TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02617 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBRN

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 20 février 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE REQUISE :

Monsieur [O] [Z], né le 16 Décembre 1976, demeurant [Adresse 1]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal, en présence de [J] [U], auditeur de justice

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 20 février 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 09 janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 29 avril 2019, avec prise d’effet à compter du 1er avril 2019, la SA NEOLIA a donné à bail à Monsieur [O] [Z] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’une cave situés au [Adresse 2], à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 400,56 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA NEOLIA a fait signifier à Monsieur [O] [Z] le 09 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et demandant la justification d’une attestation d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, la SA NEOLIA a fait assigner Monsieur [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 janvier 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, la SA NEOLIA a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation au 10 septembre 2024 du contrat logement conclu entre les parties le 29 avril 2019 ;

En conséquence,

— Constater que Monsieur [O] [Z] est occupant sans droit ni titre de l’appartement qu’il occupe [Adresse 2], à [Localité 7] ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [Z] de l’appartement qu’il occupe [Adresse 2], à [Localité 7], ainsi que tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [O] [Z] à payer à la SA NEOLIA une indemnité d’occupation provisionnelle de 490,16 euros par mois (loyer net logement 298,79 euros + provision sur charges de 191,37 euros) hors APL et RLS et ce à compter du 10 septembre 2024, c’est-à-dire à l’expiration du délai imparti dans le commandement visant la clause résolutoire et ce jusqu’à l’évacuation effective des locaux litigieux ;

— Dire que cette indemnité d’occupation pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail et de la réglementation en vigueur ;

— Condamner Monsieur [O] [Z] à payer à la SA NEOLIA la somme provisionnelle de 2.555,33 euros due au 27 septembre 2024 et à l’échéance loyer d’août 2024 au titre des loyers charges, indemnités d’occupation comprenant les 106,61 euros de frais de commandement imputés le 28 juillet 2024 au débit du compte locataire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation et les intérêts légaux correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— Enjoindre Monsieur [O] [Z] de justifier de l’assurance locative ;

— Condamner Monsieur [O] [Z] à payer à la SA NEOLIA une somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— Le condamner aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’aux frais du commandement de payer ;

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.

La SA NEOLIA, représentée par son conseil, réitère ses prétentions.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude, Monsieur [O] [Z] n’était ni présent ni représenté.

Par un courrier du 19 décembre 2024, l’équipe de la collectivité européenne d’Alsace indiquait n’avoir pu réaliser le diagnostic social et financier de Monsieur [O] [Z], dans la mesure où les deux rendez-vous fixés au bureau les 14 novembre et 29 novembre 2024 n’avaient pas été honorés et qu’elle avait trouvée porte close en visite à domicile le 12 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 24 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 29 avril 2019 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 29 avril 2019 contient une clause résolutoire en son titre 7 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 09 juillet 2024 pour la somme en principal de 1270,33 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2024.

Monsieur [O] [Z] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient d’ajouter que ce commandement se référait également aux dispositions du contrat relative à la résiliation de plein droit du bail pour non justification d’une assurance garantissant les risques locatifs.

La demande de justification d’une assurance est devenue sans objet par suite de la résiliation du bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [O] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 490,16 euros hors APL, dans la mesure où le loyer initialement fixé à 400,56 euros charges comprises est passé à 490,16 euros charges comprises à compter de mars 2024 suivant les relevés de compte versés au débat, et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire n’est pas comparant et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

La SA NEOLIA produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 26 septembre 2024 démontrant que Monsieur [O] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de recouvrement qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, la somme de 2448,60 euros terme d’août 2024 inclus.

Monsieur [O] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [O] [Z] sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 2448,60 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le défendeur n’est pas comparant et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier si celui-ci est en capacité de régler la dette locative et il n’a en outre effectué aucun versement de loyer avant l’audience.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [O] [Z] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SA NEOLIA sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2019 entre la SA NEOLIA et Monsieur [O] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation et la cave situés au [Adresse 2], à [Localité 7] sont réunies à la date du 10 septembre 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [O] [Z] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [O] [Z] au montant du loyer et des charges dû au jour de la résiliation soit la somme de 490,16 euros hors APL (quatre cent quatre-vingt-dix euros et seize centimes) ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Z] à payer à la SA NEOLIA à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 septembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Z] à verser à la SA NEOLIA à titre provisionnel la somme de 2448,60 euros (deux mille quatre cent quarante-huit euros et soixante centimes) comprenant le montant des loyers et charges impayés arrêté à la date du 26 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse ;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETONS la demande de la SA NEOLIA visant à enjoindre à Monsieur [O] [Z] de justifier d’une assurance locative ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA NEOLIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,