TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 25/00112 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFDS

NB/ZEI

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

30 mai 2025

Dans la procédure introduite par :

S.A. CRÉDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE BANQUE (CFCAL BANQUE), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Patrick PARNIERE de la SELARL SCHRECKENBERG PARNIERE, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 212, Maître Anne-laure JAULHAC de la SELARL ORION AVOCATS & CONSEILS ZIMMERMANN & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 27

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [L] [F], demeurant [Adresse 3]

non représenté

— partie défenderesse -

CONCERNE : Prêt – Demande en remboursement du prêt

Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Nathalie BOURGER, Greffier placé

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 04 avril 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique dressé le 13 juillet 2021 par Me [T], notaire à [Localité 6], la Sa Crédit Foncier et Communal d’Alsace et de Lorraine – Banque (ci-après dénommée la Sa Cfcal) a consenti à M. [L] [F] un prêt immobilier avec garantie hypothécaire référencé n°211172 d’un montant de 137.000 euros, remboursable en 180 mensualités de 838,14 euros au taux fixe de 1,30 %.

Les échéances du prêt n’étant plus honorées par M. [L] [F], la Sa Cfcal a, par lettre recommandée avec avis de réception du 10 avril 2024 mis en demeure ce dernier de régler les échéances impayées depuis le mois de février 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 octobre 2024, la Sa Cfcal a adressé une ultime mise en demeure à M. [L] [F] de lui régler les sommes dues sous peine de voir prononcer la déchéance du terme.

Par assignation signifiée le 10 février 2025, la Sa Cfcal a attrait M. [L] [F] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir :

— constater que M. [L] [F] a manqué à ses obligations contractuelles,

— constater, subsidiairement prononcer, la résolution du contrat de prêt litigieux, et ce aux torts exclusifs de l’emprunteur,

— condamner M. [L] [F] à lui payer la somme de 100.390,14 euros, correspondant aux échéances impayées à hauteur de 9.353,91 euros au 18 décembre 2024 et au capital restant dû, outre les intérêts au taux de 1,30 % à compter du 18 décembre 2024 et le paiement d’une indemnité de 7% du capital restant dû ainsi que les intérêts échus et non versés,

— ordonner la capitalisation annuelle des intérêts,

— condamner M. [L] [F] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Bien que régulièrement assigné, M. [L] [F] n’a pas constitué avocat. La décision étant susceptible d’appel, il sera dès lors statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions de la Sa Cfcal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que si un défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Toutefois, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l’abstention procédurale d’un défendeur, mais devant être recherchée par l’analyse de pièces communiquées par les demandeurs.

Sur la résiliation du contrat de prêt n°211172

Conformément à l’article 12 du code de procédure civile, Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application des articles 1224 et 1225 du code civil, si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle et régulariser sa situation.

En l’espèce, le contrat de prêt litigieux prévoit dans ses conditions générales sous le paragraphe intitulé “6.3 – Cas d’exigibilité anticipée du prêt” : “Le Cfcal-Banque pourra exiger le remboursement du prêt avant son échéance et prononcer la déchéance du terme si les emprunteurs sont en retard de plus de trente jours soit dans le paiement d’une échéance, soit dans le remboursement de tous accessoires ou loyaux coûts. La déchéance du terme sera prononcée par lettre recommandée avec accusé de réception.”

Cette clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, de sorte qu’elle doit être regardée comme abusive et doit être déclarée non écrite (Cass, 1re civ., 22 mars 2023, n° 21-16.044).

Il s’ensuit que la déchéance du terme ne peut reposer sur cette clause, peu important l’envoi par la Sa Cfcal d’une mise en demeure à M. [L] [F] par lettre recommandée du 03 octobre 2024, l’invitant à régulariser la situation avant le 25 octobre 2024 à défaut de quoi elle pourra prononcer la déchéance du terme (Cass.2ème civ.3 octobre 2024, n°21-25.823).

Cependant, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Dans le cas présent, il ressort de l’historique de compte produit et des mises en demeure adressées à M. [L] [F] en date des 10 avril 2024 et 3 octobre 2024 que les échéances du prêt sont impayées par ce dernier depuis le mois de février 2024, date du premier impayé non régularisé.

Aussi, le manquement de M. [L] [F] à ses obligations contractuelles est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

Il y a donc lieu, dans ces conditions, de prononcer la résiliation du contrat de prêt conclu entre les parties.

Sur la demande en paiement

L’article L.312-39 du code de la consommation dispose qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent les intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.

En outre, le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, et sans préjudice de l’application de l’article 1231-5 du code civil, est fixée suivant un barème déterminé par décret.

À l’appui de sa demande, la Sa Cfcal produit notamment :

— l’acte authentique de prêt immobilier conclu le 13 juillet 2021 pour un montant de

137.000 euros, remboursable en 180 mensualités de 838,14 euros au taux fixe de 1,30 %,

— le tableau d’amortissement,

— les mises en demeure du 10 avril 2024 et du 3 octobre 2024, revenues avec la mention de La Poste “pli avisé et non réclamé”,

— le décompte arrêté au 18 décembre 2024.

Ces éléments permettent d’établir la créance de la Sa Cfcal à hauteur des montants suivants :

— capital restant dû au 18/12/2024 : 100.036,23 euros

— échéances impayées au 18/12/2024 : 9.353,91 euros

— indemnité de résiliation : 4.000,00 euros

En effet, le contrat prévoit, à la clause 6.4, une indemnité de résiliation forfaitaire égale à 7 % de l’ensemble des sommes dues en cas de résiliation ainsi que les intérêts échus et non versés.

Il s’agit ici d’une clause pénale, manifestement excessive eu égard au taux pratiqué en cas de défaillance du prêteur, par application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il y a donc lieu de condamner M. [L] [F] à payer à la Sa Cfcal la somme de 109.930,14 euros, avec intérêt au taux contractuel de 1,30 % l’an à compter du 19 décembre 2024, et la somme de 4.000 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes

La capitalisation des intérêts est de droit, dès lors qu’elle est demandée et s’opérera par année entière en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, M. [L] [F], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros, au titre des frais exposés par la Sa Cfcal et non-compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de prêt conclu le 13 juillet 2021 entre la Sa Crédit Foncier et Communal d’Alsace et de Lorraine – Banque et M. [L] [F] ;

CONDAMNE M. [L] [F] à payer à la Sa Crédit Foncier et Communal d’Alsace et de Lorraine – Banque les sommes suivantes au titre du prêt n°211172 :

—  109.390,14 € (CENT NEUF MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS ET QUATORZE CENTIMES), outre les intérêts au taux contractuel de 1,30 % à compter du 19 décembre 2024,

—  4.000,00 € (QUATRE MILLE EUROS), outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts années après années ;

CONDAMNE M. [L] [F] à payer à la Sa Crédit foncier et communal d’Alsace et de Lorraine Banque la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président