N° RG 25/06667 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXVZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/06667 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXVZ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marc JANTKOWIAK

M. [R] [Y]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Marc JANTKOWIAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2006, inscrite au RCS de [Localité 3] sous le n° 482 365 970, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Agissant par son syndic, la SAS CITYA RUHL SEGESCA

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 94

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Gabrielle ISCHIA, Greffier lors du prononcé

En présence de Leïla LABBEN, magistrat en formation

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et Gabrielle ISCHIA, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 avril 2021 avec prise d’effet au 29 avril 2021, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a loué à Monsieur [R] [Y] un local à usage d’habitation ainsi qu’un parking situés [Adresse 5] à 67000 Strasbourg, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 568,45 euros outre 110 euros de provision pour charges, payables à terme échu au plus tard le 5 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 021,17 euros au titre des loyers et charges échus au mois 3 mars 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a fait assigner Monsieur [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner le locataire à payer la somme de 10 550,19 euros au titre des loyers et charges impayés et clauses pénales, somme arrêtée au 30 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2025,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner le locataire à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du Bas-Rhin le 23 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 janvier 2026.

A cette audience, la SCI FONCIERE DI 01/2006, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 25 533,34 euros, au titre des loyers et charges échus au 27 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement en précisant que le dernier versement du loyer remonte au 6 juin 2025. Il explique qu’elle a appliqué le supplément de loyer de solidarité (SLS) à raison de 1 300 euros par mois dans la mesure où le locataire n’a fait qu’une déclaration incomplète de sa situation. Il précise que le bailleur est un organisme subventionné membre d’Action Logement et que les lieux ont été donnés à bail au locataire dans le cadre du dispositif 1 % logement.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [R] [Y] comparaît. Il indique ne pas contester pas la dette locative mais se dit surpris que le loyer fasse plus de 2 000 euros. S’agissant de l’application d’un surloyer, il explique avoir répondu à l’enquête mais qu’il n’était pas au courant qu’il manquait une pièce au motif que son adresse mail aurait été piratée et qu’il n’y aurait plus accès. Sur sa situation familiale et sociale, il indique être célibataire, père de deux enfants dont un majeur qui est étudiant et pour lequel il verse une pension alimentaire de 200 euros et le second mineur qu’il a en garde alternée. Il perçoit un salaire net de 2 000 euros par mois en tant que technico-commercial et précise payer 3 400 euros d’impôts annuels. Il estime ses charges mensuelles à 1 700 euros. Il indique être en litige avec son employeur et espérer percevoir prochainement 14 000 euros qu’il s’engage à verser au bailleur pour apurer sa dette. Il explique souhaiter se maintenir dans le logement et souligne qu’en cas d’expulsion les conséquences seraient fâcheuses pour lui et notamment pour la garde alternée de son fils.

L’affaire est mise en délibéré au 7 avril 2026. Le juge autorise Monsieur [R] [Y] à justifier du règlement de 14 000 euros au bailleur avant le 18 février 2026 et au bailleur de transmettre un décompte actualisé avec des observations éventuelles et ce pour le 4 mars 2026.

Les conclusions de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives ont été reçues le jour de l’audience après la clôture de débats. Elles ont été communiquées le 23 mars 2026 aux parties pour observations éventuelles qu’elles n’ont pas émises. Le rapport d’enquête social fait état de ce que les déclarations de Monsieur [R] [Y] qui rapporte des revenus de 1 800 euros par mois et des charges mensuelles de 995 euros n’ont pu êtres confortées par aucune pièce justificative. Il indique être en litige avec son employeur qu’il aurait poursuivi devant les Prud’hommes. Par ailleurs, il déclare avoir des dettes professionnelles d’un montant de plus de 80 000 euros. Il n’a pas donné suite à la proposition de rendez-vous fixé ultérieurement notamment pour étude des documents justifiant sa situation qu’il était pourtant invité à transmettre au service. Dans ces conditions, le travailleur social conclut qu’il n’est pas en mesure de faire des propositions.

Par note en délibéré du 2 février 2026 reçue le 4 février 2026, le conseil de la SCI FONCIERE DI 01/2006 a fait parvenir le décompte actualisé au 27 janvier 2026. Il lui a été demandé de fournir un nouveau décompte actualisé, Monsieur [Y] s’étant engagé à verser une somme importante après l’audience de plaidoirie. Le conseil de la demanderesse a transmis le 23 mars 2026 un décompte actualisé au 24 mars 2026 mettant en lumière qu’aucun versement de loyer ni la somme promise n’avait été effectué, la dette actualisée étant de 29 884,54 euros.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande :

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 5 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perdurée, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article III 4) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 4 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 5 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [R] [Y] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [R] [Y] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le code de la construction et de l’habitation comporte des dispositions permettant de vérifier que les locataires remplissent toujours les conditions d’attribution d’un logement dans le parc social notamment au travers de l’enquête ressources annuelles du bailleur pour déterminer si le total des revenus des occupants d’un logement dépasse de 20% le revenu maximum permettant l’attribution d’un logement social, le locataire a l’obligation de répondre à l’enquête dans le délai d’un mois.

L’alinéa 2 de l’article L.441-9 de ce code prévoit en particulier que lorsque le locataire ne communique pas, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, les avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources, l’organisme d’habitations à loyer modéré doit, sous peine d’une pénalité prévue à l’article L.441-11 du même code, liquider provisoirement le supplément de loyer de solidarité (SLS) calculé en retenant le coefficient de dépassement du plafond de ressources le plus élevé légalement possible et percevoir une indemnité de frais de dossier.

Le troisième alinéa de ce même article ajoute que lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement et le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

En l’espèce, la SCI FONCIERE DI 01/2006 verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges du 27 janvier 2026 faisant état d’une dette locative de 25 533,34 euros dont 9 747,50 euros au titre du SLS.

Il ressort du paragraphe II des conditions générales du contrat de bail que le logement est soumis à la législation des logements conventionnés telle que prévu par l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, les dispositions des articles L.441-3 et suivants du même code et réglementant le SLS sont applicables en l’espèce.

La bailleresse fournit la déclaration transmise par Monsieur [R] [Y] à l’enquête SLS de 2025, s’il a bien rempli les informations le concernant ainsi que ses deux enfants, la bailleresse lui demande par mail de fournir l’avis d’imposition et non l’avis de situation déclaratif comme il l’a fait pour ses revenus de 2023, une mise en demeure du 24 mars 2025 lui est également adressée à cette fin avec « Réponse obligatoire au plus tard le 04/04/2025 » en l’informant des conséquences en cas d’absence de réponse sur l’application du SLS.

Il ressort du dernier décompte actualisé du 27 janvier 2026 que la bailleresse a fait application du SLS à compter de l’échéance du mois de juin 2025 et ce, jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 soit une somme totale de 9 747,50 euros (1 392,50 euros X 7) au titre du SLS.

Si Monsieur [R] [Y] conteste avoir réceptionné la demande de complément d’information dans le cadre de l’enquête SLS en alléguant que sa boîte mail aurait été piratée, force est de constater que la demande d’enquête initiale lui est bien parvenue puisqu’il y a répondu en se gardant de transmettre les informations concernant sa situation professionnelle et financière à son bailleur, ainsi qu’au travailleur social lors de l’enquête sociale et financière alors qu’il avait été invité à le faire et qu’il ne transmet toujours pas ces justificatifs dans le cadre de cette procédure. Il y a ainsi lieu de relever qu’il a bien eu connaissance de la demande de la bailleresse au sujet de l’avis d’impôt à transmettre pour justifier de sa situation financière.

Il ressort ainsi des pièces fournies et notamment du décompte actualisé au 27 janvier 2026 que la bailleresse rapporte régulièrement la preuve du principe et du montant de sa créance à hauteur de la somme de 25 533,34 euros au titre des loyers, charges impayés, SLS et indemnité d’occupation concernant le local à usage d’habitation et le parking, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 4 mars 2025 pour la somme de 3 021,17 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il sera précisé que si cette créance est exigible, elle est cependant liquidée provisoirement ; dès lors, il importe de rappeler que le locataire pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de cette condamnation s’il communique au bailleur son avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant à son foyer au titre des années concernées afin de permettre au bailleur de déterminer s’il est effectivement redevable du SLS et dans l’affirmative d’en permettre la liquidation définitive.

Compte tenu du montant conséquent de la dette, de l’absence de reprise du paiement du loyer et des charges qui ne sont plus versés depuis le mois de juin 2025 et en l’absence d’accord de la bailleresse, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Monsieur [R] [Y] étant occupant sans titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, hors surloyer, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [Y] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2006 et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [R] [Y] sera condamné à verser au demandeur la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2021 avec prise d’effet au 29 avril 2021 entre la SCI FONCIERE DI 01/2006, d’une part, et Monsieur [R] [Y], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] à 67000 Strasbourg sont réunies à la date du 5 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés à la bailleresse ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI FONCIERE DI 01/2006 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2006 de sa demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme de 25 533,34 euros à titre de loyer, charges et indemnités d’occupation impayés et du SLS (décompte arrêté au 27 janvier 2026, mois de décembre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025 sur la somme de 3 021,17 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2006 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à des délais de paiement ;

DÉBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2006 du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2006 une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission d’une copie de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La Greffière Le Juge des Contentieux de la Protection

Gabrielle ISCHIA Gussun KARATAS