TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00024 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEB5

Section 3

MH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 27 mars 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. [Adresse 13], prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

PARTIE REQUISE :

Madame [U] [D] [Y]

née le 06 Janvier 1993 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près le tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal présent lors des débats et de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 13 février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 25 mai 2023, la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 9] a donné à bail à Madame [U] [Y] un logement ainsi qu’une cave sis [Adresse 1] à [Localité 7] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initial de 456,97 € provision sur charges incluse.

Le 31 mai 2024, la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 9] a fait signifier à Madame [U] [Y] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 3517,42 € et d’avoir à justifier d’une assurance.

Selon acte de commissaire de justice délivré le 17 décembre 2024, la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 9] a assigné Madame [U] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé aux fins de voir :

— constater que par suite du non-paiement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 31 mai 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire,

— dire et juger que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le 1er août 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [U] [Y], ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de leurs biens, de l’immeuble sis [Adresse 2], sous astreinte de 20€ par jour de retard, à compter du cinquième jour de la signification du présent jugement,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 1er août 2024,

— dire et juger que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— condamner Madame [U] [Y] à lui payer :

— la somme de 5433,55 € majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, valant mise en demeure, représentant les arriérés de loyers et charges et les indemnités d’occupation dues au 8novembre 2024, loyer et provision sur charges du mois d’octobre 2024 inclus, selon la situation arrêtée au 8 novembre 2024, soit la somme de 5695,53 euros apparaissant sur le relevé de compte déduction faite du montant des factures du commissaire de justice d’un montant de 189 € et d’un montant de 72,98 €,

— l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de novembre 2024 jusqu’à la libération des lieux et remise des clés du logement,

Subsidiairement, si par impossible le Tribunal considérait que l’indemnité d’occupation ne pouvait évoluer dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié :

— Fixer l’indemnité d’occupation due par le défendeur à la somme de 571 €, à compter de la résiliation du bail et condamner Madame [U] [Y] à payer cette indemnité d’occupation pour le cas où elle se maintiendrait dans les lieux et ce jusqu’à libération effective des lieux,

Subsidiairement, si par impossible le tribunal fixait la date de résiliation du bail à la date du prononcé du présent jugement :

— prononcer la résiliation du bail signé le 25 mai 2023 par Madame [U] [Y] aux torts exclusifs de cette dernière,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [U] [Y], ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de leurs biens, de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], sous astreinte de 20 € par jour de retard, à compter du cinquième jour de la signification du présent jugement,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation judiciaire du bail et condamner le défendeur à payer cette indemnité d’occupation pour le cas où il se maintiendrait dans les lieux et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— dire et juger que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— condamner solidairement Madame [U] [Y] à lui payer :

— la somme de 5433,55 € majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, valant mise en demeure, représentant les arriérés de loyers et charges et les indemnités d’occupation dues au 8 novembre 2024, loyer et provision sur charges du mois d’octobre 2024 inclus, selon la situation arrêtée au 8 novembre 2024, soit la somme de 5695,53 euros apparaissant sur le relevé de compte déduction faite du montant des factures du commissaire de justice d’un montant de 189 € et d’un montant de 72,98 €,

— en deniers et quittances les loyers et charges qui ne seraient pas réglés pour la période allant du mois de novembre 2024 jusqu’à la date du présent jugement, augmentés des intérêts légaux à compter du prononcé de ladite ordonnance,

En tout état de cause,

— condamner Madame [U] [Y] à lui payer la somme de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [U] [Y] aux entiers frais et dépens, y compris ceux :

— du commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance s’élevant à 189 €,

— de la signification de la lettre s’élevant à 72,98 €,

— ceux de l’article 10 du Décret n°2001-212 du 8 mars 2001 en cas d’exécution forcée par commissaire de justice,

— ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa des dispositions des articles 7a et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1720 et 1728 du code civil, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [U] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers et des charges, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

A titre subsidiaire, elle demande à voir prononcer la résiliation du bail en raison des manquements des locataires à leur obligation de payer les loyers et les charges à échéance.

L’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 13 février 2025.

La SOMCO, Société Anonyme [Adresse 9], par la voix de son conseil, a fait reprendre ses conclusions d’assignation. Elle produit un décompte à jour faisant apparaitre un arriéré locatif à la somme de 7132,22 €.

Madame [U] [Y] comparante indique reconnaitre l’arriéré locatif. Elle expose que le père de sa fille devait s’acquitter du paiement du loyer et qu’elle n’avait pas connaissance de ce non-paiement. Elle ajoute ne pas avoir repris le versement du loyer courant et envisage de partir en Nouvelle Calédonie. Enfin, elle présente l’attestation d’assurance du logement.

L’affaire a été mise à délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 9] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 31 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 25 mai 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2024 pour la somme en principal de 3517,42 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, tel que cela ressort du décompte produit, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er août 2024.

Madame [U] [Y] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

La demande d’injonction à justifier une assurance est sans objet par suite de la résiliation du bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [U] [Y] de ses bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 480,77 € et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions du bail résilié et sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [U] [Y] présente à l’audience n’a formulé aucune demande et ne justifie pas avoir repris le versement du loyer courant.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

La SOMCO, Société Anonyme [Adresse 9] produit à l’audience un décompte arrêté à la date du 12 février 2025 pour un montant de 7132,22 €, échéance de janvier 2025 incluse. Il convient de déduire d’une part les frais de recouvrement (337,46 €) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif et d’autre part les frais pour non réponse à l’enquête visée à l’article L. 442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation d’un montant mensuel de 7,62 euros pour la période d’avril 2024 à décembre 2024 soit un montant total de 68.58 euros. En effet, ces pénalités sont dues à partir de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la sollicitation des locataires par le bailleur social. Or, ce dernier ne justifie pas de l’envoi à la locataire d’un courrier aux fins de recueillir les données de l’enquête visée à l’article L. 442-5 précité. L’annexe 3 est insuffisante à le démontrer.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais d’enquête.

La SOMCO, Société Anonyme [Adresse 9] démontre que Madame [U] [Y] reste devoir, la somme de 6726,18 €.

Madame [U] [Y] indique à l’audience reconnaitre l’arriéré locatif. De plus, elle n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte.

Madame [U] [Y] sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 6726,74 € au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation, terme de janvier 2025 inclus. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [U] [Y] ne formule aucune demande et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation financière.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [U] [Y] supportera la charge des dépens, sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcée, hypothétiques à ce stade. Les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification à la CCAPEX soit la somme de 189 € et la signification du courrier du 18 janvier 2024 soit la somme de 72,98 €.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 9] sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2023 entre la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 9] et Madame [U] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation et la cave situés au [Adresse 1] à [Localité 7] sont réunies à la date du 1er août 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 9] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [U] [Y] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [U] [Y] à la somme de 480,77 € ;

CONDAMNONS Madame [U] [Y] à payer à la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 9] à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions du bail signé le 25 mai 2023 et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [U] [Y] à verser à la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 9] à titre provisionnel la somme de 6726,18 € (six mille sept cent vingt-six euros et dix-huit centimes) comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés selon décompte arrêté à la date du 12 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse ;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [U] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification à la CCAPEX soit la somme de189 € et la signification du courrier du 18 janvier 2024 soit la somme de 72,98 € ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcées ;

DEBOUTONS la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 9] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,