TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02195 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7CA

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 24 avril 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. MOULES FRITES, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 5] (HAUT-RHIN)

ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [E] [J], né le 19 Juillet 1986 au MAROC, demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [C] [J], née le 15 Mars 1983 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

[O] [S] : Auditeur de justice

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 9 janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 février 2018, la SCI MESANGES a donné en location à Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] moyennant un loyer initial mensuel de 650€ outre 50 € au titre de la provision mensuelle sur charges.

Par acte notarié du 31 août 2020, la SCI MESANGES a vendu à la SCI MOULES FRITES l’immeuble sis [Adresse 1] MULHOUSE.

Le 19 janvier 2024, la SCI MOULES FRITES a fait délivrer à Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] un commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 septembre 2024, la SCI MOULES FRITES a assigné Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de :

— Déclarer recevable et bien fondée l’assignation régularisée par la SCI MOULES FRITES,

— Constater que le bail a été résilié de plein droit le 20 mars 2024,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef sans délai,

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 20 mars 2024 à la somme de 717,63 €,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] à verser à la SCI MOULES FRITES une indemnité d’occupation de 717,63 € par mois jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] à verser à la SCI MOULES FRITES la somme de 3172,18 € au titre des impayés locatifs, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir

— Ordonner que l’indemnité d’occupation évolue dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] à verser à la SCI MOULES FRITES la somme de 800 € avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] en tous les frais et dépens y compris ceux du commandement de payer.

L’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 9 janvier 2025.

La SCI MOULES FRITES, représentée par son conseil, expose que l’impayé de loyer s’élève à la somme de 3172,18 € et que le paiement du loyer courant a repris. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] comparants, indiquent reconnaitre l’arriéré locatif et exposent leur situation financière. Ils sollicitent des délais de paiement et proposent de verser mensuellement la somme de 90 € par mois en complément du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025 et prorogé au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 3 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI MOULES FRITES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location conclu le 26 février 2018 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 19 janvier 2024 pour la somme en principal de 1666,40 euros, hors coût de l’acte.

Au vu des décomptes versés aux débats, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mars 2024.

Cependant, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, la SCI MOULES FRITES a expressément exprimé à l’audience son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] apportent des éléments sur leur situation professionnelle et il ressort des débats à l’audience qu’ils ont repris le versement intégral du loyer avant l’audience.

Compte tenu de l’accord exprès du bailleur exprimé à l’audience aux fins d’octroi de délais de paiement, du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par les locataires afin de se maintenir dans les lieux, caractérisant leur volonté de régulariser leur situation vis-à-vis du bailleur et de leur situation personnelle, il y a lieu d’accorder à Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d’expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, et Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif.

Sur la créance de la bailleresse

En application des stipulations du bail, les locataires sont tenus de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

La SCI MOULES FRITES produit un décompte actualisé à la date du 2 juillet 2024 démontrant que Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] restent devoir la somme de 3172,18 €, terme de juillet 2024 inclus.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette dette et indiquent à l’audience reconnaitre la somme due.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité figurant au bail, au paiement de cette somme de 3172,18 € au titre des loyers et charges échus impayés et indemnités d’occupation, à la date du 2 juillet 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision, conformément à la demande.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, ils seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 500€ assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2018 entre la SCI MOULES FRITES et Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 mars 2024;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] à verser à la SCI MOULES FRITES la somme de 3172,18 € (trois mille cent soixante-douze euros et dix-huit centimes) comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtée au 2 juillet 2024 ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 90 € (quatre-vingt-dix euros) le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant le prononcé de la présente décision, outre le loyer et les charges courants et une 36ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité aux termes fixés, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

— la clause résolutoire reprendra son plein effet

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et sans astreinte,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] à verser à la la SCI MOULES FRITES la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 avril 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,