TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02138 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JNPX

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 mai 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

SOCIETE 3F GRAND EST SAHLM, dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en son agence de [Localité 2], [Adresse 5],

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [R] [A], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Mai 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026 par délibéré prorogé et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2021, la société 3F GRAND EST a donné à bail à Madame [R] [A] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un parking, situé au [Adresse 7] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 319,56 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, la société 3F GRAND EST a fait délivrer à Madame [R] [A] un commandement de payer la somme principale de 2 055,02 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 12 mai 2025, visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, la bailleresse a fait assigner Madame [R] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir, notamment, prononcer la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers..

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 17 mars 2026.

A cette audience, la société 3F GRAND EST, régulièrement représentée, a repris les termes de son assignation du 30 juillet 2025, dans lesquelles elle demande au tribunal de :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 17 novembre 2021 consenti à Madame [R] [A] pour l’appartement et le parking sis [Adresse 7] à [Localité 4] est acquise,

— Constater la résiliation du bail à compter du 14 juillet 2025 et en tout état de cause,

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [R] [A],

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [R] [A] ainsi que de tous occupants de son chef de l’appartement et du parking sis [Adresse 7] à [Localité 4] , dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— Dire qu’en tant que besoin, elle pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner Madame [R] [A] à lui payer à compter du 14 juillet 2025 ou à compter du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— Condamner Madame [R] [A] à lui payer la somme de 2 281,74 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 16 juillet 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mai 2025 sur la somme de 2 055,02 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— Condamner Madame [R] [A] aux entiers frais et dépens, ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable du jugement par la partie débitrice,

— Condamner Madame [R] [A] au paiement de la somme de 850 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions de l’article 514 et suivants du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à étude, Madame [R] [A] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mis en délibéré au 11 mai 2026, prorogé au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 15 mai 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncé au Préfet du Haut-Rhin autff le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule à l’article 9 « résiliation de plein droit du présent contrat de location » qu’à défaut de paiement, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifiée en date du 14 mai 2025, pour la somme principale de 2 055,02 euros rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La charge de la preuve des paiements pèse sur Madame [R] [A] qui n’a pas comparu.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [R] [A] de leur bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions du bail résilié et sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

Il n’apparait en revanche par nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [R] [A] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation au paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société 3F GRAND EST produit dans le cadre de ses conclusions un décompte arrêté au 16 juillet 2025 portant le montant de sa créance à hauteur de 2 281,74 euros.

Il ressort ainsi des pièces produites que Madame [R] [A] reste devoir la somme de 2 281,74 euros au 16 juillet 2025, termes du mois de juin inclus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant en son principe qu’en son montant.

Il convient dès lors de condamner Madame [R] [A] au paiement de la somme de 2 281,74 euros au titre des loyers et charges impayées.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter à compter du commandement de payer du 14 mai 2025 sur la somme de 2 055,02 euros et à compter de l’assignation du 30 juillet 2025 pour le surplus.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [A], partie succombante, sera condamné aux dépens.

En revanche, il n’y a pas lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcée, hypothétique à ce stade.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la société 3F GRAND EST sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société 3F GRAND EST recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 novembre 2021 entre la société 3F GRAND EST d’une part et Madame [R] [A] d’autre part, concernant l’appartement n°A066L-0254 situé au [Adresse 7] à [Localité 5] et le parking n°A066P-0027, sont réunies à la date du 15 juillet 2025 ;

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [R] [A] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [R] [A] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi selon le dernier décompte, et ce sous réserve de la régularisation des charges ;

CONDAMNE Madame [R] [A] à payer à la société 3F GRAND EST cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 juillet 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout et de toute personne ;

CONDAMNE Madame [R] [A] à payer à la société 3F GRAND EST la somme de 2 281,74 euros selon décompte du 16 juillet 2025 au titre de l’arriéré de loyers et charges, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mai 2025 sur la somme de 2 055,02 euros et à compter de l’assignation du 30 juillet 2025 pour le surplus ;

DEBOUTE la société 3F GRAND EST du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [R] [A] aux dépens ;

DEBOUTE la Société 3F GRAND EST de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 mai 2026, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,