TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1479

N° RG 25/01091 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJIO

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 14 août 2025

PARTIE REQUERANTE :

Madame [J] [G]

née le 01 Janvier 1990 à TURQUIE

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sabrina MAHDOUD, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

Monsieur [X] [G]

né le 22 Juillet 1990 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sabrina MAHDOUD, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE REQUISE :

Madame [S] [O] divorcée [F]

née le 20 Mars 1974 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Patricia HABER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 14 août 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 20 mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 5 juin 2023, Madame [J] [G] et Monsieur [X] [G] ont donné à bail à Madame [S] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 700 euros, charges comprises.

L’attestation d’assurance contre les risques locatifs n’ayant pas été produite par la locataire et suite à des impayés de loyers, Madame [J] [G] et Monsieur [X] [G] ont fait signifier un double commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance locative visant la clause le 9 décembre 2024.

Madame [J] [G] et Monsieur [X] [G] ont ensuite fait assigner Madame [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en matière de référé par un acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, au visa notamment des articles 24 de la loi de 1989, aux fins de :

déclarer la demande de Madame [J] [G] et Monsieur [X] [G] recevable et bien fondée ;constater la résolution de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties à compter du 1er janvier 2025;subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire aux torts exclusifs du locataire ;ordonner l’expulsion de Madame [S] [O] et de tout occupant de son chef ;condamner Madame [S] [O] à payer à Madame [J] [G] et Monsieur [X] [G] à titre d’arriérés de loyer une somme provisionnelle de 4 400 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ; condamner Madame [S] [O] à payer à Madame [J] [G] et Monsieur [X] [G] une indemnité d’occupation mensuelle en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement ;fixer l’indemnité d’occupation due à partie du 1er janvier 2025 à la somme de 700 euroscondamner Madame [S] [O] à verser à Madame [J] [G] et Monsieur [X] [G] l’indemnité de 700 euros jusqu’à la libération des lieux ;dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié ;condamner Madame [S] [O] aux entiers frais et dépens de la procédure y compris les frais de commandement de payer, soit la somme de 240,35 euros, ainsi qu’à verser à Madame [J] [G] et Monsieur [X] [G] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 20 mai 2025 et retenue. Représentés par leur avocat, Madame [J] [G] et Monsieur [X] [G] sollicitent le bénéfice de leurs conclusions d’assignation auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignée par remise de l’exploit de commissaire de justice à étude, Madame [S] [O] n’est ni présente ni représentée.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas établi de diagnostic social et financier.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 09 décembre 2024.

La demande formée à l’encontre de Madame [S] [O] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur l’assurance habitation obligatoire

L’article 834 nouveau du Code de procédure civile permet au Juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La souscription d’une assurance contre les risques locatifs et le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail sont des obligations essentielles du locataire, ce qui résulte tant du bail litigieux qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et des article 7 a et 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, Madame [J] [G] et Monsieur [X] [G] versent notamment aux débats outre le contrat de location du logement précité, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 décembre 2024 et de justification d’une assurance habitation.

Madame [S] [O], en tant que locataire, sur laquelle pèse la charge de la preuve et qui par hypothèse du fait de son absence de comparution échoue à la rapporter, n’a pas satisfait à l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance couvrant ses risques locatifs ni dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement, ni en cours de procédure. Il en résulte que la clause résolutoire est acquise à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement. Il y a donc lieu de constater que le bail est résilié depuis le 10 janvier 2025.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Madame [J] [G] et Monsieur [X] [G], Madame [S] [O] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Elle doit donc être condamnée à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sans qu’il soit nécessaire de supprimer ce délai légal.

Il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du contrat de bail signé entre les parties le 1er août 2022 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations, que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte du décompte dus au 9 décembre 2024 que l’arriéré se chiffre à la somme de 4 400 euros.

Madame [S] [O] ne justifiant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de la condamner à payer à la Madame [J] [G] et Monsieur [X] [G] la somme de 4 400 euros au titre du décompte arrêté à l’échéance du mois de décembre 2024 relatif à l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, dépôt de garantie inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer indexé et des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Madame [S] [O] est condamné à verser cette indemnité d’occupation à compter du 10 janvier 2025 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, soit un montant mensuel de 700 euros.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant, Madame [S] [O] sera condamnée aux dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [J] [G] et Monsieur [X] [G] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Madame [S] [O] est condamnée à verser à la demanderesse la somme de 500 € en application de l’article précité.

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS Madame [J] [G] et Monsieur [X] [G] recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que le bail conclu entre les parties a été résiliés de plein droit résilié le 10 janvier 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNONS qu’à défaut pour Madame [S] [O] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 2], deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à réduction ni suppression de ce délai de deux mois ;

RAPPELONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [S] [O] au montant du loyer indexé et des charges et accessoires qui évoluera dans les mêmes conditions que si le bail s’était poursuivi à la somme de 700 euros;

CONDAMNONS Madame [S] [O] à payer à Madame [J] [G] et Monsieur [X] [G] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de 1er janvier 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux du bien et remise des clefs des lieux ;

CONDAMNONS Madame [S] [O] à payer à Madame [J] [G] et Monsieur [X] [G] une provision de 4 400 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances des charges, et des indemnités d’occupation arrêté à l’échéance de décembre 2024 comprise avec intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [S] [O] aux dépens y compris le coût du commandement de payer;

CONDAMNONS Madame [S] [O] à payer à Madame [J] [G] et Monsieur [X] [G] la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Le Greffier, Le Président,