TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02190 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JNWC

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [H] [R] [S], né le 11 Octobre 1971 à [Localité 7] (CAMEROUN), demeurant chez [U] [O] – [Adresse 4]

comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [F] [D] [L], né le 23 Mars 1977 à [Localité 8] (GUINEE), demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [B] [X] épouse [L],née le 18 Janvier 1995 à [Localité 10] (SENEGAL), demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 02 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 17 juillet 2022, Monsieur [H] [R] [S] a donné à bail à Monsieur [F] [D] [L] et à Madame [V] [B] [X] épouse [L] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 2] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial de 570 € outre 50 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [R] [S] a fait signifier à Monsieur [F] [D] [L] et à Madame [V] [B] [X] épouse [L] le 5 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, Monsieur [H] [R] [S] a fait assigner Monsieur [F] [D] [L] et à Madame [V] [B] [X] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 2 octobre 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [H] [R] [S] a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation du contrat de location aux torts des locataires, subsidiairement l’ordonner,

— Ordonner en conséquence l’expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes introduites par ces derniers dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner que faute d’exécution, il sera procédé à l’expulsion des locataires avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner solidairement Monsieur [F] [D] [L] et Madame [V] [B] [X] épouse [L] au paiement de :

La somme de 9142,30 € au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, Loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,Une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des locataires, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit, La somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civileAu paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières. – Ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Monsieur [H] [R] [S] expose que le loyer a été payé de manière discontinue et que les locataires auraient déménagé mais sans avoir restitué les clés.

Bien que régulièrement assignés par remise des exploits à étude, Monsieur [F] [D] [L] et Madame [V] [B] [X] épouse [L] n’étaient ni présents et personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [H] [R] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 6 février 2025.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu le 17 juillet 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 février 2025 pour la somme en principal de 9142,30 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 avril 2025.

Monsieur [F] [D] [L] et Madame [V] [B] [X] épouse [L] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [F] [D] [L] et de Madame [V] [B] [X] épouse [L] de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 620 € (570 € au titre du loyer et 50€ au titre de la provision sur charges) et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions du bail résilié et sera majorée des charges locatives dûment justifiées. Elle sera également assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [D] [L] et Madame [V] [B] [X] épouse [L] n’ont formulé aucune demande et ne justifient pas avoir repris le paiement du loyer intégral avant l’audience.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

Monsieur [H] [R] [S] produit dans le cadre de l’assignation un décompte arrêté à la date du commandement de payer démontrant que Monsieur [F] [D] [L] et à Madame [V] [B] [X] épouse [L] restent devoir au titre de l’arriéré des loyers pour les années 2023 et 2024 la somme de 9142,30 € terme de décembre 2024 inclus.

Monsieur [F] [D] [L] et Madame [V] [B] [X] épouse [L], non comparants, n’apportent par définition aucun élément permettant de remettre en cause ledit montant. Ils ne justifient pas d’un paiement libératoire ou d’une cause les exonérant du paiement des loyers. En outre, il n’est pas produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur [F] [D] [L] et Madame [V] [B] [X] épouse [L] seront donc condamnés au paiement de la somme de 9142,30 €.

Enfin, ils seront également condamnés au paiement du loyer et de la provision sur charges pour la période du 1er janvier 2025 au 5 avril 2025 soit la somme mensuelle de 620 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [F] [D] [L] et Madame [V] [B] [X] épouse [L], non comparants, n’ont formulé aucune demande et ne justifient pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [F] [D] [L] et Madame [V] [B] [X] épouse [L] supporteront in solidum la charge des dépens, sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade. Les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des démarches accomplies par Monsieur [H] [R] [S] une somme de 300 € lui sera allouée au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2022 entre Monsieur [H] [R] [S] d’une part et Monsieur [F] [D] [L] et Madame [V] [B] [X] épouse [L] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 6 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [D] [L] et à Madame [V] [B] [X] épouse [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [D] [L] et à Madame [V] [B] [X] épouse [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] [R] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [F] [D] [L] et Madame [V] [B] [X] épouse [L] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F] [D] [L] et par Madame [V] [B] [X] épouse [L] au montant du loyer et de la provision sur charges dus au jour de la résiliation soit la somme de 620 € ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [D] [L] et à Madame [V] [B] [X] épouse [L] à payer à Monsieur [H] [R] [S] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 avril 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DIT que cette indemnité d’occupation est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [D] [L] et à Madame [V] [B] [X] épouse [L] à verser à Monsieur [H] [R] [S] la somme de 9142,30 € (neuf mille cent quarante-deux euros et trente centimes) comprenant l’arriéré locatif pour les années 2023 et 2024, terme de décembre 2024 inclus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [D] [L] et à Madame [V] [B] [X] épouse [L] à verser à Monsieur [H] [R] [S] la somme mensuelle de 620 € (six cent vingt euros) pour la période du 1er janvier 2025 au 5 avril 2025 ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [D] [L] et à Madame [V] [B] [X] épouse [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcée ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [D] [L] et à Madame [V] [B] [X] épouse [L] à payer à Monsieur [H] [R] [S] la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 18 décembre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,