TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00600 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IWJA

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [H] [V]

née le 03 Août 1977 à [Localité 8] (HAUT RHIN)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marc STAEDELIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 17

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [G] [L]

né le 22 Septembre 1959 à [Localité 7] (MARTINIQUE)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71 substitué par M^e Maeva VITOUX, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Demande de réinscription après radiation ou caducité

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 15 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 février 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 16 décembre 2021 Mme [H] [V] a fait assigner M. [G] [L] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir constater et subsidiairement prononcer, la résiliation judiciaire d’un contrat de bail concernant un appartement situé [Adresse 3] à Spechbach-le-Haut.

Elle expliquait alors avoir hérité de ce bien au décès de sa mère le 2 avril 2011. Elle précisait qu’après avoir autorisé M. [G] [L], ancien concubin de sa mère, à demeurer dans les lieux à titre gracieux, tous deux avaient convenu d’un bail verbal à compter du 1er janvier 2012 moyennant le paiement d’un loyer de 750€.

L’affaire initialement fixée à l’audience du 22 mars 2022 puis renvoyée a plusieurs reprises, a été radiée pour défaut de diligences par décision du 9 décembre 2022.

Mme [H] [V] a sollicité la reprise de l’instance par conclusions reçues au greffe le 12 mars 2024.

L’affaire a alors été fixée à l’audience du 5 avril 2024 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

A l’audience du 15 novembre 2024, Mme [H] [V] régulièrement représentée, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions de reprise d’instance et demandé au juge de :

— juger son assignation recevable,

— à titre principal, dire que le bail verbal du 1er janvier 2012 s’est trouvé résilié par suite du congé donné par le bailleur à effet du 15 juillet 2021,

— condamner M. [G] [L] à libérer les lieux immédiatement sous astreinte de 20€ par jour de retard passé le délai de 30 jours suivant signification du jugement,

— condamner M. [G] [L] à lui payer 17 000€ au titre des loyers non prescrits arrêtés au 15 juillet 2021 puis une indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date d’un montant de 750€ par mois jusqu’à parfaite libération des lieux,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de M. [G] [L],

— condamner M. [G] [L] à libérer les lieux immédiatement et sans délai sous astreinte de 20€ par jour de retard passé le délai de 30 jours suivant signification du jugement,

— prononcer et ordonner l’expulsion, le cas échéant avec concours de la force publique,

— condamner M. [G] [L] à lui payer la somme de 31600€ au titre de l’arriéré de loyers non prescrit arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner M. [G] [L] à payer 750€ par mois au titre du loyer du 1er avril 2024 jusqu’à la date de prononcé du jugement,

— condamner M. [G] [L] à payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 750€ par mois à compter du prononcé du jugement jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— condamner M. [G] [L] aux dépens ainsi qu’à lui payer 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [H] [V] souligne que M. [G] [L] s’est acquitté de paiements mensuels du 1er janvier 2012 jusqu’au mois de juillet 2013 date à partir de laquelle il a irrégulièrement, respecté ses obligations.

Elle ajoute qu’une procédure antérieure de résiliation n’a pas été menée à son terme compte tenu d’une reprise de paiements partiels.

Elle se réfère au congé délivré le 30 mars 2021 et subsidiairement aux manquementx graves et persistants de M. [G] [L] pendant plusieurs années.

M. [G] [L] régulièrement représenté, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions responsives du 12 novembre 2024 et demandé au juge de :

— dire et juger la demande de Mme [H] [V] irrecevable,

— débouter Mme [H] [V] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre infiniment subsidiaire lui accorder les plus larges délais pour quitter le logement,

— condamner Mme [H] [V] aux dépens et la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions M. [G] [L] explique qu’au décès de sa compagne, il était convenu qu’il demeure dans les lieux moyennant une participation à l’entretien du logement en fonction de ses facultés financières. Il qualifie le contrat de prêt à usage et précise qu’il s’est acquitté de paiements en contrepartie de l’occupation des lieux mais qu’aucun bail n’a jamais été régularisé, ni aucun montant mensuel précisément déterminé puisqu’il avait toujours indiqué qu’il aiderait Mme [H] [V] selon ses revenus. Il considère que Mme [H] [V] ne rapporte pas la preuve d’un bail existant depuis le 1er janvier 2012.

Il expose avoir connu à plusieurs reprises des difficultés financières et particulièrement depuis la crise sanitaire de 2020.

A titre subsidiaire, il relève que le congé du 30 mars 2021 ne respecte pas les prescriptions de l’article 15 de la loi de 1989 et conteste qu’une précédente procédure ait été initiée en 2015.

A titre très subsidiaire, M. [G] [L] souligne qu’il s’acquitte de montants variables, à échéances non déterminées, depuis plus de 10 ans sans que Mme [H] [V] l’ait contesté et qu’il entretient le bien en effectuant notamment l’ensemble des réparations nécessaires ainsi qu’il en justifie.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025 par mise à disposition au greffe.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Lorsque les parties sont toutes deux représentées par avocat et formulent leurs prétentions par écrit, elles sont tenues de présenter leurs prétentions dans des conclusions récapitulatives structurées conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Aussi l’exception de nullité de l’assignation exposée dans les motifs des écritures de M. [G] [L] mais non reprise en leur dispositif, ne sera pas examinée.

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de résiliation du bail :

En vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et applicable au litige, une copie de l’assignation doit être notifiée à la préfecture du Haut-Rhin plus de deux mois avant l’audience.

Ainsi qu’elle en justifie, ce que M. [G] [L] admet dans ses dernières conclusions, Mme [H] [V] a notifié son assignation à la préfecture, le 4 janvier 2022.

L’action tendant au constat ou prononcé de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’existence et le cas échéant, la qualification du contrat liant les parties :

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation. Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions.

Il appartient à Mme [H] [V] de rapporter la preuve du contrat de bail dont elle se prévaut et qui la lie à M. [G] [L].

En premier lieu, il est constant que M. [G] [L] est domicilié au [Adresse 3] à [Localité 10] dans un appartement dont Mme [H] [V] est propriétaire et qu’aucun contrat écrit, quelque soit la qualification retenue, n’a été signé entre les parties.

La preuve de l’existence du contrat de bail, invoqué par Mme [H] [V], ne suppose pas seulement la preuve de l’occupation mais elle suppose encore la preuve d’une occupation à titre onéreux par opposition au contrat de prêt à usage dont se prévaut M. [G] [L] qui, en vertu des articles 1875 et suivants du code civil, est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.

En l’espèce, Mme [H] [V] verse au débat des pièces qui dans leur totalité, émanent d’elle même.

Notammant, pour caractériser le prêt à titre onéreux, Mme [H] [V] se fonde sur des paiements effectués mensuellement par M. [G] [L], paiements qu’elle liste dans ses pièces 2 et 6.

Ces tableaux édités par les soins de Mme [H] [V], sans contreseing de M. [G] [L], valent pour les seules affirmations de celle-ci dans la mesure où le caractère onéreux du contrat est contesté.

A cet égard, et alors que Mme [H] [V] relève avoir reçu des paiements par virements (cf le libellé de “virt reçu), il suffisait à Mme [H] [V] de produire des relevés de compte bancaires, ce qu’elle n’a pas fait.

Par ailleurs, il est de principe que la qualification de contrat à titre onéreux ne dépend pas du caractère régulier du versement de la contrepartie de sorte que la référence par Mme [H] [V] à des paiements fussent-ils mensuels, est insuffisante.

M. [G] [L] reconnait avoir procédé à des paiements, dont il ne précise pas le montant et relève qu’il s’agissait d’une participation, à fréquence variable, aux frais d’entretien de l’habitation.

Il produit des factures (pièce 1 à 4) outre la copie d’un extrait de relevé de compte bancaire attestant d’un paiement des charges de copropriété (pièce 6).

Il convient de considérer que ces paiements eu égard à leurs montants, relèvent des obligations mises à la charge de l’occupant par les dispositions des articles 1880 et 1886 du code civil.

Au total, il convient donc de considérer que Mme [H] [V] ne rapporte pas la preuve d’un contrat de bail la liant à M. [G] [L] concernant l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 10] et de juger que les parties sont liées par un contrat de prêt à usage depuis le 2 avril 2011.

Partant la demande de condamnation à paiement de Mme [H] [V] contre M. [G] [L] au titre de l’arriéré locatif sera rejetée.

Sur la validité du congé donné par Mme [H] [V] :

En vertu de l’article 1888 du code civil, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée.

Il est de principe que lorsqu’aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose d’un usage permanent, sans qu’aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable.

En l’espèce, Mme [H] [V] verse au débat un courrier du 30 mars 2021 sans justifier de son envoi s’agissant d’une copie de courrier sans enveloppe, sans cachet, sans preuve de dépôt, courrier suivi ou accusé de réception. (Pièce 4)

Ce courrier, se référant à un préavis de trois mois, annonçait une date de fin de bail au 15 juillet 2021.

M. [G] [L] reconnait cependant dans ses conclusions avoir été “destinataire d’un congé selon courrier recommandé du 30.03.2021 (…)”. (page 2)

Il convient donc d’analyser le caractère raisonnable du congé délivré à échéance de 3 mois et demi.

Or il y a lieu de tenir compte de ce que le bien prêté l’était à usage d’habitation d’une part.

D’autre part, ainsi que M. [G] [L] l’a évoqué dans son courrier du 29 juin 2021 aux termes duquel il sollicitait un “délai supplémentaire”, la crise sanitaire a impacté sa démarche de relogement.

En effet, une mesure de confinement de la population a pris effet le 3 avril 2021 jusqu’au 2 mai 2021 inclus.

Le délai de 3 mois et demi au regard de la destination du bien loué, des circonstances particulières liées à la crise sanitaire et des précautions nécessaires à prendre en faveur du relogement de l’emprunteur, conduisent à juger que le délai de préavis laissé par Mme [H] [V] à M. [G] [L] pour libérer le logement n’était pas un délai raisonnable.

Par conséquent ce congé est privé d’effet.

La demande tendant à la condamnation de M. [G] [L] à libérer les lieux sera donc rejetée en ce compris les demandes tendant à son expulsion et il appartiendra à Mme [H] [V] de délivrer valablement congé en laissant à M. [G] [L] un délai de préavis raisonnable.

Sur les demandes accessoires :

Mme [H] [V] qui succombe supportera les dépens et sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort ;

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par Mme [H] [V] ;

DIT QUE Mme [H] [V] et M. [G] [L] sont liés par un contrat de prêt à usage depuis le 2 avril 2011 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 10] ;

DEBOUTE Mme [H] [V] de l’intégralité de ses prétentions prinicipales et accessoires relatives à la résiliation d’un contrat de bail à usage d’habitation ;

DEBOUTE Mme [H] [V] de sa demande en paiement d’un arriéré locatif ;

JUGE que le congé délivré par courrier du 30 mars 2021 est privé d’effet en l’absence de délai de prévis raisonnable ;

DIT QU’il appartiendra à Mme [H] [V] de mettre fin au contrat de prêt à usage en respectant un délai de préavis raisonnable ;

CONDAMNE Mme [H] [V] aux dépens ;

DEBOUTE Mme [H] [V] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 février 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,