TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01952 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5RT

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 27 février 2026

PARTIE REQUERANTE :

Madame [D] [S] [E] épouse [O]

née le 28 Novembre 1946 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Anne MORGEN-STOLL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 16

PARTIE REQUISE :

Monsieur [H] [C]

né le 03 Avril 1949 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse [C], greffier lors des débats et de Manon HANSER, greffier lors du délibéré,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 27 février 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 09 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé à effet au 1er mai 2013, Mme [D] [S] [E] épouse [O] a loué à M. [H] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 200,00€.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, Mme [D] [S] [E] épouse [O] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 600,00 € au titre des loyers et charges échus au 23 janvier 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 1er février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, Mme [D] [S] [E] épouse [O] a fait assigner M. [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

déclarer la demande recevable,constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 50 € par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner le locataire à payer la somme de 3 600,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer outre les mensualités postérieures jusqu’à l’ordonnance à intervenir,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation et jusqu’à la libération complète des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité,condamner le locataire à payer la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mal fondée,condamner le locataire à payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 5 juillet 2024.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 17 septembre 2024 puis renvoyée à la demande des parties avant d’être plaidée le 21 janvier 2025.

Par un jugement avant dire droit du 17 avril 2025, les débats ont été ré-ouverts afin d’inviter la demanderesse à produire tout élément permettant de justifier de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 juin 2025 puis à celle du 9 décembre 2025 lors de laquelle elle a été retenue.

A cette audience, Mme [D] [S] [E] épouse [O], représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation, en précisant qu’aucun règlement n’est intervenu depuis la délivrance du commandement de payer. Elle conteste la contre-créance évoquée par le défendeur.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [H] [C] comparaît. Il déclare avoir versé des montants à la demanderesse et indique dans un premier temps payer le loyer avant d’affirmer que le loyer courant n’est pas versé. Il indique qu’il était l’employé de la demanderesse, laquelle retenait le loyer sur son salaire. Il soutient que la demanderesse lui doit 46 000 € au titre de travaux effectués raison pour laquelle il ne paye pas le loyer.

L’affaire est mise en délibéré au 27 février 2026 et M. [H] [C] est autorisé à produire, par une note en délibéré dans un délai de 15 jours à compter de l’audience, les justificatifs des versements effectués.

M. [H] [C] n’a transmis aucune pièce.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 1er février 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 septembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [D] [S] [E] épouse [O] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

M. [H] [C] de son côté ne justifie d’aucun paiement libératoire.

De la même manière, pour s’opposer au paiement il déclare bénéficier d’une contre-créance sans apporter d’éléments au soutien de sa prétention.

Dans ces circonstances il ressort des pièces fournies et des propos tenus à l’audience qu’au 1er avril 2024, la dette locative de M. [H] [C] s’élève à la somme de 6 000 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2024 inclus.

Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 31 janvier 2024 pour la somme de 3 600,00 €, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 31 janvier 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 1er avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [H] [C] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [H] [C] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [H] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de sa créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre pas la mauvaise foi du défendeur ni son préjudice.

Par conséquent, cette demande est rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [H] [C] semble ne pas vouloir quitter les lieux.

Cela s’analyse en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement.

Il convient toutefois de relever que M. [H] [C] reconnaît à l’audience qu’il ne paye pas le loyer courant.

Dans ces circonstances, il ne peut pas bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

S’agissant des délais de paiement, M. [H] [C] n’apporte aucun élément justifiant sa situation de sorte qu’il n’est pas possible d’apprécier s’il est en mesure de s’acquitter de sa dette.

Par conséquent, l’ensemble des demandes reconventionnelles sont rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H] [C] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [D] [S] [E] épouse [O] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [H] [C] sera condamné à verser au demandeur la somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 1er mai 2013 entre Mme [D] [S] [E] épouse [O], d’une part, et M. [H] [C], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 1er avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [H] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [H] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [D] [S] [E] épouse [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [H] [C] à verser à Mme [D] [S] [E] épouse [O] la somme de 6 000,00 € (six mille euros), mois de mars 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024 sur la somme de 3 600,00 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [H] [C] à verser à Mme [D] [S] [E] épouse [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS Mme [D] [S] [E] épouse [O] du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTONS M. [H] [C] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNONS M. [H] [C] à verser à Mme [D] [S] [E] épouse [O] une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [H] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

Le Greffier, Le Président,