TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ [XXXXXXXX01]

— -------------

Référé civil

N° RG 25/00130 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JG76

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 12 mai 2026

Dans la procédure introduite par :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” situé [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L. CIMA

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître Bernard BURNER, avocat au barreau de MULHOUSE

requérant

à l’encontre de :

SCI DE LA ROUE

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Caroline BACH, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Justine CORDONNIER, avocat au barreau de LILLE (plaidant)

S.C.I. VROOM

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Caroline BACH, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Justine CORDONNIER, avocat au barreau de LILLE (plaidant)

requises

Nous, Valérie COLLIGNON, première vice-présidente au tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 17 mars 2026, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation signifiée le 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” situé [Adresse 4] à Didenheim (68350), pris en la personne de son syndic, la société CIMA (ci-après le syndicat des copropriétaires), a attrait la SCI DE LA ROUE devant la juridiction des référés, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Par assignation signifiée le 25 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” a également appelé en la cause la SCI VROOM.

Aux termes d’un acte de vente du 15 avril 2025, la SCI DE LA ROUE a cédé l’immeuble à la SCI VROOM.

Les deux instances ont été jointes le 28 octobre 2025 par mention au dossier.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 2 février 2026 et reprises à l’audience de plaidoirie, le syndicat des copropriétaires demande à la juridiction des référés de :

— condamner la SCI VROOM à procéder aux travaux de remise en état suivants, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :

* la remise en état de la porte du garage qui a été remplacée par une baie vitrée sans autorisation,

* la remise en place du panneau publicitaire au niveau du local poubelle ainsi que la remise en état des plaques détériorées pour la mise en place du panneau,

* la remise en état des espaces verts au niveau du talus,

* l’enlèvement de la clôture grillagée métallique érigée sur piquets,

— condamner la SCI VROOM à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI DE LA ROUE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI VROOM aux entiers frais et dépens,

— rappeler le caractère exécutoire de l’ordonnance à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir à l’appui de sa demande :

— que la SCI DE LA ROUE était propriétaire d’un lot dépendant de l’immeuble en copropriété dénommé “Le Bruxelles”, lequel avait été donné en location à la société GROUPEMENT AMBULANCIER DU GRAND EST aux termes d’un contrat de location précaire du 15 décembre 2023,

— que le lot a été cédé à la société GROUPEMENT AMBULANCIER DU GRAND EST, représentant légal de la SCI VROOM, par acte authentique en date du 15 avril 2025,

— que la société GROUPEMENT AMBULANCIER DU GRAND EST a effectué des travaux sur les parties communes alors que cette dernière était encore locataire de la SCI DE LA ROUE, et ce sans la moindre autorisation ni de son propriétaire ni de l’assemblée générale des copropriétaires,

— qu’elle a procédé en l’occurrence au remplacement de la porte de garage par une baie vitrée, à l’enlèvement du panneau publicitaire au niveau du local poubelle, à un aménagement des espaces verts et à la mise en place d’une clôture grillagée sur piquets,

— que les travaux réalisés ont été mis en évidence par Me [C] [T], commissaire de justice, dans un procès-verbal de constat dressé le 29 janvier 2025,

— que la SCI DE LA ROUE avait reconnu sa propre responsabilité en adressant un courrier à son locataire le 6 mai 2024,

— que le bailleur est en effet responsable des agissements commis par son locataire, notamment en cas de violation du règlement de copropriété,

— qu’il appartient à la SCI VROOM d’assurer la remise en état des lieux suite aux travaux réalisés en sa qualité de propriétaire du lot,

— que le remplacement de la porte de garage a été réalisée en méconnaissance tant des dispositions légales que du règlement de copropriété,

— que le règlement de copropriété énonce en effet, s’agissant des parties privatives, qu’il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité de l’immeuble,

— que la mise en place d’une porte de garage vitrée constitue une rupture totale dans l’harmonie de l’immeuble,

— que le remplacement de la porte de garage par une baie vitrée a également occasionné un changement d’usage des locaux,

— que cette transformation a eu pour conséquence de générer une saturation du parking et le stationnement anarchique des salariés de la société,

— que les travaux étaient subordonnés à une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 11 mars 2026 et reprises à l’audience de plaidoirie, la SCI VROOM et la SCI DE LA ROUE demandent à la juridiction de :

— déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SCI DE LA ROUE,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI VROOM la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le sydicat des copropriétaires à payer à la SCI DE LA ROUE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

La SCI VROOM et la SCI DE LA ROUE soutiennent pour l’essentiel :

— que la SCI DE LA ROUE a vendu le local à la SCI VROOM par acte authentique en date du 15 avril 2025,

— que la SCI DE LA ROUE ne peut pas être condamnée à procéder à la remise en état d’un bâtiment dont elle n’est plus propriétaire, de sorte que l’irrecevabilité de la demande s’impose,

— que la porte de garage litigieuse donne dans les parties privatives et doit être considérée comme une partie privative,

— qu’il en est de même des espaces verts, le règlement de copropriété faisant mention pour les lots 1 et 4 d’un jardin privatif,

— que les travaux réalisés portent ainsi sur des parties privatives et le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite,

— que le juge des référés est incompétent pour interpréter le règlement de copropriété et ne peut statuer sur la qualification de la porte de garage, comme sur l’éventuelle atteinte aux parties communes,

— qu’il n’est pas justifié de ce que les atteintes constatées au niveau du local poubelle lui seraient imputables, étant rappelé que ces parties sont accessibles à l’ensemble des occupants du site,

— que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune photographie de l’état du bâtiment avant la prétendue réalisation des travaux,

— que le syndicat des copropriétaires est défaillant dans la charge de la preuve.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes visant à “dire” ou “dire et juger”, tout comme les demandes de “donner acte” ou “constater” ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI DE LA ROUE :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 30 du code de procédure civile dispose que “l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.”

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

La SCI DE LA ROUE soutient que le syndicat des copropriétaires serait dépourvu d’un intérêt à agir à son encontre, au motif qu’elle n’est plus propriétaire du lot litigieux au sein de l’immeuble “Le Bruxelles”.

Il est cependant de principe que l’intérêt à agir doit être apprécié au jour de l’introduction de la demande en justice et ne peut dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendue sans objet.

Or, il n’est pas contesté en l’espèce qu’au jour de la demande, soit le 14 février 2025, la SCI DE LA ROUE était bien propriétaire au sein de l’immeuble des lots litigieux, dont la propriété n’a été cédée à la SCI VROOM que le 15 avril 2025 aux termes d’un acte notarié reçu par Me [N] [Z], notaire à Mulhouse.

En tout état de cause, il sera relevé que le syndicat des copropriétaires a renoncé à sa demande de remise en état en ce qu’elle était dirigée à l’encontre de la SCI DE LA ROUE, faisant justement observer que la SCI VROOM est aujourd’hui seule propriétaire et qu’elle seule pourra, en cas de trouble manifestement illicite, le faire cesser.

La fin de non-recevoir soulevée par la SCI DE LA ROUE sera ainsi rejetée.

Sur les demandes de remise en état formées par le syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1er du même code dispose que “le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI VROOM à procéder aux travaux de remise en état suivants, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :

— la remise en état de la porte du garage remplacée par une baie vitrée,

— la remise en place du panneau publicitaire au niveau du local poubelle et la remise en état des plaques détériorées pour la mise en place du panneau,

— la remise en état des espaces verts au niveau du talus,

— l’enlèvement de la clôture grillagée métallique érigée sur piquets.

1. Sur la remise en état de la porte du garage

Le syndicat des copropriétaires fait grief à la société GROUPEMENT AMBULANCIER DU GRAND EST, qui était encore locataire de la SCI DE LA ROUE, d’avoir remplacé la porte de son garage par une baie vitrée, et ce sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En premier lieu, il sera observé que le caractère privatif de la porte de garage n’est pas contestable et n’est d’ailleurs pas réellement contesté, nonobstant l’invocation par le syndicat des copropriétaires de travaux sur les parties communes, étant relevé qu’il fait expressément référence, au soutien de sa demande, aux dispositions du règlement de copropriété sur l’usage des parties privatives.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le titulaire d’un droit de jouissance privatif ne peut l’exercer que dans les limites contractuellement fixées par le règlement de copropriété. Il considère que le règlement n’octroie pas à la société GROUPEMENT AMBULANCIER DU GRAND EST le droit de réaliser les travaux susmentionnés, lesquels auraient dû être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires dès lors qu’ils compromettent l’harmonie de l’immeuble et ont occasionné un changement d’usage des locaux.

À cet égard, selon les termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires qui souhaitent effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble de solliciter une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Enfin, le règlement de copropriété stipule en son article 3 “Harmonie – Aspect” inséré dans le chapitre IV “Conditions d’usage des parties privatives et des parties communes” que “les fenêtres, volets et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture et leurs matériaux, être modifiés tant dans la couleur de la peinture que dans la nature des matériaux, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant aux conditions ci-après fixées (…)”.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

La SCI VROOM, nouveau propriétaire, expose en réplique qu’il n’est pas démontré avec l’évidence requise en matière de trouble manifestement illicite que les travaux réalisés sont de nature à affecter les parties communes, rappelant qu’il n’appartient pas au juge des référés de se livrer à une interprétation du règlement de copropriété.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société GROUPEMENT AMBULANCIER DU GRAND EST a procédé au remplacement de sa porte de garage par une baie vitrée, comme en atteste le procès-verbal de constat dressé le 29 janvier 2025 par Me [C] [T], commissaire de justice.

Or, s’il revient davantage à l’assemblée générale des copropriétaires qu’au juge des référés de se prononcer sur l’harmonie de l’immeuble, l’analyse des clichés annexés au procès-verbal de constat permet, sans qu’il soit nécessaire de se livrer à une quelconque interprétation du règlement de copropriété, de relever que l’aspect extérieur du local, par le remplacement de la porte de garage par une baie vitrée, a été modifié de façon manifeste.

Le syndicat des copropriétaires fait ainsi justement observer, en application des dispositions précitées, que les travaux réalisés par la société GROUPEMENT AMBULANCIER DU GRAND EST étaient soumis à une autorisation préalable de l’assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’elle ne justifie pas avoir obtenu.

Dès lors, le trouble manifestement illicite est constitué par l’accomplissement de ces travaux.

Ainsi, il convient d’ordonner à la SCI VROOM de procéder à la remise en état des lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous peine d’une astreinte de 100 euros par mois pendant un délai de trois mois.

2. Sur le panneau publicitaire et la clôture grillagée

Le syndicat des copropriétaires fait également grief à la société GROUPEMENT AMBULANCIER DU GRAND EST d’avoir retiré un panneau publicitaire au niveau du local à poubelle, dégradant à cette occasion les plaques de fixation dudit panneau, et d’avoir érigé sans autorisation une clôture grillagée sur piquets.

Il fonde sa demande de remise en état sur le procès-verbal de constat dressé le 29 janvier 2025 par Me [C] [T].

Il s’évince en effet des constatations de Me [C] [T] qu’une clôture grillagée sur piquets a été érigée au niveau du local à poubelle de la copropriété. Le commissaire instrumentaire relève par ailleurs la présence de cinq trous de fixation sur les brise-vues de la clôture, ces derniers apparaissant déteriorés.

D’une part, il sera observé qu’il n’est pas justifié de ce qu’un panneau publicitaire avait été installé par le syndicat des copropriétaires et, d’autre part et surtout, que l’ensemble des copropriétaires aurait accès au local à poubelle s’agissant d’une partie commune.

Les constatations de Me [C] [T], qui ne sont étayées par aucun autre élément, sont ainsi parfaitement insuffisantes pour imputer à la défenderesse les dégradations relevées, comme l’intallation de la clôture grillagée, étant relevé que la SCI VROOM conteste toute intervention de la part de son locataire ou d’elle-même.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble, sur son caractère manifestement illicite ou son imputabilité doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’occurence, les éléments versés aux débats ne démontrent pas, avec l’évidence requise en référé, que les travaux et les dégradations relevées sont imputables au locataire de la SCI VROOM ou de cette dernière.

Dans ses conditions, il n’y a pas lieu à référé sur ces chefs de demande.

3. Sur la remise en état des espaces verts au niveau du talus

Le syndicat des copropriétaires sollicite enfin la remise en état des espaces verts au niveau du talus.

Dans un premier procès-verbal de constat dressé le 1er mars 2024, Me [C] [T] avait constaté, côté nord du parking de la copropriété, que la terre avait été creusée et retournée, et que des blocs de béton et des éléments de terrasse avaient partiellement été installés.

Les travaux achevés, Me [C] [T] a constaté le 29 janvier 2025 la présence d’espaces verts avec plantations ainsi que l’aménagement d’une terrasse en bois.

La SCI VROOM ne conteste pas être que son locataire est à l’origine de ces aménagements mais affirme que les travaux litigieux ont été réalisés sur des parties privatives. Elle précise que le lot dont elle est propriétaire au sein de la copropriété est notamment constitué d’un jardin privatif, comme en atteste le règlement de copropriété versé aux débats.

Interpellé sur ce point, le syndicat des copropriétaires n’a pas entendu répliquer en démontrant que les travaux avaient été réalisés sur des parties communes, comme il a pu le soutenir dans ses écritures.

Par conséquent, le trouble manifestement illicite n’est pas démontré et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais et dépens :

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la SCI VROOM, qui succombe en partie, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires et non compris dans les dépens.

L’équité n’impose pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires et la SCI DE LA ROUE, étant relevé que les lots dont elle avait la propriété au sein de l’immeuble ont été cédés à la SCI VROOM après l’introduction de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Valérie COLLIGNON, première vice-présidente au tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETONS la fin de non recevoir soulevée par la SCI DE LA ROUE ;

CONDAMNONS la SCI VROOM à remettre en état la porte de garage de son lot dépendant de l’immeuble en copropriété dénommée “[Adresse 3]”, situé [Adresse 4] à Didenheim (68350), dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’une astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

CONDAMNONS la SCI VROOM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” situé [Adresse 4] à Didenheim (68350), pris en la personne de son syndic, la société CIMA, la somme de 800 € (huit cents euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS la SCI VROOM aux dépens ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente ordonnance ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,