TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

— --------------------------------

[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00575 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IWDC

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Virgil WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIES DEFENDERESSES :

Madame [P] [R] [J]

née le 30 Avril 1994 à [Localité 9] (GABON)

de nationalité Gabonaise,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Antoine HILD, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 63

Monsieur [B] [I]

né le 06 Avril 1964 à [Localité 8] (MOSELLE)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Isabelle DECK, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 113

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 septembre 2022, M. [C] [K] a donné à bail à M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 805 € outre 120€ de provision sur charges.

Par contrat de cautionnement « VISALE » du 18 septembre 2022 conclu avec le bailleur la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des sommes qui pourraient être dues par M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] au titre d’un impayé de loyers.

A la suite de divers incidents de paiement, M. [C] [K] a actionné la caution.

Le 28 septembre 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme principale de 1850€.

Par assignation en date du 1er mars 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] devant le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de MULHOUSE.

L’affaire a été fixée à l’audience du 17 mai 2024 et a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 7 mars 2025, en l’actualisant, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES régulièrement représentée, demande au juge, au visa des articles 24 de la loi de 1989, 1103, 1217, 1231-1, 1224, 1346 et 2305 du code civil, de :

— recevoir ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

— l’en déclarer bien fondée ;

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement prononcer cette résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12859.57 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1850 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] solidairement à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] solidairement à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] in solidum en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces.

Elle souligne que les causes du commandement n’ont pas été apurées et que les locataires ne se sont jamais rapprochés de la caution pour mettre en place un échéancier amiable de remboursement des sommes avancées au bailleur à raison de leur défaillance.

Mme [P] [R] [J] régulièrement représentée, reprend oralement le bénéfice de ses conclusions du 19 novembre 2024 et demande au juge, au visa de l’article 1343-5 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— lui accorder un délai de 36 mois à compter du jugement pour apurer sa dette locative selon l’échéancier suivant :

. 1 mensualité de 5000€,

. 35 mensualités de 228€,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire sous condition de respect des échéances fixées,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [P] [R] [J] déclare prendre acte des montants réclamés qu’elle ne conteste pas mais précise avoir retrouvé une meilleure situation professionnelle. Elle ajoute avoir fait quelques économies et avoir réalisé les démarches pour faire verser l’allocation logement au propriétaire.

M. [B] [I] régulièrement représenté, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 8 janvier 2025 et demandé au juge de :

— statuer ce que de droit sur la demande principale,

— accorder à Mme [P] [R] [J] les délais de paiement proposés,

— débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement de l’article 700,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [B] [I] expose que les époux se sont séparés et qu’en réalité il n’a jamais occupé le logement loué. Il précise avoir engagé une procédure de séparation de corps.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 en dernier lieu prorogé au 22 juillet 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le droit d’agir aux fins de résiliation du bail de la caution :

L’article 2309 du code civil dispose : « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Par ailleurs, il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit notamment une quittance subrogative du 12 août 2024 qui reprend l’historique des paiements effectués par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ; elle justifie ainsi avoir payé à cette date, au bailleur le montant des loyers et charges des mois de juillet 2023 à août 2024 inclus soit une somme totale de 12950€, montant reconnu comme étant exact par les défendeurs.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse au débat une attestation (pièce 11) par laquelle elle expose n’avoir recouvré aucune somme auprès du locataire au 22 décembre 2023.

A ce jour, Mme [P] [R] [J] n’a pas justifié d’autre paiement à l’intention de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, autre que celui du mois d’août 2024 d’un montant de 90.43€ figurant au décompte du 26 septembre 2024.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits du bailleur en ce compris l’action en résiliation du bail et ce, indépendamment de son bien fondé.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 5 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination le 2 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire (article 2.9 des conditions générales) aux termes de laquelle à défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié.

Un commandement de payer visant cette clause et se référant au délai de deux mois, a été signifié le 28 septembre 2023, pour la somme en principal de 1850 € correspondant alors au solde restant du au titre des loyers et charges des mois de juillet et août 2023.

La charge de la preuve des paiements repose sur les locataires étant précisé que M. [B] [I] ne saurait se prévaloir de circonstances entourant la séparation du couple et de la circonstance selon laquelle il n’aurait en réalité, jamais occupé les lieux.

Il est donc établi, à défaut de preuve contraire, que M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] ainsi que le révèle l’attestation du 12 août 2024, ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois puisqu’ils restaient devoir la somme de 4625€ à la date du 28 novembre 2023 (échéance de loyer de novembre 2023 incluse et déduction faite des frais de commandement et de notification à la CCAPEX qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif).

Il y a lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 28 novembre 2023 à minuit et que le bail est résilié depuis cette date.

— Sur la demande de suspension des effets de la clause et les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Cet article précise que dans l’hypothèse où il accorde des délais de paiement et s’il est saisi à cette fin, le juge peut ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le loyer courant, hors charges, est de 805€.

Mme [P] [R] [J] justifie du versement direct de l’allocation logement à son bailleur pour les mois de juillet 2024 (90.43€), août 2024 (534€) et octobre 2024(551€).

Outre le fait que ces versements sont irréguliers, ils ne couvrent pas le montant total du loyer courant.

Mme [P] [R] [J] qui expose avoir réalisé des économies dans des proportions lui permettant d’effectuer un versement de 5000€ (ce dont elle ne justifie pas) n’a pourtant pas justifié de la reprise du paiement du loyer courant en intégralité.

Cette demande de délais et partant de suspension des effets de la clause ne peut donc être accueillie et doit être rejetée.

— Sur les conséquences de la résiliation du bail :

Depuis le 28 novembre 2023, M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] n’ont donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Enfin, le recours subrogatoire ne s’exerce s’agissant des montants acquittés par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, qu’à due concurrence de ces montants.

Cependant, la dette locative ayant augmenté depuis l’assignation selon les affirmations non contestées de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, l’intervention à venir du cautionnaire subrogé n’est donc pas hypothétique et il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation est due au bailleur ou à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur justification des quittances subrogatives complémentaires.

— Sur le montant des sommes dues :

M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] qui reconnaissent le montant de la dette locative, seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 12859.57€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 septembre 2023 sur la somme de 1850€ et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La condamnation sera prononcée en deniers et quittance pour tenir compte des versements d’allocation logement intervenus entre le décompte et le présent jugement.

— Sur les demandes accessoires :

M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (131.72€), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans nécessité de le rappeler au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT QUE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur, M. [C] [K] ;

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2022 entre M. [C] [K] et M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 28 novembre 2023 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due SOLIDAIREMENT par M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] au montant du loyer contractuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 28 novembre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés au bailleur ou à son représentant dûment mandaté à cet effet ;

RAPPELLE QUE cette indemnité d’occupation est due par M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] à M. [C] [K] ou à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur justification des quittances subrogatives complémentaires et LES CONDAMNE SOLIDAIREMENT au paiement en tant que de besoin ;

CONDAMNE M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12859.57€- douze mille huit cent cinquante neuf euros cinquante sept centimes (décompte arrêté au 12 août 2024, incluant l’échéance du mois août 2024), en deniers ou quittance, au titre de l’arriéré de loyers et charges selon quittances subrogatives, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 sur la somme de 1850€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (131.72 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE M. [B] [I] et Mme [P] [R] [J] solidairement à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 juillet 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,