TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2374

N° RG 25/02411 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JO3R

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 19 décembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. [Adresse 10]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Elisabeth STACKLER, avocate au barreau de MULHOUSE

PARTIE REQUISE :

Monsieur [U] [S]

né le 26 Décembre 1992 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [W] épouse [S]

née le 30 Janvier 1993 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Patricia HABER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 13 novembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 mai 2022, la société SOMCO SA [Adresse 7] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [W] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 406,46 euros et d’une provision pour charges de 71,73 euros (dont 4,68 € pour le câble).

Par actes de commissaire de justice du 14 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de produire une attestation d’assurance et de payer la somme principale de 1 789,36 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [W] le 17 avril 2025.

Par assignations du 9 septembre 2025, la société SOMCO SA [Adresse 7] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut prononcer la résiliation du contrat, être autorisée à faire procéder, sous astreinte, à l’expulsion de M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 284,36 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 novembre 2025, la société SOMCO SA [Adresse 7] sollicite le bénéfice de son assignation et actualise ses demandes. Elle précise que la dette locative, actualisée au 12 novembre 2025, s’élève désormais à 2 678,29 euros. La société SOMCO SA [Adresse 7] considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et elle indique qu’elle n’est pas opposée à ce que des délais de paiement soient accordés aux locataires

M. [U] [S] n’a pas comparu à l’audience. Mme [Y] [S] née [W] a comparu en personne, sans pouvoir de représentation pour son époux. Elle expose qu’elle et son mari ont rencontré des difficultés financières parce que son époux, chauffeur routier de profession, a subi une annulation de son permis de conduire, ce qui l’a temporairement empêché de travailler. Elle ajoute qu’il a désormais retrouvé du travail et qu’ils sont donc en capacité de payer le loyer et leur dette, elle propose de payer la dette en 6 fois. Elle indique également que le logement présente un problème d’humidité depuis 2023 et que la famille n’a pas pu y habiter pendant 6 mois, sans toutefois formuler de demande en rapport avec cette affirmation.

Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, ce à quoi la société SOMCO SA [Adresse 7] n’est pas opposée à condition d’assortir la suspension d’une clause cassatoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Y] [S] née [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SOMCO SA [Adresse 7] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 14 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 789,36 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 juillet 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [W] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 237 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Il n’y a pas lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte, le recours éventuel à la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la décision.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SOMCO SA [Adresse 7] verse aux débats un décompte indiquant qu’à la date du 12 novembre 2025, M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [W] lui devaient la somme de 2 374,67 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 284,36 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé par référence au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SOMCO SA [Adresse 7] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société SOMCO SA [Adresse 7] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 mai 2022 entre la société SOMCO SA [Adresse 7], d’une part, et M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 15 juillet 2025,

CONDAMNE solidairement M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [W] à payer à la société SOMCO SA [Adresse 7] la somme de

2 374,67 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 284,36 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 10 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 237 euros (deux cent trente-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 juillet 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [W] seront solidairement condamnés à verser à la société SOMCO SA [Adresse 7] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu à astreinte,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [W] à payer à la société SOMCO SA [Adresse 7] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 14 mai 2025 et celui des assignations du 9 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge