TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1662

N° RG 25/00034 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JECV

Section 1

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST prise en son agence de [Localité 7] [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [I] [U]

née le 12 Mai 1986 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 11 Juillet 2023 avec effet au même jour, la Société 3F Grand Est a donné en location à Madame [I] [U] un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 9] A387L-2208 de 59,96 mètres carrés plus un parking A387P-1013 moyennant un loyer mensuel initial de 399,03 euros pour l’appartement plus 20 euros pour le parking et une provision sur charges de 133,37 euros. Un avenant en date du 9 Août 2023 a ajouté le parking numéro A387P-1025 pour un loyer de 20 euros.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 19 Décembre 2024, la Société 3F Grand Est a fait assigner Madame [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location signé le 11 Juillet 2023 consenti à Madame [I] [U] pour les locaux numéros A387L-2208 sis à [Adresse 10] et les parkings numéros A387P-1013 et A387P-1025,

— Constater la résiliation du bail à compter du 9 Avril 2024 et en tout état de cause,

Subsidiairement

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [I] [U],

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [I] [U] ainsi que de tous occupants de son chef du logement et parking qu’elle occupe, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Condamner Madame [I] [U] à payer à la Société 3F Grand Est à compter du 9 Avril 2024 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— Condamner Madame [I] [U] à payer à LA Société 3F Grand Est la somme de 2 866,03 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 9 Décembre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 Février 2024 sur la somme de

1 430,26 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— Condamner Madame [I] [U] aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 9 Février 2024 pour un montant de 146,91 euros ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable dudit jugement par la partie débitrice

— Condamner Madame [I] [U] au paiement de la somme de 850 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions des articles 514 et suivant du code de procédure civile.

À l’audience du 13 Mai 2025, la Société 3F Grand Est, représentée par son Conseil, réitère ses prétentions, et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces sauf à réactualiser sa dette qui a diminuée à la somme de 902,32 euros. Elle indique qu’elle nous laisse apprécier pour les délais de paiement.

Madame [I] [U] indique qu’elle a fait un prêt, et a 855 euros d’APL, elle souhaite régulariser sa dette le plus vite possible. Elle souhaite rester dans le logement et demander un délai de paiement, et propose 100 € en plus du loyer,

Le diagnostic social et financier préalable à toute demande d’expulsion n’est pas parvenu à la juridiction.

L’affaire est mise en délibéré au 11 Septembre 2025,

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

La Société 3F Grand Est justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 9 Février 2024, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 19 Décembre 2024.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 23 Décembre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience du 13 Mai 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de la Société 3F Grand Est, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 11 Juillet 2023 prévoit en son article 9 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, la Société 3F Grand Est a fait délivrer à Madame [I] [U] un commandement de payer en date du 9 Février 2024 pour la somme en principal de 1 430,26 euros.

Madame [I] [U] n’ayant, dans le délai légal de six semaines ni dans le délai conventionnel plus favorable de deux mois, ni réglé les causes du commandement ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 9 Avril 2024,

En conséquence, elle est occupante sans droit ni titre du logement et des parkings depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés

La Société 3F Grand Est établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de location signé par les parties le 11 Juillet 2023, prévoyant un loyer mensuel payable à terme échu,

— Les différentes mises en demeure de régler les loyers et arriérés de loyers, copies de SMS et de mails, rappelant à la défenderesse ses arriérés locatifs,

— Le plan d’apurement de la dette.

— Le commandement de payer du 9 Février 2024 réclamant en principal la somme de 1 430,26 euros. Il convient cependant de déduire un montant total de 5,10 euros (1,70x3) pour frais de rejet, correspondant à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; soit la somme de 1 425,16 euros,

— Le décompte de créance locative au 9 Décembre 2024 laissant apparaître un arriéré de 2 866,03 euros à la date du 31 Novembre 2024 et telle qu’indiquée dans l’assignation,

— Le décompte de créance locative au 9 Mai 2025 laissant apparaître un arriéré de 902,37 euros à la date du 2 Mai 2025.

Il convient en conséquence de condamner Madame [I] [U] à payer à la Société 3F Grand Est la somme de 902,37 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés au 2 Mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur l’octroi de délais de paiement et Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Et en application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

En l’espèce, il résulte des débats que Madame [I] [U] paraît en mesure de régler sa dette locative dans le délai légal ; au surplus la Société 3F Grand Est ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par sa locataire.

Il convient dès lors de lui accorder des délais selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés et sous réserve du paiement du loyer et des charges courants.

Toutefois, en cas de défaillance à l’une quelconque des échéances, le solde de la créance sera immédiatement et intégralement exigible sans mise en demeure préalable, et la clause résolutoire reprendra son plein effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Si Madame [I] [U] ne respecte pas l’échéancier qui lui est ainsi fixé, elle sera réputée occuper les lieux sans droit ni titre depuis le 9 Avril 2024, causant ainsi un préjudice à la Société 3F Grand Est.

Il convient d’ores et déjà de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec revalorisation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location que Madame [I] [U] sera tenue de régler à la Société 3F Grand Est à compter du 9 Avril 2024 et jusqu’à son départ effectif.

Sur l’astreinte

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [I] [U] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la Société 3F Grand Est obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation réparant son préjudice résultant de l’occupation des lieux, ainsi que l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ne justifient pas une telle mesure.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [U] sera condamné aux entiers dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer.

Il est rappelé qu’en cas d’exécution forcée de la présente décision, conformément à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, la Société 3F Grand Est devra supporter les frais, émoluments et honoraires mis à la charge du créancier par les textes afférents, notamment les droits de recouvrement ou d’encaissement de l’article A444-32 du code de commerce (ancien article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 abrogé depuis le 29 février 2016), auquel il ne peut être dérogé que lorsque la partie condamnée est un professionnel (article R631-4 du code de la consommation).

Il paraît inéquitable de laisser la Société 3F Grand Est supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la Société 3F Grand Est ;

CONDAMNE Madame [I] [U] à payer à la Société 3F Grand Est la somme de 902,37 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés au 2 Mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Vu l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

AUTORISE Madame [I] [U] à se libérer de sa dette en 36 (trente-six) mensualités, soit 35 mensualités de VINGT CINQ EUROS (25 €) et la 36ème représentant le solde en principal, frais et intérêts, à compter du mois suivant celui du prononcé de la présente décision, au plus tard le 30 de chaque mois, en sus du loyer et des charges courants ;

DIT que, pendant le cours du délai ainsi accordé et sous réserve du paiement du loyer et des charges courants, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 11 Juillet 2023 seront suspendus et que, si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’en cas de défaillance à l’une quelconque des échéances, le solde de la créance sera immédiatement et intégralement exigible sans mise en demeure préalable ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à bonne date, la clause résolutoire reprendra son plein effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire et en ce cas :

CONSTATE que le bail du 11 Juillet 2023 avec effet au même jour consenti par la Société 3F Grand Est d’une part au profit de Madame [I] [U] d’autre part portant sur un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 8] logement A387L-2208 de 59,96 mètres carrés plus un parking A387P-1013 moyennant un loyer mensuel initial de 399,03 euros pour l’appartement plus 20 euros pour le parking et une provision sur charges de 133,37 euros et son avenant en date du 9 Août 2023 concernant le parking numéro A387P-1025 pour un loyer de 20 euros se trouvent résiliés par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 9 Avril 2024

CONDAMNE d’ores et déjà Madame [I] [U] à payer à la Société 3F Grand Est une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 644,41 €, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, à compter du 9 Avril 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

ORDONNE à Madame [I] [U] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

— À défaut de libération volontaire des lieux, AUTORISE d’ores et déjà la Société 3F Grand Est à faire procéder à son EXPULSION et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, en cas de besoin, et ce à l’expiration d’un délai de DEUX MOIS à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [I] [U] à payer à la Société 3F Grand Est la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer

RAPPELLE qu’en cas d’exécution forcée de la présente décision, conformément à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, la Société 3F Grand Est supportera les frais, émoluments et honoraires mis à la charge du créancier par les textes afférents, notamment les droits de recouvrement ou d’encaissement de l’article A444-32 du code de commerce (ancien article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 abrogé depuis le 29 février 2016) ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 11 Septembre 2025 à [Localité 7], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,