TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02148 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I6K5

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE RU 01/2009 prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

— représentée par Maître Leslie ULMER de la SELARL VMV-HUCK, avocats au Barreau de STRASBOURG,

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [K] [N]

né le 01 Janvier 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

— représenté par son épouse Madame [E] [R] épouse [N], munie d’un pouvoir

Madame [E] [R] épouse [N]

née le 29 Avril 1982 , demeurant [Adresse 1]

— comparante, assistée de sa fille [H] [N]

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 18 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 15 décembre 2011, la SCI FONCIERE RU 01/2009 a donné à bail à Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] un logement sis [Adresse 2] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel actuel d’environ 926,57 euros provision sur charges comprises, le loyer étant payable à terme échu.

Le 12 avril 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2009 a fait signifier à Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 1 086,46 euros.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 2 septembre 2024 , la SCI FONCIERE RU 01/2009 a fait citer Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] devant le tribunal judiciaire du présent tribunal aux fins de voir:

— constater la résolution de plein de droit du bail conclu entre les parties et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs des preneurs ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] des lieux loués, de corps et de biens et de tous occupants de leur chef, sans délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement ou in solidum les parties défenderesses à payer à la demanderesse la somme de 1 245,85 € augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle ;

— condamner solidairement ou in solidum les parties défenderesses à payer chaque mois jusqu’à évacuation définitive une indemnité d’occupation de 863,57 € qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu, à dater du 13 juin 2024, jusqu’à la date de libération effective des lieux, sous réserve du décompte de charges définitif ;

— condamner solidairement ou in solidum les parties défenderesses en tous les frais et dépens de la procédure y compris ceux du commandement de payer la somme de 1 200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter le caractère exécutoire de plein droit du présent jugement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2025 puis renvoyée pour faire le point suite à des paiements intervenus.

L’affaire a de nouveau été retenue à l’audience du 18 mars 2025. La partie demanderesse, représentée par son avocat, a fait reprendre les termes de l’assignation et a déposé ses pièces. Elle précise que la dette locative, après avoir augmentée postérieurement à l’assignation, s’élève désormais à la somme de 1 752,90 euros. La demanderesse s’oppose à l’octroi de délai de paiement compte tenu de la proposition formulée à l’audience par les défendeurs qu’elle estime insuffisante.

Madame [E] [R] épouse [N] est présente, munie d’un pouvoir de représentation pour son époux Monsieur [K] [N]. Elle explique avoir repris le paiement du loyer courant et propose de verser la somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier n’a pas été communiqué par le service logement du département du Haut-Rhin.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la signalisation de la situation d’impayés, à l’organisme payeur des aides au logement, donc la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée faite deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, la SCI FONCIERE RU 01/2009 justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin le 13 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, elle justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 12 avril 2024.

Sa demande formée à l’encontre de Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 15 décembre 2011 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 12 avril 2024 à Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] pour paiement d’une somme principale de 1 086,46 euros au titre de l’arriéré arrêté au 9 avril 2024.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte du 3 février 2025, dont la dette s’élève à la somme de 2 785,66 euros que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 13 juin 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SCI FONCIERE RU 01/2009, Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI FONCIERE RU 01/2009 verse aux débats un décompte actualisé au 13 mars 2025 prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Des versements de Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] interviennent depuis plusieurs mois avec un versement supplémentaire pour apurer la dette. Il ressort dès lors des pièces fournies et des débats à l’audience que la dette locative s’élève à la somme de 1 752,90 euros.

En conséquence, Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] sont solidairement condamnés à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2009 la somme de 1 752,90 euros mars 2025 inclus.

Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] justifient de la reprise du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois avant l’audience et sollicitent de rester dans les lieux. Cette demande s’analyse en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Aussi, compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, des efforts pour apurer la dette locative et de leur engagement pris à l’audience, il y a lieu d’accorder à Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 14 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 120 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] seront alors tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Dès lors, Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N], parties succombantes, sont condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer .

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SCI FONCIERE RU 01/2009 les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2011 entre la SCI FONCIERE RU 01/2009 et Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] aux fins de voir constater la résiliation du bail des locaux qu’ils occupent [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] à verser à La SCI FONCIERE RU 01/2009 la somme de 1 752,90€ selon décompte arrêté au 13 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 120 € chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FONCIERE RU 01/2009 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] soit condamnée à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2009 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire à compter du 14 mars 2025, soit la somme de 863,57 euros;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE La SCI FONCIERE RU 01/2009 de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [R] épouse [N] et Monsieur [K] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 juin 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,