.

La cause étant susceptible d’appel, la présente décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions du demandeur ci-dessus visées.

MOTIFS

Si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Toutefois, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l’abstention procédurale du défendeur, mais devant être recherchée par l’analyse des pièces communiquées par le demandeur.

Sur la demande de résolution du contrat de vente

Sur la résolution de la vente

Aux termes de l’article 1650 du code civil, “La principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente”.

A défaut de paiement du prix devenu exigible conformément aux stipulations du contrat, l’article 1654 du même code permet à l’acheteur de solliciter la résolution judiciaire de la vente. A cet égard, il importe peu qu’une partie seulement du prix, même faible, soit due (Req. 23 déc. 1912).

Il est constant que ces textes sont applicables aux ventes judiciaires, volontaires, forcées ou amiables (Cass. 2e civ., 19 mai 1998, n° 95-22.053).

En l’espèce, aux termes du compromis de vente du 24 juillet 2019, M. [G] [W] et Mme [S] [N] ont convenu de la vente d’un appartement et d’une cave, correspondant aux lots n° 4 et 10, dans un ensemble immobilier sis […], au prix de 127 900 euros, outre la vente de meubles pour un montant de 9 100 euros, soit un total de 137 000 euros.

S’agissant du paiement du prix de vente, le compromis a stipulé :

“Ce prix sera payable en totalité à terme, dans DEUX CENT QUARANTE MOIS (soit vingt ans) à compter du 10 septembre 2019 et cela quel que soit la date de réitération par acte authentique.

Les modalités de paiement du prix sont les suivantes :

(…)

• Les payements seront de CINQ CENT EUROS (500,00 €) par mois, le 10 de chaque mois pendant 20 ans,

• Un payement supplémentaire le 10 décembre 2019 d’un montant de SEPT MILLE EUROS (7.000,00 €),

• Un payement supplémentaire le 10 juin 2020 d’un montant de CINQ MILLE EUROS (5.000,00 €),

• Un payement supplémentaire le 10 décembre 2020 d’un montant de CINQ MILLE EUROS (5.000,00 €),

(…)

A la sûreté du paiement, en principal, intérêts, frais et accessoires, du solde du prix et de l’exécution des conditions de la vente, le BIEN demeurera affecté par le privilège du vendeur et l’action résolutoire, le tout conformément à la loi” (pages 5 et 6 du compromis).

Mme [N] verse aux débats le jugement rendu le 9 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Mulhouse emportant acte translatif de propriété de l’immeuble et ayant condamné M. [W] au paiement de la clause pénale, du montant des échéances échues à la date du jugement et de dommages et intérêts pour préjudice financier.

La demanderesse justifie de l’inscription de la mutation au Livre foncier en produisant l’état des inscriptions au 18 juillet 2024.

La demanderesse justifie, en outre, avoir tenté, en vain, de faire exécuter cette décision, la SCP Seguret, Flottes, Regourd, Belaubre l’ayant avisée, par courrier du 7 octobre 2020, de l’insolvabilité mobilière de M. [W] et de l’impossibilité d’effectuer des demandes complémentaires qui occasionneraient des frais non pris en charge.

Elle produit, enfin, le certificat d’inscription au Livre foncier de la présente demande en résolution.

M. [W], qui ne comparaît pas, ne justifie donc d’aucun paiement depuis le 10 septembre 2019, alors qu’il s’était contractuellement engagé à s’acquitter du prix de vente par versements mensuels, outre trois paiements supplémentaires, de sorte que les mensualités échues à la date du jugement et les trois versements supplémentaires sont exigibles.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de résolution de la vente conclue prononcée judiciairement entre Mme [S] [N] et M. [G] [W] portant sur l’immeuble sis […].

Il sera également fait droit aux demandes de Mme [N] aux fins de radiation de l’inscription au Livre foncier de M. [W] en qualité de propriétaire de l’immeuble et d’inscription de Mme [N] en cette qualité.

Sur les effets de la résolution

La résolution met fin au contrat de sorte que l’acquéreur doit restituer au vendeur l’immeuble et ses accessoires, en vertu de l’article 1352 du code civil.

En application de l’article 1352-1 du code civil, “Celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu’il ne soit de bonne foi et que celles-ci ne soient pas dues à sa faute”.

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 1352-3 du même code, “La restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée.

La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce”.

L’article 1352-7 du code civil ajoute que celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

Il y a donc lieu d’ordonner la restitution du bien immobilier sis […], et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et pendant un délai maximum de trois mois.

Il convient également de constater que M. [W] est occupant sans droit ni titre et d’ordonner, en tant que de besoin, son expulsion et l’enlèvement des biens se trouvant dans les locaux.

Toutefois, la résolution entraînant l’anéantissement du contrat, il ne peut pas être fait droit à la demande formée par Mme [N] aux fins de condamner M. [W], qui est censé n’avoir jamais été propriétaire du bien, au paiement des charges de copropriété et impositions exigibles depuis le 9 juin 2020.

S’agissant, en outre, de la demande en paiement des dépenses de remise en état, force est de constater, qu’à ce stade, Mme [N] ne justifie d’aucune dégradation imputable à M. [W], le courriel qu’elle a rédigé le 16 décembre 2023 faisant état de l’insalubrité de l’immeuble en général et non de l’appartement en particulier.

Par ailleurs, si la demanderesse justifie de la diminution de la valeur de son bien, évaluée à une somme comprise entre 77 000 euros et 89 000 euros, aucun élément ne permet d’attribuer cette minoration à d’éventuelles dégradations commises par M. [W], alors que Mme [N] a fait valoir, au contraire, dans son courriel du 16 décembre 2023 que l’ensemble de l’immeuble est dans un état de vêtusté alarmant, étant observé qu’il n’est par ailleurs produit aucune pièce permettant d’établir la valeur de l’appartement lors de la vente, le prix de vente convenu entre les parties ne correspondant pas nécessairement à la valeur du bien.

Dès lors, en l’absence d’élément établissant une quelconque dégradation imputable à M. [W], il n’y a pas lieu de réserver à Mme [N] la possibilité de chiffrer son préjudice, celui-ci n’étant pas certain.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par Mme [N] au titre des dégradations et détériorations sera rejetée.

S’agissant, enfin, de la demande de restitution de la valeur de la jouissance du bien, Mme [N] justifie de la valeur locative de l’appartement par la production de l’avis de valeur établi le 16 août 2023 par l’agence immobilière Matt Immo et faisant état d’une somme comprise entre 600 et 650 euros hors charges.

Cependant, si M. [W] ne s’est jamais acquitté du paiement d’une seule des échéances exigibles, Mme [N] ne produit aucun élément susceptible d’établir la mauvaise foi de l’acquéreur, la plainte simple qu’elle a déposée auprès du procureur de la République de Rodez ayant été classée sans suite et aucune suite de la plainte avec constitution de partie civile déposée auprès du doyen des juges d’instruction du tribunal judiciaire de Rodez n’étant communiquée.

Dès lors, la restitution de la valeur de la jouissance du bien ne peut être ordonnée qu’à compter de la demande, soit le 7 août 2024, date de dépôt au greffe de l’acte introductif d’instance.

Par conséquent, M. [W] sera condamné à verser à Mme [N] la somme de 3 600 euros (6 mois x 600 euros) au titre de la restitution de la valeur de la jouissance du bien.

Sur la demande de dommages et intérêts

Sur le préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, le défaut de paiement imputable à M. [W] est fautif et engage la responsabilité civile délictuelle de ce dernier.

Toutefois, Mme [N] ne justifie d’aucun préjudice moral de sorte que la demande de dommages et intérêts qu’elle forme à ce titre ne peut pas prospérer.

Sur la résistance abusive

Selon l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La résistance à une action en justice n’est constitutive d’une faute qu’en cas d’abus caractérisé ou intention de nuire.

En l’espèce, Mme [N] ne justifie ni d’un abus caractérisé ou d’une intention de nuire imputable à M. [W], ni d’un préjudice indépendant du retard imputable au défendeur.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par Mme [N] sera rejetée.

Sur les autres demandes

Conformément à l’articles 696 du code de procédure civile, M. [W], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens.

Mme [N] a sollicité, dans les motifs de sa demande, la condamnation de M. [W] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile sans reprendre cette demande au dispositif de ses conclusions de sorte qu’elle ne saisit pas la présente juridiction, conformément à l’article 768 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

Prononce la résolution de la vente conclue entre Mme [S] [N] et M. [G] [W] portant sur l’immeuble sis […] ;

Ordonne la radiation de l’inscription au Livre foncier de M. [G] [W] en qualité de propriétaires de l’immeuble sis […] ;

Autorise Mme [S] [N] à solliciter son inscription au livre foncier de Mulhouse en qualité de propriétaire de l’appartement sis […] ;

Ordonne la restitution immédiate de l’ensemble immobilier sis […] et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

Dit que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de 3 (trois) mois, à charge pour Mme [S] [N], à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

Constate que M. [G] [W] est occupant sans droit ni titre depuis le 9 juin 2020 ;

Ordonne, en tant que besoin l’expulsion de M. [G] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’ensemble immobilier sis […], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Ordonne l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant les locaux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de M. [G] [W] ;

Rejette la demande en paiement de toutes les charges de copropriétés et impositions exigibles y compris la taxe foncière depuis le 09 juin 2020 et jusqu’à la parfaite restitution ou reprise du bien formée par Mme [S] [N] ;

Rejette la demande de dommages et intérêts au titre des dégradations et détériorations formée par Mme [S] [N] ;

Condamne M. [G] [W] à verser à Mme [S] [N] la somme de 3 600 euros au titre de la restitution de valeur de la jouissance du bien ;

Rejette les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [S] [N] aux titres du préjudice moral et de la résistance abusive ;

Condamne M. [G] [W] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,