TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e BOSQUET-DENIS (D0242)

M^e BARAT (P0494)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/03406

N° Portalis 352J-W-B7G-CWKO7

N° MINUTE : 2

Assignation du :

10 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 17 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. NOUILLES NEUVES (RCS de [Localité 6] 879 779 866)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Bernard BOSQUET-DENIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0242

DÉFENDERESSES

S.C.I. ZYZ (RCS de [Localité 5] 824 543 250)

[Adresse 1]

[Localité 4]

S.A.S. ZYZ (RCS de [Localité 5] 830 835 989)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentées par Maître Pierre-Alain BARAT de la S.C.P. BARAT MOUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0494

Décision du 17 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/03406 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWKO7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAINI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 1er septembre 2015, la S.C.I. Les murs du 54 a donné à bail commercial à la S.A.S. Le Balbuzard des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de neuf ans à effet du 1er septembre 2015 au 31 août 2024.

Par acte notarié du 27 juillet 2017, la S.C.I. Les murs du 54 a vendu à la S.C.I. Zyz l’ensemble immobilier en cause.

Par acte sous signature privée contresigné par avocats daté du 27 juillet 2017, la S.A.S. Le Balbuzard a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail susvisé, à la S.A.S. Zyz.

Par acte notarié du 1er août 2017, la S.C.I. Zyz et la S.A.S. Zyz ont conclu un nouveau bail commercial portant sur les locaux acquis par la première.

Par acte sous signature privée du 20 novembre 2019, la S.A.S. Zyz a conclu avec M. [Z] [O], agissant pour le compte de la S.A.S. Nouilles Neuves alors en formation, un contrat de location-gérance portant sur le fonds de commerce de « restauration, brasserie, bar, café » exploité au [Adresse 2] à [Localité 7]. Ce contrat a été conclu pour trois ans à effet du 20 novembre 2019 au 19 novembre 2022. Il a été consenti moyennant le paiement par la S.A.S. Nouilles Neuves d’une part à la S.C.I. Zyz des loyers en principal avec leurs accessoires et d’autre part à la S.A.S. Zyz d’une redevance mensuelle de 4 200 euros, TVA en plus, payable mensuellement et à terme échu.

Par acte d’huissier du 8 février 2022, la S.A.S. Zyz a fait signifier à M. [O] en qualité de représentant de la S.A.S. Nouilles Neuves une sommation de payer la somme en principal de 82 800 euros au titre d’arriérés correspondant aux mois de mai 2020 à mai 2021.

Décision du 17 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/03406 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWKO7

Par acte d’huissier du 4 mars 2022, M. [O] agissant en qualité de représentant légal de la S.A.S. Nouilles Neuves a fait sommation à la S.A.S. Zyz et à la S.C.I. Zyz de lui « fournir tous les éléments qui montrent la validité d’une location gérance et de reconnaître [sa] propriété commerciale par [sa] création d’activité et de clientèle [et] de [lui] restituer des sommes abusives ».

Par actes d’huissier du 10 mars 2022, la S.A.S. Nouilles Neuves a assigné la S.A.S. Zyz et la S.C.I. Zyz devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par acte d’huissier du 12 mai 2022, la S.A.S. Zyz a fait signifier à la S.A.S. Nouilles Neuves un courrier l’informant de l’expiration du contrat de location-gérance le 20 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2022, la S.A.S. Nouilles Neuves a fait signifier à la S.C.I. Zyz et à la S.A.S. Zyz un courrier contestant l’acte du 12 mai 2022.

À l’issue de la mise en état de la présente procédure, la clôture a été prononcée le 2 novembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge rapporteur du 8 janvier 2025 et mise en délibéré au 17 mars 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 19 octobre 2023, la S.A.S. Nouilles Neuves demande au tribunal :

— de débouter les sociétés Zyz de leurs demandes reconventionnelles,

— de constater un dol,

— de transmettre au ministère public et au besoin aux autorités fiscales pour enquête,

— d’ordonner le paiement de 50 000 euros à son bénéfice en réparation de son préjudice moral,

— d’ordonner le paiement de 120 000 euros à son bénéfice au titre de versements abusifs perçus par les défenderesses,

— de reconnaître la création d’une propriété commerciale,

— de condamner solidairement les défenderesses à lui payer 600 000 euros à titre d’indemnité de propriété commerciale en cas d’éviction des lieux,

— de condamner in solidum les sociétés Zyz à lui payer 10 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner in solidum les sociétés Zyz aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 octobre 2023, les sociétés Zyz demandent au tribunal :

— de débouter la S.A.S. Nouilles Neuves de son action à l’encontre de la S.C.I. Zyz,

— de débouter la S.A.S. Nouilles Neuves de ses demandes formées à l’encontre de la S.A.S. Zyz,

— de condamner la S.A.S. Nouilles Neuves à payer à la S.A.S. Zyz la somme de 203 040 euros arrêtée au 30 juin 2023,

— de prononcer l’expulsion de la S.A.S. Nouilles Neuves des locaux donnés en location-gérance, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— de condamner la S.A.S. Nouilles Neuves à payer à la S.A.S. Zyz une indemnité d’occupation mensuelle de 12 000 euros HT par mois outre ses accessoires à compter du 21 novembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— de dire qu’au jour de la remise des clés un état des lieux sera établi par huissier, aux frais partagés des parties pour constater l’état des lieux et que leur réfection ou remise en l’état d’origine, en cas de désordres constatés ou de disparition de matériel ou encore de travaux réalisés sans autorisation expresse et préalable de la S.A.S. Zyz, seront effectués aux frais de la S.A.S. Nouilles Neuves,

Décision du 17 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/03406 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWKO7

— de condamner la S.A.S. Nouilles Neuves à payer 6 000 euros à la S.C.I. Zyz et 6 000 euros à la S.A.S. Zyz au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.S. Nouilles Neuves aux dépens dont distraction au profit de M^e Barat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

Sur la détermination de la saisine du tribunal

L’article 4 du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Le juge, selon l’article 5 du même code, doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Par ailleurs, il résulte du second alinéa de l’article 768 du code de procédure civile que « les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

En l’espèce, les sociétés Zyz soutiennent dans le corps de leurs conclusions que la demande de reconnaissance du bénéfice de la propriété commerciale formée par la S.A.S. Nouilles Neuves serait prescrite. Cette prétention, néanmoins, ne figure pas au dispositif de leurs écritures de sorte que le tribunal ne statuera pas sur cette fin de non-recevoir.

Sur la recevabilité des demandes de la S.A.S. Zyz et de la S.C.I. Zyz

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile dans ses dispositions antérieures au 1er septembre 2024, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, les parties n’étant plus recevables à les soulever ultérieurement.

En l’espèce, les sociétés Zyz sollicitent au dispositif de leurs conclusions que la S.A.S. Nouilles Neuves soit déboutée « de son action à l’encontre de la S.C.I. Zyz comme étant sans lien de droit ». Dans le corps de leurs écritures, elles formulent à cet égard une demande « mise hors de cause ».

En application de l’article 12 du code de procédure civile, il convient de considérer que les sociétés Zyz contestent ce faisant la qualité à agir de la S.A.S. Nouilles Neuves à l’encontre de la propriétaire des murs, arguant du défaut de lien juridique les unissant.

Cette fin de non-recevoir, néanmoins, aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état avant la clôture de l’instruction. Les sociétés Zyz ne sont plus recevables à la soulever devant le tribunal statuant sur le fond.

Quant au bien fondé des demandes formées par la S.A.S. Nouilles Neuves à l’encontre de la S.C.I. Zyz, il sera examiné ultérieurement.

Sur la demande en paiement formée par la S.A.S. Nouilles Neuves

Le dispositif des dernières écritures de la S.A.S. Nouilles Neuves comporte notamment les chefs suivants :

« – constater le dol intervenu, l’erreur provoquée par les agissements et dissimulations des défenderesses, les sociétés S.C.I. Zyz et S.A.S. Zyz en la personne de leurs représentants successifs et de leurs associés, résidents étrangers en Chine, détenteurs de fait d’un pouvoir discrétionnaire, l’exercice effectif en France du commerce en France sous couvert d’une superposition d’une SCI et d’une SAS sans autonomie véritable, de personnes étrangères non autorisées directement par la loi française ou par la loi chinoise,

— ordonner le paiement de 50 000 euros au demandeur en raison du préjudice moral subi et 120 000 euros pour les versements abusifs perçus par les défenderesses du fait de l’irrégularité de la location-gérance ».

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En application de cette disposition, il est constant que la victime du dol peut agir, d’une part, en nullité de la convention sur le fondement des articles 1137 et 1178, alinéa 1er, du code civil, d’autre part, en réparation du préjudice sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil (voir notamment Ch. Mixte, 29 octobre 2021, n° 19-18.470).

Conformément à l’article 12 du code de procédure civile selon lequel le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, les demandes de la S.A.S. Nouilles Neuves ci-avant rappelées seront analysées comme des demandes de dommages et intérêts visant à réparer les préjudices nés du dol allégué. La demande de « constat d’un dol » ne constitue pas en elle-même une prétention conformément aux articles 4 et 768 du code de procédure civile.

En l’espèce, la S.A.S. Nouilles Neuves soutient donc avoir été trompée par les sociétés Zyz au moment de la signature du contrat de location-gérance.

La S.A.S. Nouilles Neuves, sur qui repose la charge de la preuve, se contente d’alléguer, de manière particulièrement imprécise, le dol susvisé. Elle ne produit aucun élément de preuve au soutien de ses affirmations.

Alors que le contrat de location-gérance versé aux débats apparaît paraphé au bas de chacune des 27 pages qui le composent et dûment signé par les représentants de la S.A.S. Zyz, de la S.C.I. Zyz et de la S.A.S. Nouilles Neuves, aucun élément ne permet de corroborer les allégations de la demanderesse.

En l’absence de démonstration d’une faute, les demandes indemnitaires formées sur le fondement du dol seront en conséquence rejetées.

Il en ira de même de la demande de la S.A.S. Nouilles Neuves visant à « transmettre au ministère public et, au besoin, selon l’appréciation du ministère public, aux autorités fiscales, en vue d’enquêtes et vérifications sur les aspects réglementaires et fiscaux de l’affaire, compte tenu des anomalies apparentes, dans les circonstances et les montants en cause » qui n’est pas fondée, étant constaté au demeurant qu’il lui revient si elle l’estime utile de mettre en œuvre les procédures pénales qui lui paraîtraient opportunes.

Sur la demande de requalification du contrat de location-gérance

La S.A.S. Nouilles Neuves demande également au tribunal de :

« – Reconnaître la création d’une propriété commerciale par la SAS NOUILLES NEUVES. »

Il convient de considérer que la demanderesse sollicite ce faisant que le contrat de location-gérance conclu le 20 novembre 2019 avec la S.A.S. Zyz en la présence de la S.C.I. Zyz soit requalifié en contrat de sous-location commerciale – la S.A.S. Zyz étant la preneuse principale aux termes du contrat de bail commercial conclu le 1er août 2017 avec la S.C.I. Zyz.

La S.A.S. Nouilles Neuves soutient en substance sur ce point que le fonds objet du contrat de location-gérance n’avait plus d’existence au jour de la conclusion dudit contrat, et ce depuis le mois d’octobre 2018. Elle affirme avoir en conséquence créé une nouvelle activité et développé sa propre clientèle. Elle souligne le fait qu’elle est abusivement tenue de payer à la fois des loyers et des redevances aux deux sociétés Zyz. Si la S.A.S. Nouilles Neuves affirme en outre que le contrat est nul pour cause de violation des articles L. 144-4 et L. 144-5 du code de commerce, aucune demande d’annulation ne figure au dispositif de ses conclusions de sorte que le tribunal n’en est pas saisi.

Les sociétés Zyz contestent ce qui précède et affirment que la clientèle du fonds n’a pas été perdue à la suite de sa fermeture, s’agissant d’une activité de restauration, brasserie, bar.

Elles soutiennent par ailleurs qu’un contrat nul ne peut produire aucun effet et qu’en conséquence la S.A.S. Nouilles Neuves ne peut obtenir la requalification du contrat en bail commercial alors qu’elle sollicite également son annulation. Ce dernier moyen ne peut prospérer dès lors que la S.A.S. Nouilles Neuves n’a pas saisi le tribunal d’une demande d’annulation du contrat signé le 20 novembre 2019.

En droit, il résulte de l’article L. 144-1 du code de commerce que nonobstant toute clause contraire, tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls est régi par les dispositions des articles L. 144-1 à L. 144-13.

Il est de jurisprudence constante que la location-gérance suppose que le loueur procure au locataire la jouissance d’un fonds de commerce auquel est directement attachée une clientèle. À défaut, lorsque seul le droit au bail est mis à la disposition du locataire, le contrat doit être requalifié en sous-location (voir notamment Civ. 3ème, 20 mai 2014, n°13-12.116).

Par ailleurs, en application de l’article L. 144-1 susvisé et de l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve de l’existence du fonds au moment de la signature d’un contrat de location-gérance incombe au loueur (voir notamment Com., 27 octobre 2009, n°08-17.318).

La validité d’un contrat de location-gérance, enfin, s’apprécie à la date de sa signature (voir même arrêt Com., 27 octobre 2009, n°08-17.318).

En l’espèce, conformément à ce qui précède, il revient à la S.A.S. Zyz, loueuse, de rapporter la preuve de l’existence du fonds et de l’achalandage qui y était attaché à la date de la conclusion du contrat dit de location-gérance le 20 novembre 2019.

Les sociétés Zyz reconnaissent que le fonds a été fermé à compter selon elles du 19 décembre 2018. Elles expliquent, sans le démontrer, que cette fermeture aurait été causée par des malversations du gérant. Elles versent au débat des courriers qu’elles disent avoir adressés aux anciens salariés du fonds mais qui ne sont accompagnés d’aucune preuve d’envoi. En dépit de ce qui précède, les sociétés Zyz affirment que le fonds existait lorsqu’il a été donné en location-gérance. Force est de constater qu’elles sont donc défaillantes dans l’administration de la preuve qui incombe spécialement à la S.A.S. Zyz.

Le contrat litigieux stipule en préambule que la S.A.S. Zyz « exploite depuis le 27 juillet 2017 un fonds de commerce de restauration, brasserie, bar, café au [Adresse 2] ». Il y est encore exposé que « le fonds possédait une clientèle régulière et jouit d’un excellent emplacement ». Est également précisé au préambule le chiffre d’affaires de la période courant entre juillet 2017 et décembre 2018 ainsi que le résultat d’exploitation déficitaire de cette période.

Alors que le contrat stipule que lui sont annexés les bilans 2017 et 2018 de la S.A.S. Zyz, ces bilans, qui seraient à même de justifier de la réalité de ces données et d’une exploitation effective, ne sont pas versés aux débats. Il en va de même de « l’inventaire du matériel, mobilier commercial et outillages » et de « l’inventaire des marchandises » qui sont listés aux annexes du contrat mais dont l’existence est contestée en demande et non démontrée en défense.

Les éléments tirés du contrat litigieux ne permettent donc pas de rapporter la preuve de l’existence du fonds au 20 novembre 2019.

Par ailleurs, aux termes de l’acte notarié du 27 juillet 2017, lorsque la S.C.I. Zyz a acheté l’immeuble dans lequel se situent les locaux objets des contrats en cause, ceux-ci étaient pris à bail commercial par la S.A.S. Le Balbuzard qui y exploitait une activité de « bar, café, restaurant ». La S.A.S. Nouilles Neuves affirme que la S.A.S. Le Balbuzard avait pour activité la restauration traditionnelle corse, ce qui est corroboré par les « moulins et machines à café propriété de la société Corsica Boissons » visés au titre des éléments exclus de la cession à l’acte du 27 juillet 2017.

Selon l’acte sous signature privée contresigné par avocat du 27 juillet 2017 par lequel la S.A.S. Le Balbuzard a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. Zyz, sept contrats de travail étaient attachés au fonds au jour de la cession. La cédante avait en outre réalisé entre le 1er janvier et le 30 juin 2017 un chiffre d’affaires de 281 091,09 euros selon attestation d’un expert-comptable visée à l’acte. Il y est enfin stipulé qu’elle avait cessé l’exploitation du fonds le 27 juillet 2017.

Ces éléments établissent que le fonds de commerce objet du contrat litigieux du 20 novembre 2019 était exploité de manière effective jusqu’au 27 juillet 2017 par la S.A.S. Le Balbuzard qui y exerçait une activité de restauration, bar et café et spécifiquement de restauration traditionnelle corse.

Il résulte d’un procès-verbal de constat daté du 21 novembre 2022 que la S.A.S. Nouilles Neuves exploite actuellement dans les lieux, sous la dénomination commerciale « Yi Bowl Noodle », une activité de restauration chinoise et plus spécifiquement de spécialités de nouilles. Or, il ne peut pas être présumé qu’à un fonds de restauration traditionnelle corse et un fonds de restauration traditionnelle chinoise soit attachée la même clientèle. La S.A.S. Nouilles Neuves a donc bien exploité dans les lieux sa propre marque, en changeant l’enseigne antérieure et en développant sa propre clientèle.

Décision du 17 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/03406 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWKO7

Face à ces éléments, il revient à la S.A.S. Zyz de rapporter la preuve de ce qu’antérieurement, soit entre le 27 juillet 2017 et le 20 novembre 2019, elle aurait effectivement exploité dans le fonds en cause une activité de restauration chinoise, apporté sa propre clientèle puis donné ensuite le fonds en activité en location-gérance à la S.A.S. Nouilles Neuves. Comme cela a déjà été indiqué, aucune preuve n’est néanmoins rapportée d’un tel fait.

Si la cessation temporaire d’exploitation invoquée en défense par les sociétés Zyz n’implique pas en elle-même la disparition de la clientèle (voir notamment Civ. 3ème, 29 janvier 2013, n°11-28.690), encore faut-il que la clientèle ait préalablement existé, ce que ne démontrent pas les défenderesses.

En définitive, la S.A.S. Zyz ne rapporte pas la preuve de ce qu’au jour de la conclusion du contrat intitulé « de location-gérance » le fonds de commerce loué à la S.A.S. Nouilles Neuves existait, aucune preuve de l’existence des éléments corporels comme incorporels constitutifs du fonds n’étant rapportée.

Il convient au surplus de noter que le contrat litigieux impose à la S.A.S. Nouilles Neuves de « payer directement au propriétaire des locaux la S.C.I. Zyz au nom du loueur les loyers en principal et accessoires, à leur échéance exacte (…) » ainsi que de satisfaire à « toutes les charges et conditions du bail » (article 5 du contrat du 20 novembre 2019) ». Outre ces loyers, la S.A.S. Nouilles Neuves est obligée de payer à la S.A.S. Zyz une redevance mensuelle.

Ainsi, en dépit de la qualification énoncée dans le contrat litigieux, la S.A.S. Zyz n’a donné aucun fonds en location-gérance à la S.A.S. Nouilles Neuves mais seulement les locaux dont elle était locataire. Le contrat conclu le 20 novembre 2019 entre la S.A.S. Zyz et la S.C.I. Zyz doit en conséquence être requalifié en sous-bail commercial.

Sur les demandes reconventionnelles des sociétés Zyz

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat requalifié en sous-location commerciale stipule dans une clause dénuée d’ambiguïté que sa durée est de trois ans, à effet du 20 novembre 2019 au 19 novembre 2022.

Aucune disposition légale ne s’oppose à ce qu’une sous-location commerciale soit convenue pour une durée inférieure à celle du bail commercial principal – de neuf ans par principe.

Il convient donc de constater que la commune intention des parties, au-delà de la qualification erronée conférée au contrat, s’est portée sur une durée de trois ans qui est aujourd’hui expirée.

Il sera par conséquent ordonné à la S.A.S. Nouilles Neuves, qui ne développe aucun moyen contraire, de restituer les locaux objets du contrat de sous-location, ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision. À défaut, son expulsion sera prononcée dans les conditions déterminées au dispositif.

Aucune stipulation contractuelle ni disposition légale ne justifie de faire droit à la demande des sociétés Zyz relative à l’établissement d’un état des lieux aux frais partagés des parties au jour de la remise des clés, cette diligence relevant de l’initiative des parties. Cette demande sera rejetée, tout comme celle visant à mettre à la charge de la S.A.S. Nouilles Neuves d’éventuels travaux de réfection qui apparaît prématurée et en l’état injustifiée.

En conséquence de ce qui précède, la S.A.S. Nouilles Neuves est redevable depuis le 20 novembre 2022 d’une indemnité d’occupation. Il est constant que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, compensatoire – elle est la contrepartie de la jouissance des locaux – et indemnitaire – elle répare le préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre –.

Les sociétés Zyz sollicitent que celle-ci soit fixée à la somme de 12 000 euros HT par mois, accessoires en plus, sans justifier du bien-fondé de cette demande et spécifiquement de la consistance de leur préjudice.

Aux termes du contrat du 20 novembre 2019, la S.A.S. Nouilles Neuves s’est obligée, de manière irrégulière au regard de la sous-location reconnue, à verser deux contreparties à deux parties différentes pour son exploitation des lieux – soit « les loyers en principal et accessoires » à la S.C.I. Zyz et une « redevance mensuelle » de 4 200 euros, TVA en sus, à la S.A.S. Zyz.

Les sociétés Zyz ne justifient pas du montant du loyer en principal dû par la S.A.S. Zyz à la S.C.I. Zyz. Elles affirment dans leurs écritures qu’il s’élèverait à la somme de 5 000 euros par mois. Elles ne versent cependant aux débats, s’agissant du bail commercial principal conclu entre elles, que sa première et sa dernière pages de sorte que les conditions financières de ce contrat ne sont pas établies.

Considération prise de ces éléments et eu égard à la carence probatoire des sociétés Zyz, il est justifié de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. Nouilles Neuves à compter du 20 novembre 2022 et jusqu’à la libération effective des locaux à la somme mensuelle totale de 5 000 euros, les charges, taxes et accessoires étant comprises dans ce montant.

D’après les quittances produites par les sociétés Zyz, qui portent le seul en-tête de la S.C.I. Zyz et sont particulièrement imprécises quant à la nature, au montant et au créancier des sommes appelées sans distinction, la S.A.S. Nouilles Neuves a payé depuis l’expiration du contrat la somme totale de 30 000 euros (soit 6 versements de 5 000 euros entre le 7 décembre 2022 et le 10 mai 2023).

En conséquence, la S.A.S. Nouilles Neuves n’est débitrice d’aucun arriéré d’indemnité d’occupation pour les mois de novembre 2022 à mai 2023 compris.

Elle sera donc condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation ci-avant fixée à compter du 1er juin 2023, déduction faite des paiements opérés depuis cette date dont le tribunal n’aurait pas eu connaissance.

Les sociétés Zyz demandent enfin que la S.A.S. Nouilles Neuves soit condamnée à payer à la S.A.S. Zyz la somme totale de 203 040 euros arrêtée au 30 juin 2023.

Il doit être rappelé que selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Le contrat de location-gérance n’ayant aucune existence, la S.A.S. Nouilles Neuves n’est pas tenue au paiement de la redevance qui avait été stipulée au bénéfice de la S.A.S. Zyz en plus du loyer évoqué.

Les quittances de loyer que les défenderesses versent aux débats établissent au surplus que la S.A.S. Nouilles Neuves a payé la somme totale de 45 800 euros au titre de l’année 2020, de 69 400 euros au titre de l’année 2021 et de 63 400 euros entre le 1er janvier 2022 et le 8 novembre 2022, étant là encore souligné qu’une confusion est opérée entre les sommes facturées à la S.A.S. Nouilles Neuves, un seul « loyer » d’un montant total de 10 040 euros TTC par mois étant stipulé sur les différentes quittances.

La demande en paiement susvisée, injustifiée en son principe comme en son quantum, sera en conséquence rejetée.

Sur la demande subsidiaire de la S.A.S. Nouilles Neuves

Alors qu’il lui est ordonné de libérer les locaux occupés par elle, la S.A.S. Nouilles Neuves demande finalement au tribunal de :

« Dire que les défenderesses devront régler solidairement, au préalable, une indemnité de propriété commerciale de 600 000 € en cas d’éviction des lieux occupés par la demanderesse la SAS NOUILLES NEUVES. »

Cette demande n’est pas fondée juridiquement et n’est pas motivée dans le corps des conclusions de la demanderesse.

Force est de constater que le principe du versement d’une indemnité d’éviction posée par l’article L. 145-14 du code de commerce ne s’applique pas au sous-bail commercial.

La S.A.S. Nouilles Neuves, qui a pris le local en cause en sous-location pour une durée explicite de trois ans, ne justifie donc pas du fondement de sa demande, qui sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les sociétés Zyz, parties perdantes, seront condamnées in solidum au paiement des dépens.

Les sociétés Zyz, condamnées aux dépens, devront payer in solidum à la S.A.S. Nouilles Neuves une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 6 000 euros.

Leur demande sur ce même fondement sera rejetée.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE la S.A.S. ZYZ et la S.C.I. ZYZ irrecevables à soulever une fin de non-recevoir,

DÉBOUTE la S.A.S. NOUILLES NEUVES de ses demandes de dommages et intérêts,

REQUALIFIE le contrat conclu le 20 novembre 2019 entre la S.A.S. ZYZ et la S.A.S. NOUILLES NEUVES en contrat de sous-bail commercial,

CONSTATE que ce contrat a pris fin le 19 novembre 2022 à 24h,

ORDONNE à la S.A.S. NOUILLES NEUVES de restituer les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] à la S.A.S. ZYZ dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des locaux dans ce délai, l’expulsion de la S.A.S. NOUILLES NEUVES et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], avec le concours, au besoin, de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

DÉBOUTE la S.A.S. ZYZ et la S.C.I. ZYZ de leurs demandes relatives à l’établissement d’un état des lieux et à la prise en charge de travaux de réfection ou remise en état des locaux,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. NOUILLES NEUVES à la S.A.S. ZYZ à compter du 20 novembre 2022 et jusqu’à la restitution effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la somme mensuelle et totale de 5 000 euros, charges, taxes et accessoires compris,

CONDAMNE la S.A.S. NOUILLES NEUVES à payer à la S.A.S. ZYZ l’indemnité d’occupation ainsi fixée, soit 5 000 euros par mois, à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à la restitution effective des locaux, déduction faite de toutes sommes versées par la S.A.S. NOUILLES NEUVES depuis cette date,

DÉBOUTE la S.A.S. ZYZ de sa demande en paiement de la somme de 203 040 euros,

DÉBOUTE la S.A.S. NOUILLES NEUVES de sa demande d’indemnité d’éviction,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. ZYZ et la S.C.I. ZYZ au paiement des dépens,

REJETTE la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles formée par la S.A.S. ZYZ et la S.C.I. ZYZ,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. ZYZ et la S.C.I. ZYZ à payer à la S.A.S. NOUILLES NEUVES la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 17 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA