TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copie Certifiée Conforme délivrée le :

à Maître Jean de BAZELAIRE de LESSEUX, Nathalie ORPHELIN-BARBERON, Isabelle DUQUESNE CLERC, Yanick HOULE, Philippe de LA GATINAIS

Copie Exécutoire délivrée le :

à Maître Diane DELUME, Maryse DIOCOS, Fabrice MOULIN

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 18/12709

N° Portalis 352J-W-B7C-CODVW

N° MINUTE :

Assignation du :

24 octobre 2018

JUGEMENT

rendu le 06 février 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. ARBELABER

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par M^e Jean de BAZELAIRE de LESSEUX de l’AARPI COSTER BAZELAIRE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0244

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société SMARTSTONE

[Adresse 1]

[Localité 14]

représenté par M^e Diane DELUME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0010

Madame [W] [B]

[Adresse 8]

[Localité 16]

représentée par M^e Nathalie ORPHELIN-BARBERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0361

Décision du 06 février 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 18/12709 – N° Portalis 352J-W-B7C-CODVW

FILIA MAIF

[Adresse 5]

[Localité 15]

représentée par M^e Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0895

S.A.R.L. AMLIN INSURANCE SE

[Adresse 10]

[Localité 12]

représentée par M^e Yanick HOULE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1743

Société ADSE ESPACE DOUCHE ET BAIN

[Adresse 9]

[Localité 13]

représentée par M^e Maryse DIOCOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1919

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic GESTIMA

[Adresse 2]

[Localité 11]

représenté par M^e Philippe de LA GATINAIS de la SELEURL Cabinet DLG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2028

FONCIA [Localité 17] RIVE GAUCHE

anciennement dénomée FONCIA LUTECE

[Adresse 6]

[Localité 13]

représentée par M^e Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0837

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure BERNARD, Vice-Présidente,

Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente,

Julien FEVRIER, Juge,

assistés de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 08 novembre 2023 tenue en audience publique devant Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Arbelaber est propriétaire non-occupante d’un appartement situé au 2ème étage du bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [W] [B] était également propriétaire, au sein de cet immeuble, d’un appartement situé au-dessus de celui appartenant à la société Arbelaber.

A la suite de plusieurs dégâts des eaux affectant l’immeuble, et notamment les lots de la société Arbelaber et de Mme [B], une première fois en 2014 puis en 2015, une mesure d’expertise judiciaire a été prononcée par ordonnance du 07 juillet 2016, M. [P] [R] étant désigné à cette fin.

L’expert a déposé son rapport le 09 juillet 2018.

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier des 24 et 25 octobre 2018, la société Arbelaber a fait assigner devant la juridiction de céans, en ouverture de rapport, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice (ci-après « le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] »), Mme [B], la société ADSE Espace Douche et Bain, ainsi que les assureurs la société MS Amlin Insurance SE (ci-après « la société Amlin Insurance ») et la FILIA MAIF, aux fins d’indemnisation.

Par exploit extrajudiciaire du 21 avril 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a assigné en intervention forcée et en garantie le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice (ci-après « le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] »), ainsi que la société Foncia [Localité 17] Rive Gauche (ci-après « la société Foncia »), en sa qualité d’ancien syndic de l’immeuble.

Les instances ont été jointes.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 juin 2021, la société Arbelaber demande au tribunal de :

« Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Vu les articles 331, 332 et 333 du ode de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code civil,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], solidairement avec AMLIN Insurance SE, la société ADSE, Mme [B], solidairement avec FILIA MAIF, et Foncia [Localité 17] Rive Gauche à payer à la SCI Arbelaber la somme de 12.267,20 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], solidairement avec AMLIN Insurance SE, la société ADSE, Mme [B], solidairement avec FILIA MAIF, et Foncia [Localité 17] Rive Gauche à payer à la SCI Arbelaber la somme de 97.625 euros, sauf à parfaire, au titre du préjudice locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en référé,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], solidairement avec AMLIN Insurance SE, la société ADSE, Mme [B], solidairement avec FILIA MAIF, et Foncia [Localité 17] Rive Gauche aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise taxés à hauteur de 13.482 euros,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], solidairement avec AMLIN Insurance SE, la société ADSE, Mme [B], solidairement avec FILIA MAIF, et Foncia [Localité 17] Rive Gauche à payer à la SCI Arbelaber la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire que la SCI Arbelaber ne supportera pas la charge des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et qu’elle sera donc exclue dans la répartition au titre des charges de copropriété,

— Ordonner l’exécution du jugement à intervenir dans son intégralité. »

En substance, au soutien de ses prétentions, la société Arbelaber se prévaut des constats et conclusions du rapport d’expertise, et en déduit être fondée à solliciter l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], de la société ADSE Douche et Bain, et de Mme [B] dans la survenance des désordres ayant affecté son lot, au visa de l’article 1240 du code civil, outre la garantie de leurs assureurs.

Elle soutient ainsi et d’une part, que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d’entretien des parties communes et a fait preuve de négligence fautive alors que les difficultés affectant le mur pignon lui étaient connues depuis 2007 et que le budget pour les travaux idoines n’ont été votés utilement qu’en 2020.

Elle prétend d’autre part que la société ADSE, qui est intervenue à plusieurs reprises au sein de l’immeuble et notamment au sein du bien de Mme [B] pour effectuer des réparations, a failli à sa mission d’exécuter correctement lesdits travaux, ainsi qu’à son devoir de conseil.

Elle soutient enfin que Mme [B] a fait preuve de laxisme dans la gestion de son bien, en sa qualité de propriétaire.

La société Arbelaber sollicite la réparation de ses préjudices matériel (travaux de reprise de l’appartement), et locatif.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 novembre 2019, Mme [B] demande au tribunal de :

« Débouter la SCI Aberlaber de sa demande in solidum à l’encontre de Mme [B],

A titre subsidiaire,

Vu l’article 331 du code de procédure civile ;

— Dire que la part à laquelle Mme [B] est tenue n’excédera pas 20%

— Condamner en tant que de besoin la SARL ADSE Espace Douche et Bain et la FILIA MAIF à relever et garantir Mme [B] de toute condamnation en principal, article 700 du code de procédure civile, dépens qui serait prononcée à son encontre ».

Mme [B] conteste un quelconque prétendu manquement dans la gestion de son bien. Elle prétend avoir toujours fait le nécessaire, dans des infiltrations lui étaient signalées, pour faire intervenir des professionnels dans son appartement aux fins de contrôle et de travaux, et rappelle que la société ADSE est intervenue à deux reprises en mai 2015 et avril 2016 à cette fin.

Elle se prévaut en outre de ce qu’aux termes des opérations expertales, que les infiltrations en provenance de son logement sont très circonscrites et ne concernent que l’une des salles d’eau du bien de la demanderesse, et souligne que l’essentiel des désordres trouve son origine dans la défectuosité du mur pignon, partie commune.

A titre subsidiaire, Mme [B] sollicite que sa part de responsabilité n’excède pas 20 %, et prétend en outre être en droit de solliciter la garantie de son assureur la FILIA MAIF ainsi que celle de la société ADSE Espace Douche et Bains, en sa qualité de société professionnelle ayant failli à son obligation principale d’exécution de travaux conformes aux règles de l’art.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 05 septembre 2023, la société ADSE Espace Douche et Bain demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du code civil,

— Juger que le rapport d’expertise [R] n’apporte aucune preuve incontestable de l’existence de fautes commises par la société ADSE Espace Douche et Bain,

— Juger que le rapport d’expertise [R] n’apporte aucune preuve de la responsabilité de la société ADSE Espace Douche et Bain dans les préjudices allégués par la SCI Arbelaber,

— Juger que la SCI Arbelaber n’apporte aucune preuve de l’existence de fautes commises par la société ADSE Espace Douche et Bain,

— Juger que la SCI Arbelaber n’apporte aucune preuve ni des préjudices allégués ni de l’existence d’un lien de causalité,

— Juger que la SCI Arbelaber a concouru à la réalisation de son préjudice, En conséquence,

— Débouter la SCI Arbelaber de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société ADSE Espace Douche et Bain,

— Juger qu’il ne saurait y avoir lieu à garantie de la société ADSE Espace Douche et Bain au profit ni de Mme [B], ni du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], ni du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], ni de la société Foncia [Localité 17] Rive Gauche, ni de leurs assureurs respectifs, ni de tout autre codéfendeur,

— Débouter Mme [B], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], la société Foncia [Localité 17] Rive Gauche, leurs assureurs respectifs ou tout autre codéfendeur de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société ADSE Espace Douche et Bain, – Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de sa demande de condamnation in solidum de la société ADSE et de Mme [B] à titre subsidiaire,

A titre subsidiaire, si le tribunal entendait condamner la société ADSE Espace Douche et Bain :

— Limiter la condamnation de la société ADSE Espace Douche et Bain à 0,10 % du préjudice,

— Rejeter toute demande de condamnation solidaire ou in solidum de la société ADSE Espace Douche et Bain à réparer l’entier préjudice de la SCI Arbelaber,

— Juger que Mme [B], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], la société Foncia [Localité 17] Rive Gauche et les compagnies MS AMLIN et FILIA MAIF et tout autre codéfendeur seront tenus de garantir et relever la société ADSE de toutes condamnations prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— Condamner in solidum Mme [B], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], la société Foncia [Localité 17] Rive Gauche et les compagnies MS AMLIN et FILIA MAIF et tout autre codéfendeur à verser à la société ADSE Espace Douche et Bain la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir à l’encontre de la société ADSE Espace Douche et Bain,

— Condamner in solidum Mme [B], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], la société Foncia [Localité 17] Rive Gauche et les compagnies MS AMLIN et FILIA MAIF et tout autre codéfendeur aux dépens, que Maître Maryse Diocos pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

La société ADSE Espace Douche et Bain (ci-après « la société ADSE ») se prévaut de l’absence de valeur probante du rapport d’expertise judiciaire et estime qu’il est « inopposable » à son égard, aux motifs que l’expert a négligé de procéder à des recherches et vérifications pourtant primordiales et qu’il a manqué à ses obligations du fait de l’absence d’exhaustivité des opérations menées.

Sur le fond, la société ADSE conclut au rejet des prétentions formées à son encontre par la société Aberlaber, contestant toute faute dans l’exercice de sa mission et soulignant l’absence de production d’un quelconque élément probant sur ce point.

Elle conteste également la réalité des préjudices allégués, ainsi que la caractérisation du lien de causalité.

Subsidiairement, elle sollicite que sa part de responsabilité n’excède pas 0,10 %, ainsi que le bénéfice de la garantie des autres parties défenderesses et de leurs assureurs.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 02 septembre 2022, la MAIF, venant aux droits de la FILIA MAIF, assureur de Mme [B], demande au tribunal de :

« Vu le rapport d’expertise,

Vu les articles 1240 et 1202 du code civil ;

— Débouter la SCI Arbelaber de sa demande de condamnation in solidum; – Ramener à de plus justes proportions le montant des sommes demandées au titre des indemnisations ;

— Fixer la part de responsabilité, conformément aux conclusions de l’expert à :

60 % pour le syndicat des copropriétaires,

20 % pour la société ADSE Espace Douche,

20 % pour Mme [B] ;

— Limiter la part à laquelle la MAIF venant aux droits de FILIA MAIF est tenue, en sa qualité d’assureur de Mme [B] à 20% ;

— Limiter la condamnation de la MAIF à 20% du préjudice de jouissance arrêté au 1er mai 2018 et débouter la SCI Arbelaber et toutes les parties de toutes demandes au titre du préjudice de jouissance pour la période postérieure au 1er mai 2018 à l’encontre de la MAIF,

— Débouter la société ADSE de sa demande d’être garantie de toutes condamnations à son encontre par la MAIF,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de voir la part attribuée à Mme [B] et son assureur la MAIF à 40%,

— Débouter la compagnie MS Amelin Insurance de sa demande de voir condamnées Mme [B] et la MAIF à payer l’intégralité du préjudice de jouissance,

— Débouter les parties de toutes demandes plus amples ou contraires dirigées contre la MAIF,

A titre subsidiaire, si le tribunal devait faire droit à la demande de condamnation in solidum, dire et juger que la part de la MAIF venant aux droits de FILIA MAIF, entre co-obligés, n’excédera pas 20% ;

— Dire et juger que le sort des dépens et de l’article 700 suivra celui de la demande principale ».

La MAIF sollicite que la responsabilité de son assurée Mme [B] soit limitée à 20%, et s’oppose au prononcé de toute condamnation en paiement in solidum.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de :

« Vu les articles 394 et suivants et 783 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 655 et 1240 du code civil,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article L.111-3 du code des assurances,

Vu le Protocole d’accord transactionnel du 17 mai 2023,

Vu l’ordonnance de révocation de clôture du 29 août 2023,

A titre liminaire :

— Homologuer le protocole signé le 17 mai 2023 entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet Smartstone et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet Gestimma,

— Constater et déclarer parfait le désistement d’instance et d’action partiel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet Smartstone relatif aux demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet Gestimma tendant à voir :

Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est recevable et bien fondé à rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au titre des désordres allégués par la SCI Arbelaber ;

Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ne rapporte aucune preuve de l’existence d’un exhaussement ou d’un adossement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] contre le mur mitoyen

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet Gestimma, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 51.213,50 € TTC correspondant à la moitié du coût des travaux d’étanchéité du mur séparatif ;

Donner acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de ce qu’il ne s’oppose pas à la prise en charge des travaux de réfection du mur mitoyen par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sur une hauteur de 3,20 mètres ;

Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet Smartstone et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet Gestimma, conserveront à leur charge les frais et dépens relevant des demandes qui les opposent,

A titre principal, sur le fond :

— Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de la SCI Arbelaber,

— Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est recevable et bien fondé à rechercher la responsabilité du cabinet Foncia [Localité 17] Rive Gauche au titre des désordres allégués par la SCI Arbelaber ;

En conséquence :

— Débouter la SCI Arbelaber de ses demandes, fins et conclusions formées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

— Condamner le cabinet Foncia [Localité 17] Rive Gauche à relever et à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] des condamnations prononcées à son encontre ;

A titre subsidiaire :

— Juger que la police d’assurance liant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à son assureur la compagnie MS Amlin Insurance SE n’est entachée d’aucun défaut d’aléa ;

— Juger que les clauses d’exclusion de garantie invoquées par la compagnie d’assurance MS Amlin Insurance SE ne sont pas stipulées de manière formelles et limitées ;

— Juger qu’aucune condamnation ne saurait être prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] au titre du préjudice locatif allégué par la SCI Arbelaber au-delà du 2 juin 2016, date à laquelle ont été votés les travaux de renforcement de l’ossature du plancher haut ;

En conséquence :

— Débouter la compagnie MS Amlin Insurance SE de ses demandes et la Condamner à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— Condamner in solidum Mme [W] [B] et la société ADSE à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à hauteur de 40 % des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— Débouter la SCI Arbelaber de sa demande indemnitaire dirigée contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] au titre de son préjudice locatif postérieurement au 2 juin 2016, date à laquelle les travaux de réfection de l’ossature bois du plancher haut de son appartement ont été adoptés en assemblée générale ;

En tout état de cause :

— Débouter la SCI Arbelaber, le cabinet Foncia [Localité 17] Rive Gauche la société ADSE, Mme [W] [B], la MS Amlin Insurance SE et la MAIF de l’intégralité de leurs demandes ;

— Rejeter toute demande de condamnation in solidum formée par la SCI Arbelaber ;

— Prononcer l’exécution provisoire de droit sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

— Condamner tous succombants à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] une somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner tous succombants aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Diane Delume, Avocat à la cour, qui sera crue sur ses offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.  ».

A titre liminaire, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sollicite l’homologation du protocole d’accord signé avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et que soit constaté et déclaré parfait son désistement à l’encontre du syndicat voisin.

Sur le fond, en substance, le syndicat des copropriétaires conteste toute faute pouvant engager sa responsabilité et soutient que les travaux de réfection du mur pignon n’ont pas été engagés du fait de la seule défaillance du cabinet FONCIA, ancien syndic de l’immeuble, dans l’exercice de sa mission.

Il se prévaut des conclusions du rapport d’expertise et de ce que, notamment, le défaut d’étanchéité du mur pignon avait été identifié dès 2007, que des travaux de réfection dudit ont été soumis au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 26 septembre 2007 et que l’erreur de la société Foncia sur la majorité applicable et l’absence de fourniture de devis permettant aux copropriétaires de procéder à un vote éclairé sont seules à l’origine de l’absence de vote.

Il rappelle en outre que, si les travaux de réfection de l’ossature bois de la structure du plancher haut de l’appartement de la SCI Arbelaber ont été adoptés à l’unanimité lors de l’assemblée générale du 2 juin 2016, ils n’ont pas été entrepris par le syndic défaillant, ce qui a provoqué une aggravation des désordres.

En réponse aux moyens adverses, le SDC du 15 Bd Garibaldi argue de ce que, peu importe les accords conclus avec le syndicat voisin, la question de la responsabilité de l’ancien syndic dans les dommages allégués par la SCI Arbelaber est entière, celui-ci ayant, par sa carence manifeste dans la gestion de la situation, manqué à ses obligations contractuelles, de sorte qu’il doit désormais réparer les préjudices en résultant.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] critique par ailleurs les prétentions indemnitaires et aux fins de remise en état formées par la SCI Arbelaber, qu’il estime infondées et injustifiées.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sollicite le bénéfice de la garantie de son assureur, la société Amlin Insurance, réfutant les prétendus moyens d’exclusions de garanties allégués par ce dernier.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 juillet 2022, la société Amlin Insurance, assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], demande au tribunal de :

« Vu les articles 1134 et 1202 du code civil,

Vu l’article L.112-6 du code des assurances,

A titre liminaire,

— Dire et juger que la SCI Arbelaber ne justifie pas de l’indemnisation reçue par son assureur,

— Dire et juger que la SCI Arbelaber ne justifie pas de son intérêt à agir,

En conséquence,

— Déclarer la SCI Arbelaber irrecevable en ses demandes, l’en débouter,

A titre principal,

— Dire et juger que l’aléa fait défaut,

— Dire et juger que l’exclusion pour les dommages causés par l’eau est applicable,

— Dire et juger que l’exclusion pour défaut d’entretien est applicable,

— Dire et juger que la garantie de la compagnie Amlin Insurance SE n’est pas mobilisable,

En conséquence,

— Débouter la SCI Arbelaber de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— Limiter la condamnation de la compagnie Amlin Insurance SE au titre des dommages matériels à la somme de 6.691,20 euros HT,

— Débouter la SCI Arbelaber de ses demandes au titre d’un préjudice immatériel,

— Rejeter toute demande de condamnation in solidum, subsidiairement fixer les parts contributives des codébiteurs solidaires,

— Débouter la société ADSE de sa demande de garantie à l’encontre de la concluante,

— Réduire à de plus justes proportions les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la SCI Arbelaber et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],

En tout état de cause,

— Condamner toutes succombantes à payer à la société Amlin Insurance SE la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner toutes succombantes aux dépens. »

A titre liminaire, la société Amlin Insurance soulève l’absence d’intérêt à agir de la société Aberlaber en l’absence de justification des indemnités qu’elle a pu percevoir de la part de son assureur.

Sur le fond, à titre principal, la société Amlin Insurance soutient que sa garantie n’est pas mobilisable en raison d’un défaut d’aléa (en raison de la connaissance par le syndicat des copropriétaires du 15 Bd Garibaldi, lors de la conclusion du contrat, de l’état de vétusté du mur pignon et de la nécessité de sa réfection) et d’exclusions contractuelles applicables (dommages causés par l’eau, défaut d’entretien et connaissance du fait dommageable).

Subsidiairement, elle conteste le bien fondé des sommes réclamées en paiement par la société Aberlaber à titre indemnitaire.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande au tribunal de :

« – Vu le protocole d’accord transactionnel signé le 17 mai 2023,

— Vu les articles 394 et suivants et 783 et suivants du code de procédure civile,

— Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, Gestima, en ses conclusions et l’y déclarer bien fondé,

Y faisant droit,

— Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris le 9 novembre 2022 (RG 18/12709),

En conséquence,

— Homologuer le protocole signé le 17 mai 2023 entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Smartstone, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Gestima,

— Prendre acte de l’acceptation par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du désistement d’instance et d’action partiel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Smartstone, relatif aux demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Gestima, tendant à voir :

Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] est recevable et bien fondé à rechercher la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au titre des désordres allégués par la SCI Arbelaber ;

Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ne rapporte aucune preuve de l’existence d’un exhaussement ou d’un adossement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] contre le mur mitoyen ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet Gestima, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 51.213,50 € TTC correspondant à la moitié du coût des travaux d’étanchéité du mur séparatif ;

Donner acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de ce qu’il ne s’oppose pas à la prise en charge des travaux de réfection du mur mitoyen par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sur une hauteur de 3,20 mètres ;

Pour le surplus,

— Débouter les autres parties à l’instance de toutes demandes qui pourraient être formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4],

— Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Smartstone et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Gestima, conserveront à leur charge leurs propres frais et dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er octobre 2023, la société Foncia demande au tribunal de :

« Vu les articles 1231 et suivant du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les éléments qui précèdent,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société Foncia [Localité 17] Rive Gauche,

— Débouter la société Arbelaber de ses demandes de condamnation in solidum de la société Foncia [Localité 17] Rive Gauche avec d’autres défendeurs, telles que formulées dans le seul dispositif de ses conclusions, sans aucune motivation,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à la société Foncia [Localité 17] Rive Gauche la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

En substance, la société Foncia conclut au rejet des prétentions formées à son encontre, aux motifs que l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] n’est pas conforme aux conclusions de l’expertise, d’une part, que ce syndicat des copropriétaires n’est pas lui-même responsable des infiltrations par le mur pignon, d’autre part, et que les conditions de l’engagement de sa responsabilité en qualité de syndic de l’immeuble ne sont pas réunies, enfin.

Elle prétend en outre que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a renoncé à son droit à réparation à l’encontre du syndicat des copropriétaires du 17, de sorte qu’il ne peut désormais faire supporter à l’ancien syndic les conséquences d’un accord transactionnel auquel elle n’est pas partie et auquel elle n’a nullement été appelée.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Après une première clôture intervenue le 09 novembre 2022 et une réouverture des débats prononcée par ordonnance du 29 août 2023, l’instruction a été de nouveau close par ordonnance du 02 octobre 2023.

L’affaire, appelée utilement à l’audience du 08 novembre 2023, a été mise en délibéré au 06 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il doit être relevé à titre liminaire, d’abord, que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée dans les dernières écritures du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] est sans objet, cette demande ayant déjà été traitée, comme précisé ci-dessus.

Il doit également être relevé que la société Arbelaber a inséré dans son dossier de plaidoiries des conclusions récapitulatives n°2, comprenant des prétentions différentes des écritures précédentes, non datées et non conformes à celles signifiées par la voie électronique, les seules qui saisissent valablement le tribunal.

Il ne sera dès lors pas tenu compte des conclusions précitées n°2 produites par la société Arbelaber.

Enfin, il sera constaté que si, en page 18 de ses écritures, la société ADSE fait état de l’inopposabilité à son égard du rapport d’expertise judiciaire, elle ne forme, aux termes du dispositif des mêmes écritures, aucune prétention tendant à voir déclarer cette prétendue inopposabilité.

Or, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances en cours à cette date : «  (…) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Par conséquent, le tribunal n’étant pas saisi d’une prétention à cette fin, n’a pas à examiner les moyens allégués par la société ADSE concernant l’inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire.

Sur les demandes de « dire », de « juger » et de « dire et juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur l’homologation d’accord et le désistement partiel du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]

L’article 2044 du code civil dispose que «La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit. »

L’article 2052 du code civil précité précise que «La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet. ».

Aux termes des articles 1565 et suivants du code civil, l’accord auquel sont parvenues les parties, qu’il soit ou non intervenu dans le cadre d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, peut être soumis à l’homologation du juge compétent en la matière, aux fins de le rendre exécutoire.

L’article 394 du code de procédure civile édicte que «Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. »

L’article 395 du code de procédure civile précité précise « Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste ».

Le maintien d’une demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ne constitue pas une une défense au fond susceptible de faire obstacle à l’effet extinctif immédiat du désistement à l’égard des parties défenderesses à l’instance.

Aux termes de l’article 396 du même code « Le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime. »

L’article 397 précise que « Le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l’acceptation ».

Enfin l’article 399 édicte que « Le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte. »

Sur ce,

Compte-tenu des termes du dispositif rappel ci-dessus des dernières écritures des deux syndicats des copropriétaires en la cause, il convient de faire droit à la demande d’homologation du protocole d’accord transactionnel signé par leurs soins, d’une part, et de déclarer parfait le désistement partiel du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à l’encontre du syndicat voisin du [Adresse 4], d’autre part.

Conformément à leur accord sur ce point, chacun des deux syndicats ayant transigé garderont à leur charge les frais et dépens afférents à l’instance les ayant opposés.

Sur la recevabilité des demandes de la société Arbelaber

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 31 du même code dispose que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

L’article L.124-3 du code des assurances dispose que « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. »

Sur ce,

La société Arbelaber présente un intérêt à agir en réparation de ses préjudices à l’encontre de la société Amlin Insurance en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la question de déterminer si les conditions d’engagement de la responsabilité de ce dernier sont réunies relevant de l’appréciation au fond du litige.

Le moyen d’irrecevabilité soulevé par la société Amlin Insurance est donc rejeté.

Sur la matérialité des désordres, leur(s) cause(s) et les responsabilités engagées

Aux termes de l’article 1240 du code civil, «tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé “d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci”.

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil précité.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

Chacun des responsables d’un même dommage doit par principe être condamné à le réparer en son entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée.

Sur ce,

La matérialité des désordres

Lors de la première réunion expertale du 19 septembre 2016, l’expert a noté, s’agissant de l’appartement de la société Arbelaber (page 7 du rapport) :

«séjour : façade donnant sur l’entrée d’immeuble : le mur de gauche, correspondant au pignon sur propriété voisine comporte des tâches sombres de moisissures sur le papier peint. Saturation au rouge sonore sur toute cette zone (test à l’humiditest Protimeter).

Salle d’eau : cette pièce a été totalement mise à nu de tout revêtement mural et débarrassée de tout accessoire sanitaire – état de vétusté générale – les chutes PVC (visibles par l’ouverture dans la gaine) ont été changées récemment – les murs (au jaune) sont asséchés compte tenu de l’aération permanente du châssis – la structure en pan de bois est fortement dégradée : un des poteaux est quasiment pourri, dégradations également en solives, des étrésillons, et des augets plâtre.

Cuisine – repas : la zone au-dessus du plan de travail (kitchenette) est également saturée (au rouge) – traces d’humidité mais non significatives visibles en bas à gauche de ce mur et en angle avec le mur du fond.

(…)

Commentaire : il nous est signalé que les entrées d’air positionnées sur les 4 vantaux des deux fenêtres ont été bouchées : présence en effet de papier journal dans les orifices d’aération. Cette disposition a incontestablement favorisé la présence d’humidité sans être pour autant la cause essentielle des désordres : il conviendrait cependant de les déboucher au plus vite ».

Les mêmes constats d’humidité et de dégradations avancées des structures de la salle d’eau sont faits lors des réunions postérieures, en mars et novembre 2017 ainsi qu’en mars 2018, au sein de l’appartement de la société Arbelaber.

Concernant l’appartement de Mme [B], il est relevé lors de la première réunion expertale qu’il «s’agit d 'un studio en très bon état, notamment les installations d’eau : plan de travail sur bac carrelé (mur à gauche) – joints silicone correct – RAS suite à mise en charge du bac évier – (…) bloc WC à droite et douche à gauche bon état du joint périphérique sur bac ».

Au cours du deuxième accedit du 31 mars 2017, l’expert relève (page 9), après essais effectués par la société Phénix, une absence d’étanchéité des sols, un aspect fuyard des joints d’étanchéité de la douche.

Cette difficulté est reprise lors de l’accedit du 14 novembre 2017, l’expert faisant le commentaire suivant (page 11) : « les joints périphériques de la douche et de la trappe ont été repris. Reste que l’étanchéité des sols, relevés et hauteur de douche n’ont pas été exécutés, de sorte qu’il n’est pas certain qu’il ait été mis un terme aux infiltrations. Par ailleurs, l’étanchéité de la trappe située dans la douche semble difficile à réaliser ».

Concernant le mur pignon, lors de l’accedit du 14 novembre 2017 (page 11 du rapport), l’expert mentionne que «Nous pouvons (enfin) accéder à la cour [du 17 boulevard Garibaldi] et examiner ce mur :

1. Il surplombe des espaces verts.

2. Il est constitué de moellons sauf les anciens conduits situés de chaque côté, et comporte un enduit

cimenté jusqu’à hauteur des châssis du 2ème étage (châssis des pièces humides de la SCI), enduit par ailleurs faïencé par endroits (rétention de vapeur).

3. Cet enduit a été exécuté lors de la construction de l’immeuble du 17.

4. Il représente une épaisseur par rapport au nu d’origine et peut être la source d’infiltrations compte

tenu de la retenue d’eau du ruissellement sur la façade – des traces de coulures brunâtres sont apparentes à hauteur du séjour SCI».

Lors du quatrième accedit du 13 mars 2018, l’expert poursuit ses investigations concernant ce mur pignon et relève (page 12) que « De l’échafaudage mis en place par la société Bennoin, nous pouvons examiner avant essais l’état de la tête d’enduit en mortier de ciment :

o cet enduit vient en surépaisseur de 2 à 3 cm de la maçonnerie en pierre.

o Il est fissuré en tête sur toute la longueur et comporte une fissure verticale de 1 à 1,50 m, sous le châssis de gauche.

o Il présente un décollement ou soufflage par rapport au nu de la maçonnerie.

o Les châssis (toilettes et salle de bains SCI) ne ferment pas et leur traverse basse est située au-dessous de l’appui en pierre, d’où infiltrations possibles. Celui de gauche ne comporte pas de jet d’eau : ces éléments seront à revoir.

Commentaire : cette tête d’enduit aurait dû être coiffée d’un solin fixé au mur pour éviter fissures et

décollements et donc étanchéité entre enduit et maçonnerie d’origine ».

Après des tests de mise en eau, l’expert conclut « que le mur pignon subit des infiltrations provenant de cette tête d’enduit se décollant du mur : l’eau de ruissellement pénètre par les fissurations et reste piégée côté extérieur par un mortier de ciment relativement étanché, et a tendance à migrer vers l’intérieur par capillarité, jointements défectueux, ou fissures diverses : il est prévu que le SDC propose une solution visant à étancher cette tête d’enduit ».

Les causes des désordres et les responsabilités engagées

Après les réunions sur place et une série de tests effectués par les sociétés Phénix et Bennouin, l’expert relève que « pour ce qui concerne la zone des toilettes et salle d’eau de la SCI, la salle d’eau de Mme [B] présentait des défauts d’étanchéité provenant de : une absence d’étanchéité des sols, des joints d’étanchéité de la douche fuyards.

Pour ce qui concerne les autres dommages : lors de la réunion du 13 mars 2018, il a été constaté que des infiltrations provenaient également du mur pignon par décollement et fissurations de la tête d’enduit non protégée et par migration vers l’intérieur par capillarité, jointoiements défectueux, et fissures diverses. (…)

Les joints silicone testés comme défaillants ont bien été réalisés par l’entreprise ADSE mais cette dernière n’a pas prévu et donc pas exécuté l’étanchéité des sols et murs de douche, et ce en contradiction avec l’article 45 du règlement sanitaire de la Ville de [Localité 17] qui exige cette disposition.»

Sur la base de ces éléments, l’expert judiciaire propose une répartition de l’imputabilité du sinistre à raison de :

—  60 % pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], « en lien avec la non réfection du mur pignon alors qu’il avait connaissance par son architecte de son état de vétusté et des dégradations qu’il provoquait (…) »,

—  20 % pour la société ADSE « pour manquement à son obligation de résultats, et défaut de conseil, lors de son intervention chez Mme [B] »,

—  20 % par Mme [B] « pour défaillance dans la gestion de son bien ».

Indiquons à titre liminaire que si, dans le dispositif de ses écritures, la société Arbelaber sollicite la condamnation in solidum de la société Foncia en indemnisation de ses préjudices, elle n’explicite nullement, ni en droit ni en fait, le bien-fondé de sa prétention.

Or et d’une part, comme précédemment indiqué, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances en cours à cette date : « (…) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.(…). »

En outre et d’autre part, la société Arbelaber succombe à justifier, par les éléments qu’elle produit, de la réalité d’une faute délictuelle pouvant être reprochée à la société Foncia et ayant été, de surcroît, à l’origine des désordres dont il est sollicité la réparation, étant rappelé que selon l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Par conséquent la société Arbelaber doit être d’ores et déjà déboutée de ses demandes formées à l’encontre de la société Foncia, totalement infondées et injustifiées.

A l’encontre des autres parties défenderesses, rappelons qu’aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées, la société Arbelaber sollicite l’engagement de la responsabilité tant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] que de Mme [B] et de la société ADSE sur le seul fondement de l’article 1240 du code civil, de sorte qu’il convient de rechercher s’il peut être caractérisé à l’encontre de chacune de ces parties défenderesses une faute délictuelle susceptible d’avoir été à l’origine des dommages subséquents aux désordres litigieux.

S’agissant de Mme [B], qui a été propriétaire de l’appartement situé au-dessus de celui de la société Arbelaber des mois de février 2012 à août 2017, il ressort des éléments fournis au débat qu’à son entrée en possession des lieux l’intéressée a fait effectuer à la société ODE des travaux de réfection complète de la salle de bains.

Elle a ensuite, aux mois d’avril-mai 2015, sollicité l’intervention de la société ADSE pour des travaux de dépose du carrelage mural et de reprise des murs de ladite salle de bains, outre la mise en étanchéité des contours de douche et de trappe.

Si ces travaux ont fait suite à l’apparition d’infiltrations dénoncés par le locataire de société Arbelaber, il n’est néanmoins établi par aucune pièce des débats qu’à ce moment là, l’origine et les causes de ces désordres, telles que mises en lumière par les opérations expertales, étaient déjà connues de Mme [B].

Celle-ci a à nouveau sollicité en avril 2016 la même société ADSE pour faire supprimer une fuite sur la colonne d’arrivée en gaine technique, au niveau de l’alimentation de l’appartement mitoyen.

Enfin, en avril 2017, après rapport de la société Phénix mandatée par l’expert judiciaire, elle a fait intervenir la société Entreprise Quentin pour faire procéder aux travaux de réfection recommandées par la société Phénix, à savoir (page 19 du rapport de cette société, pièce 10 de Mme [B]) « refaire les joints périphériques d’étanchéité de la douche dans l’appartement du 3ème étage droite », ledit rapport ne préconisant en revanche pas, en l’état, une reprise totale de l’étanchéité des sols de ladite salle de bains.

En sollicitant régulièrement l’intervention de sociétés spécialisées et en faisant exécuter les travaux alors recommandés par la société Phénix, Mme [B] a agi de manière adaptée, étant précisé qu’elle est profane en la matière et qu’il ne saurait lui être reproché utilement de ne pas avoir constaté par elle-même le défaut d’étanchéité de ses installations sanitaires, ni la carence éventuelle de l’une ou l’autre desdites sociétés dans l’exercice de leur mission.

Il ne peut lui être davantage reproché de ne pas avoir fait procéder à la réfection de l’étanchéité des sols en avril 2017 alors que les opérations expertales étaient encore en cours, d’une part, et que comme rappelé ci-dessus la société Phénix, mandatée dans le cadre de ladite expertise, n’avait alors pas préconisé ce type de travaux dans son rapport précité, d’autre part.

Aucun autre élément du débat ne permettant de caractériser un éventuel « défaut de gestion de son bien », comme relevé à tort par l’expert judiciaire, ou tout autre élément constitutif d’une faute délictuelle à son encontre, la responsabilité délictuelle de Mme [B] ne saurait être retenue.

S’agissant de la société ADSE, il ne saurait être mis à sa charge le défaut d’étanchéité des sols de la salle de bains de Mme [B], relevé par l’expert, dès lors que ce défaut a été mis à jour lors des opérations expertales postérieures à l’intervention de ladite société au sein du lot concerné, d’une part, et qu’il n’est ni prétendu ni établi que ce défaut était connu de Mme [B] et de la société ADSE au moment de l’intervention de celle-ci en 2015, qui s’est limitée à des travaux précis et non à une réfection complète de la pièce, d’autre part, étant au surplus relevé que cet élément retenu par l’expert n’est au demeurant corroboré par aucune autre pièce des débats et notamment pas par les conclusions du rapport de la société Phénix, pourtant requise pour procéder à une recherche de fuites dans le cadre des opérations expertales.

Concernant l’aspect fuyard des joints de douche et de trappe, retenu par l’expert comme une des causes du sinistre, il ressort de la facture du 28 mai 2015 produite aux débats que l’intervention de la société ADSE au sein de la salle de bains de Mme [B] a notamment consisté en la pose de joints, ladite facture faisant état de « dépose et enlèvement carrelage mural partie mi-hauteur, paillasse, enlèvement des gravats, reprise des murs et pose d’une paillasse béton, mise en carrelage blanc brillant 50x20, joint ciment blanc 3 mm et silicone ».

Pour autant, aucun élément ne démontre que cette pose n’a pas été réalisée dans les règles de l’art et que les joints litigieux ont été défectueux dès l’origine. Cet aspect « fuyard », constaté lors des opérations expertales en 2017 soit près de deux ans après leur pose, ne saurait suffire à établir une faute de la société ADSE dans la réalisation des travaux qui lui avaient été confiés, dès lors qu’un joint de silicone est un matériau soumis au phénomène naturel de l’usure.

De même, il est à relever que dans son rapport précité du mois d’avril 2017 la société Phénix relativisait le rôle causal de ces joints, concluant en ces termes : « Dans l’appartement du 3ème étage droite nous constatons une émergence au niveau des joints périphériques d’étanchéité de la douche. Nous constatons dans l’ancienne salle d’eau de l’appartement du 2ème étage l’émergence provenant des joints périphériques d’étanchéité de la douche de l’appartement du troisième étage. Mais cette émergence ne peut pas s’étendre sur toute la longueur du mur des appartements du deuxième étage côté cour mitoyenne. Nous concluons qu’il s’agit d’une humidité résiduelle ».

Ces appréciations d’ordre technique sont contradictoires avec les conclusions de l’expert judiciaire ; à défaut d’autre élément probant sur ce point mis en exergue ni par les opérations expertales ni par la demanderesse, il ne peut dès lors être considéré comme établi le rôle causal des joints fuyards dans la survenance des désordres.

Enfin, s’il est évoqué par l’expert judiciaire, il doit être relevé qu’aucun élément technique ni aucune pièce des débats ne permet de caractériser un éventuel manquement de la société ADSE à son devoir de conseil à l’égard de Mme [B].

Compte tenu de ces éléments, et faute pour la société Arbelaber de produire tout autre élément venant caractériser un éventuel manquement de la défenderesse, la responsabilité délictuelle de la société ADSE ne saurait être davantage retenue.

S’agissant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , il n’est pas contesté que lors de l’assemblée générale du 26 septembre 2007, il a été soumis aux votes des copropriétaires une résolution portant sur l’exécution de travaux de réfection du mur pignon du bâtiment B, donnant sur l’immeuble voisin du [Adresse 4], résolution qui n’a finalement pas été votée faute de majorité requise.

Ainsi, dès 2007, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] avait été informé de la nécessité de travaux de réfection de ce mur pignon, mais rien ne permet en l’état d’affirmer qu’ il lui avait été alors signifié une urgence à les faire exécuter, d’une part, et il n’est pas davantage établi que ce mur était, déjà à cette date, à l’origine de désordres ou que ce risque était identifié, d’autre part.

Il n’est pas davantage contesté que ce n’est qu’en 2014, soit près de sept ans après, qu’un premier dégât des eaux a été signalé par l’occupant du logement situé au-dessous de celui de la société Arbelaber, cette dernière signalant des infiltrations au sein de son propre lot courant 2015, et qu’il n’avait alors, après intervention de sociétés professionnelles, pas été déterminé que ces sinistres avaient pour origine le mur pignon.

A l’examen des pièces du dossier il ressort qu’entre 2007 et 2014, l’attention du syndicat des copropriétaires n’a à aucun moment été attirée sur la nécesssité de faire procéder aux travaux litigieux de réfection du mur pignon, dont le vote avait été « avorté » en 2007, que ce soit de la part du syndic alors en charge de la gestion de l’immeuble ou de l’un des copropriétaires, aucun désordre n’ayant été d’ailleurs constaté et/ou déclaré.

Dans ses conclusions précitées, l’expert judiciaire retient la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] «en lien avec la non réfection du mur pignon alors qu’il avait connaissance par son architecte de son état de vétusté et des dégradations qu’il provoquait », et il fait mention de ce que (page 22) « les différentes AG font état : celles du 15 juin 2010, d’une étude sur le ravalement confiée à M. [K], architecte de la copropriété, celle du 22 juin 2012 consigne un tableau récapitulatif d’offres », en citant une pièce n°16 « extrait PV d’AG du 2/6/2016 ». .

Or, il s’avère que ces éléments ne sont corroborés par aucune pièce produite au dossier, le procès-verbal de l’assemblée générale du 02 juin 2016 visé par l’expert ne comportant pas d’éléments sur ces assemblées antérieures de 2010 et 2012, d’une part, et en toute hypothèse ces éléments de contexte ne pouvant suffire à caractériser une négligence fautive du syndicat des copropriétaires dans la gestion des travaux du mur litigieux, d’autre part, dès lors que, comme indiqué supra, rien ne permet d’établir qu’il avait été dûment informé d’une urgence à effectuer ces travaux ainsi que des risques inhérents à la défectuosité mise en exergue.

Le rôle causal de la défectuosité du mur pignon dans la survenance des désordres dénoncés a été mise en exergue durant les opérations expertales, au cours des accedits précités de novembre 2017 et de mars 2018.

Dans ces conditions, il ne saurait être retenu une quelconque attitude de négligence fautive du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] entre 2007 et 2017, peu important de déterminer par ailleurs si le syndic alors en charge de l’immeuble a mené correctement sa mission durant cette période.

Aucune attitude de ce genre ne saurait être davantage reprochée au syndicat des copropriétaires par la suite, durant les opérations expertales, dès lors qu’il ressort des éléments au débat qu’à la suite de l’accedit du mois de mars 2018, la question des travaux d’étanchéité du mur pignon a de nouveau été soumise à l’assemblée générale 2018, puis à celle du mois de mai 2019.

Le rejet de ces travaux, lors de chacune de ces assemblées, ne saurait être constitutif d’une faute dès lors que l’assemblée générale a, à chaque fois, pris sa décision de façon souveraine, pour des raisons précises (problèmes de devis inadaptés en 2018, absence d’élément certain sur l’origine des désordres en 2019), étant relevé que la société Arbelaber elle-même avait voté contre les travaux proposés en 2018, d’une part, et qu’aucune de ces résolutions n’a fait l’objet d’une contestation judiciaire, d’autre part.

Lesdits travaux litigieux ont été finalement votés lors de l’assemblée générale du 07 octobre 2020, ont débuté le 04 janvier 2021 et ont été réceptionnés le 12 mars suivant.

Il est à noter en outre que les travaux de reprise de l’ossature bois du plancher haut de l’appartement de la société Arbelaber ont été votés dès 2016, et ont été exécutés en 2019.

Si l’exécution de l’ensemble de ces travaux a été tardive, rien ne permet d’affirmer que cela est la conséquence d’une attitude fautive du syndicat des copropriétaires.

L’ensemble de ces éléments ne permet dès lors pas de considérer comme caractérisée une quelconque faute délictuelle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] dans la gestion des désordres dénoncés.

Par conséquent et faute pour la société Arbelaber de se prévaloir d’autre moyen de droit et/ou de fait, sa responsabilité ne sera pas retenue.

Compte-tenu des développements précédents, en l’absence de caractérisation d’une faute des parties défenderesses dont la société Arbelaber sollicitait l’engagement de la responsabilité, celle-ci doit être déboutée de l’ensemble de ses prétentions indemnitaires.

Il n’y a donc pas lieu d’analyser si la société Foncia, alors syndic de l’immeuble, a commis des manquements dans l’exercice de sa mission, comme le prétend notamment le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], dès lors que tant celui-ci que la société ADSE ne s’en prévalent qu’aux fins de garantie, demandes devenues sans objet puisque que leur propre responsabilité n’a pas été retenue.

Les autres demandes de garantie, formées à l’encontre de Mme [B], de la société ADSE et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], ainsi qu’à l’égard des assureurs en la cause, sont également sans objet.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au litige, la société Arbelaber doit être condamnée aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit des avocats en ayant demandé le bénéfice et pouvant y prétendre.

Elle doit également être condamnée à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

—  5.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],

—  4.000 euros à la société ADSE,

—  3.000 euros à la société Foncia.

En revanche, les demandes formées au même titre par les assureurs, la FILIA MAIF et la société Amlin Insurance, seront rejetées, en équité.

La nature et l’ancienneté du litige commandent d’ordonner l’exécution provisoire.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

HOMOLOGUE le protocole d’accord établi le 17 mai 2023 entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, d’une part, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, d’autre part,

ANNEXE au présent jugement ledit protocole d’accord établi le 17 mai 2023, en original,

CONSTATE le caractère parfait du désistement partiel d’instance et d’action formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice,

CONSTATE par conséquence que l’instance et l’action engagées entre ces parties sont éteintes,

ORDONNE que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, garderont chacun à leur charge leurs propres frais et dépens afférents à l’instance les ayant opposés,

RAPPELLE que l’instance et l’action se poursuit entre les autres parties,

REJETTE le moyen d’irrecevabilité soulevé par la société MS Amlin Insurance SE,

DEBOUTE la SCI Arbelaber de l’ensemble de ses prétentions,

DECLARE sans objet les demandes de garantie formées à l’encontre de Mme [W] [B], de la SARL ADSE Espace Douche et Bain, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], et de la SAS Foncia [Localité 17] Rive Gauche,

DECLARE sans objet les recours garantie formées à l’encontre de la société FILIA MAIF et de la société MS Amlin Insurance SE,

CONDAMNE la SCI Arbelaber à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Arbelaber à payer à la SARL ADSE Espace Douche et Bain une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Arbelaber à payer à la SAS Foncia [Localité 17] Rive Gauche une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la société FILIA MAIF et par la société MS Amlin Insurance SE,

CONDAMNE la SCI Arbelaber aux dépens,

ORDONNE que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

PRONONCE l’exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait à Paris, le 06 février 2024

Le GreffierLa Présidente