TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02227 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7GT

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Z] [D], né le 23 Août 1989 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 27 février 2023 et prenant effet le 1er mars 2023, la SCI STK a donné à bail à Monsieur [Z] [D] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à 68130 ALTKIRCH, moyennant un loyer mensuel initial de 500 € outre une avance sur charges de 40 €.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de la SCI STK pour le paiement des loyers et des charges selon le dispositif « VISALE ».

Se prévalant de loyers impayés, la SCI STK a sollicité la mise en œuvre de l’engagement caution et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— Recevoir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,

— L’en déclarer bien fondée,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [D] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [Z] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2240 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 novembre 2023 sur la somme de 1080 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Monsieur [Z] [D] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Monsieur [Z] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [Z] [D] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été fixée à l’audience du 13 février 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et a indiqué en substance que le locataire ne s’acquittait pas régulièrement des loyers et n’avait pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois. Elle a ajouté être subrogée aux droits et obligations du bailleur, dans la limite des sommes payées par elle, et ce y compris pour agir aux fins de rupture du bail. Elle produit également un décompte arrêté à la date du 20 décembre 2024 selon lequel le locataire est redevable de la somme de 4400 € et justifie l’avoir adressé à ce dernier.

Monsieur [Z] [D], bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, n’a pas comparu et personne pour le représenter

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il est rappelé que le dispositif « Visale », mis en place par l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le logement pour faciliter l’accès aux garanties locatives des plus démunis en application de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation, prévoit que l’organisme ayant réglé au bailleur les loyers impayés est subrogé dans tous ses droits et actions, y compris ceux aboutissant à la rupture du bail, pour notamment éviter une augmentation de la dette cautionnée.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ayant versé aux débats les quittances par lesquelles la SCI STK l’a subrogé dans ses droits d’obtenir paiement des arriérés et rupture du bail, la demanderesse a qualité à agir.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 novembre 2023, pour la somme en principal de 1080 €.

Il est établi que Monsieur [Z] [D], sur lequel pèse la charge de la preuve des paiements libératoires, ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois puisqu’aucun paiement n’est intervenu dans ce délai.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2024.

Par conséquent Monsieur [Z] [D] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Par ailleurs, aucune circonstance de l’espèce ne justifie de réduire voire de supprimer le délai d’expulsion.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Surles sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et des quittances subrogatives

En vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail, le décompte des loyers et charges au 20 décembre 2024, la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre VISALE, le contrat de cautionnement VISALE et les quittances subrogatives.

Monsieur [Z] [D] non comparant, ne justifie pas d’un versement non pris en compte par le bailleur ni d’une cause exonératoire.

Ainsi, il est établi qu’au 20 décembre 2024, la dette locative s’élevait à la somme de 4400 € au titre des loyers et charges impayés échéance de décembre 2024 incluse, hors frais, et que cette somme a été versée au bailleur au titre de la garantie de loyers par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

En conséquence, Monsieur [Z] [D] sera condamné à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1080 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [Z] [D] cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et d’autre part, de dire qu’elle sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

Enfin, le recours subrogatoire ne s’exerce s’agissant des montants acquittés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qu’à due concurrence de ces montants et il ne peut être statué in futurum. Ceci étant, par l’effet de la subrogation, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera fondée sur justificatif produit, à recouvrer les sommes dues au titre des indemnités d’occupation puisqu’elle disposera du présent jugement condamnant Monsieur [Z] [D] à s’en acquitter.

Surla suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le locataire n’a formulé aucune demande et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation financière.

Il ne sera, dès lors, pas accordé une suspension de la clause résolutoire ni des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [D], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [Z] [D] sera condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DIT que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur, la SCI STK ;

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SCI STK et Monsieur [Z] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à 68130 ALTKIRCH sont réunies à la date du 22 janvier 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT que Monsieur [Z] [D] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 22 janvier 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [Z] [D] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [D] au montant du loyer contractuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 22 janvier 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés au bailleur ou à son représentant dûment mandaté à cet effet ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer ladite indemnité d’occupation majorée des charges dument justifiées à la SCI STK ou à son subrogé sur justificatif de quittances subrogatives ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4400 € (quatre mille quatre cent euros) décompte arrêté à la date du 20 décembre 2024 incluant l’échéance de décembre 2024 au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023 sur la somme de 1080 € et pour le surplus à compter du 10 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 mai 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,