Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr fond, 3 octobre 2025, n° 25/03376

TJ Paris 3 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'État
La cour a jugé que la notification a été effectuée conformément aux exigences légales, rendant la demande de résiliation du bail recevable.
Accepté
Inexécution du paiement du loyer
La cour a constaté que la locataire n'avait pas respecté ses obligations de paiement, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a confirmé que la résiliation du bail permettait d'ordonner l'expulsion de la locataire.
Accepté
Preuve de la dette locative
La cour a constaté que la locataire n'avait pas contesté le montant de la dette, rendant la demande de paiement fondée.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que la locataire devait payer une indemnité d'occupation en raison de son maintien dans les lieux après la résiliation.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé équitable de condamner la locataire à rembourser les frais de justice exposés par la bailleresse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr fond, 3 oct. 2025, n° 25/03376
Numéro(s) :	25/03376
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Karim BOUANANE
Cabinet(s) :	CABINET DE MAITRE PARR
Parties :	SA [ Adresse 5 ] à Directoire et Conseil de surveillance dont le siège social est situé [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Z] [C] épouse [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03376 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QFX

N° MINUTE :

8/2025

JUGEMENT

rendu le 03 octobre 2025

DEMANDERESSE

1001 VIES HABITAT

SA [Adresse 5] à Directoire et Conseil de surveillance dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [C] épouse [D]

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 03 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03376 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QFX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 août 1994, la SA d [Adresse 7] au droit de laquelle vient la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [C] épouse [D] et M [O] [D] sur des locaux situés [Adresse 11]. Le bail a été réitéré au profit de Mme [Z] [C] épouse [D] par acte du 10 mars 2022 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 514,91 euros et d’une provision pour charges de 231,26 euros.

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [C] épouse [D] sur un emplacement de stationnement n°37 sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 64,22 euros. Le contrat a été perdu.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7093,13 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [Z] [C] épouse [D] le 25 octobre 2024.

Par assignation du 18 mars 2025, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et le prononcé de la résiliation judiciaire du bail relatif à l’emplacement de stationnement, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [C] épouse [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et des charges, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération des lieux, soit la somme de 873, 31 euros8282,81 euros au titre de l’arriéré locatif (décembre inclus) arrêté au 22 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 juillet 2025, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 juin 2025, s’élève désormais à 11139,39 euros. La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai suspensif au motif qu’une précédente décision a octroyé des délais de paiement non respectés.

Mme [Z] [C] épouse [D] reconnait le montant de la dette mais expose avoir payé par chèque auprès du gardien.

Mme [Z] [C] épouse [D] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Z] [C] épouse [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 29 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7093,13 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 décembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme [Z] [C] épouse [D] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, l’octroi de délai de paiement suspensif n’est en conséquence pas possible.

Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [Z] [C] épouse [D] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

La résiliation du bail portant sur l’emplacement de stationnement sera en conséquence prononcée aux torts exclusif de la locataire pour impayé de loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant s’agissant tant des locaux d’habitation que de l’emplacement de stationnement.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 juin 2025, Mme [Z] [C] épouse [D] lui devait la somme de 11139,39 euros, soustraction faite des frais de procédure (cette somme incluant tant la dette de loyer pour le logement que pour l’emplacement de stationnement).

Mme [Z] [C] épouse [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 7093,13 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1189,68 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation des baux, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 873,31 euros (pour le logement et l’emplacement de stationnement).

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [C] épouse [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 mars 2022 entre la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, d’une part, et Mme [Z] [C] épouse [D], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 11] est résilié depuis le 30 décembre 2024,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat conclu entre la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, d’une part, et Mme [Z] [C] épouse [D] d’autre part portant un emplacement de stationnement n°37 sis [Adresse 3],

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Z] [C] épouse [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Z] [C] épouse [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 10] outre un emplacement de stationnement n°37 sis [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Z] [C] épouse [D] au paiement à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 873,31euros (huit cent soixante-treize euros et trente-un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Z] [C] épouse [D] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 11139,39 euros (onze mille cent trente-neuf euros et trente-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 7093,13 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1189,68 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [Z] [C] épouse [D] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [C] épouse [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 octobre 2024 et celui de l’assignation du 18 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge