TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/02588

N° Portalis 352J-W-B7H-CY5IT

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [K] [N] divorcée [R]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Martine BRESLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E0187

DÉFENDERESSES

Société QUADRATO

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric COPPINGER de la SCP COBLENCE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0053

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Bertrand CHAMBREUIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0230

Décision du 03 Avril 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/02588 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY5IT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jérôme HAYEM, Vice-Président

Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Sarah KLINOWSKI, Juge

assistés de Camille CHAUMONT, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 30 Janvier 2025 présidée par Jérôme HAYEM et tenue publiquement, rapport a été fait par Claire ISRAEL, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 avril 2005.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 9 mai 2022, reçu par Maître [G] [L], notaire à [Localité 10] (92), avec la participation de Maître [Y] [W], Mme [K] [N] a consenti à la société QUADRATO une promesse unilatérale de vente portant sur un bien situé [Adresse 1] à [Localité 7] (94), pour une durée expirant le 30 septembre 2022 et moyennant un prix de 1 200 000 euros.

Les parties ont fixé le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 60 000 euros, le versement de cette indemnité due à la promettante pour le cas où, toutes les conditions suspensives réalisées, la bénéficiaire ne lèverait pas l’option, devant être garanti par la remise au plus tard dans les 45 jours de la promesse entre les mains du notaire assistant la promettante d’un engagement de caution d’un établissement financier.

Par acte du 9 juin 2022, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France s’est portée caution personnelle et solidaire de la société QUADRATO, en garantie du paiement de la somme de 60 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par exploit de commissaire de justice du 6 octobre 2022, Mme [K] [N] a fait sommation à la société QUADRATO d’avoir à se présenter en l’étude notariale à l’effet de signer l’acte authentique de vente le 20 octobre 2022.

Décision du 03 Avril 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/02588 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY5IT

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 octobre 2022, la société QUADRATO a invoqué la caducité de la promesse depuis le 30 septembre 2022 et a indiqué se considérer comme déchargée de toute obligation du chef de la promesse de vente, notamment s’agissant du paiement de l’indemnité d’immobilisation, en l’absence de réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées à l’acte.

Par procès-verbal du 20 octobre 2022, Maître [G] [L] a constaté l’absence d’accord amiable des cocontractantes.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 novembre 2022, puis de nouveau par lettre recommandée avec avis de réception du 22 novembre 2022, le conseil de Mme [K] [N] a mis en demeure la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France de lui verser la somme de 60 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par exploits de commissaire de justice en date du 20 février 2023, Mme [K] [N] a fait assigner la société QUADRATO et la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de les voir condamner à lui payer la somme de 60 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre des dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 novembre 2023, Mme [K] [N] demande au tribunal de :

— Se déclarer incompétent pour statuer sur l’absence de régularité de la saisine du tribunal à l’encontre de la Caisse d’Epagne et de Prévoyance Ile de France au profit du juge de la mise en état,

— Condamner conjointement et solidairement la société QUADRATO et la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France à lui payer la somme de 60 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2022, date de la mise en demeure,

— Condamner la société QUADRATO à lui payer la somme de 36 914 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023,

— Condamner conjointement et solidairement la société QUADRATO et la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société QUADRATO aux dépens, dont distraction au profit de Maître BRESLER, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— Débouter les défenderesses de leurs demandes,

— Ne pas écarter l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 septembre 2023, la société QUADRATO demande au tribunal de :

— Débouter Mme [K] [N] de ses demandes dirigées à son encontre,

A titre subsidiaire

— Réduire l’indemnité d’immobilisation analysée comme une clause pénale à une somme qui ne pourra excéder 10 000 euros,

A titre infiniment subsidiaire

— Condamner la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France à la garantir de toutes condamnations dont elle pourrait faire l’objet au titre du paiement de l’indemnité d’immobilisation à l’égard de Mme [K] [N],

En toutes hypothèses

— Débouter Mme [K] [N] de ses demandes de dommages et intérêts,

— Débouter la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France de ses demandes à son encontre,

— Condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 novembre 2023, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance d’Ile de France demande au tribunal de :

A titre principal,

— Débouter Mme [K] [N] de ses demandes, dirigées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— Condamner la Société QUADRATO à la garantir de toutes condamnations dont elle pourrait faire l’objet à l’égard de Mme [K] [N],

A titre infiniment subsidiaire,

— Débouter la Société QUADRATO de sa demande visant à voir condamner la CAISSE D’EPARGNE à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

En toutes hypothèses,

— Condamner tout succombant à payer à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance d’Ile de France la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner tout succombant aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Bertrand CHAMBREUIL, avocat au Barreau de Paris dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il est observé que la demande de Mme [K] [N] tendant à voir le tribunal « se déclarer incompétent pour statuer sur l’absence de régularité de la saisine du tribunal à l’encontre de la Caisse d’Epagne et de Prévoyance Ile de France au profit du juge de la mise en état » ne correspond à aucune demande de nullité de l’assignation formée par les autres parties. Il n’y sera donc pas répondu.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil essentiellement, Mme [K] [N] demande la condamnation solidaire de la société QUADRATO et de la caution à lui verser le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Elle soutient que toutes les conditions suspensives prévues à la promesse de vente étaient réalisées au 30 septembre 2022 et que la vente ne s’est pas réalisée, faute pour la bénéficiaire d’avoir levé l’option ou d’avoir signé l’acte authentique de vente.

Elle fait valoir que :

son notaire a confirmé la réalisation des conditions suspensives par courrier du 18 octobre 2022 et a attesté le 15 novembre 2022 avoir adressé au notaire de la bénéficiaire, toutes les pièces en justifiant, soit en particulier l’état hypothécaire trentenaire le 15 avril 2022, un état des risques et pollution le 25 avril 2022, le certificat d’urbanisme daté du 19 juillet 2022 accompagné de l’accusé de réception de la deuxième déclaration d’intention d’aliéner le 4 août 2022, la renonciation à préempter le 2 septembre 2022, un état hypothécaire antérieur à 1956 le 23 septembre 2022 et une attestation de libération des boxes le 30 septembre 2022, la transmission de l’état hypothécaire avant 1956 et de l’origine trentenaire de propriété permet de justifier de l’absence de servitude grevant le bien, en l’absence de toute demande complémentaire du notaire de la bénéficiaire, c’est de mauvaise foi qu’il est argué qu’aucun projet d’acte n’était joint à la sommation du 6 octobre 2022, alors qu’il était prévu que la rédaction de l’acte de vente incombait au notaire de la bénéficiaire, il ne saurait lui être reproché une éventuelle occupation des boxes dès lors qu’aucune date de signature de l’acte de vente n’a été fixée par la bénéficiaire, la promesse étant en tout état de cause, dans cette hypothèse, automatiquement prorogée, le notaire de la société QUADRATO n’a jamais contesté la réception de tous les éléments nécessaires à la rédaction de l’acte et le procès-verbal du 20 octobre 2022 ne mentionne pas davantage l’absence de réception de toutes les pièces.

Subsidiairement, si le tribunal considérait comme le soutient la société QUADRATO, qu’une des conditions suspensives était défaillante et à supposer donc que l’ensemble des éléments n’ait pas été en possession du notaire pour lui permettre de rédiger l’acte, elle soutient que le délai de réalisation de la promesse aurait été prorogé automatiquement au 30 octobre 2022 et la renonciation de la société QUADRATO en date du 13 octobre 2022, réitérée le 20 octobre 2022, dans le délai de validité de la promesse, la rend alors de plein droit redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Enfin elle soutient que la clause relative à l’indemnité d’immobilisation ne saurait s’analyser en une clause pénale dès lors qu’elle ne sanctionne aucune défaillance de la société QUADRATO qui était libre d’acquérir ou non et partant, que le montant de l’indemnité ne peut être réduit.

S’agissant de sa demande dirigée contre la caution, elle ajoute que cette dernière ne peut se prévaloir d’exceptions inhérentes à la dette dont le débiteur principal ne se prévaut pas lui-même, de sorte que la banque ne pouvait lui reprocher de ne pas avoir justifié de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives mais seulement des deux conditions dont la réalisation était contestée par la société QUADRATO.

Elle ajoute qu’elle n’était pas tenue de mettre en demeure le débiteur principal avant d’actionner la caution solidaire en application de l’article 1313 du code civil.

La société QUADRATO oppose qu’à la date d’expiration de la promesse le 30 septembre 2022, toutes les conditions suspensives n’étaient pas réalisées, de sorte que la promesse est devenue caduque et elle n’était pas tenue au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

En particulier, elle souligne que la promettante ne prouve pas que les conditions suspensives ont été parfaitement et intégralement levées avant le 30 septembre 2022, la seule attestation laconique de son notaire en date du 15 novembre 2022 étant insuffisante à cet égard.

Elle affirme au contraire que les conditions suspensives n’étaient pas toutes levées et en veut pour preuve le fait que la sommation du 6 octobre 2022 n’était accompagnée d’aucun projet d’acte de vente ni ne lui a jamais été présenté, en raison de l’absence de transmission de l’ensemble des documents. Elle rappelle avoir dénoncé dans son courrier du 13 octobre 2022 :

l’absence de justification de l’absence de servitude grevant le bien, l’absence de fourniture de la note de renseignement ou certificat d’urbanisme visé à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme.

Elle fait valoir que l’article 12 de la promesse mettait à la charge de la promettante l’obligation de justifier d’une origine de propriété régulière et au moins trentenaire, d’un renseignement hypothécaire justifiant de la situation hypothécaire durant une période de trente ans, d’une note de renseignement d’urbanisme ou d’un certificat d’urbanisme visé à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, de la justification de la purge de tout droit de préemption, priorité ou préférence.

Elle conteste toute prorogation automatique du délai de validité de la promesse, l’article 12 de l’acte ne permettant qu’une prorogation de 15 jours à compter de la réception de la dernière des pièces indispensables à la rédaction de l’acte et la demanderesse ne justifiant pas de la transmission des dernières pièces manquantes.

Elle expose ne pas avoir renoncé à acquérir le bien mais avoir simplement constaté la caducité de la promesse et la défaillance des conditions suspensives, du fait de la défaillance de la promettante.

A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de requalifier la clause relative à l’indemnité d’immobilisation en clause pénale, dès lors qu’en l’absence de précision de son objet il doit être considéré qu’elle vise à faire assurer l’exécution de son obligation par l’acquéreur, et de la réduire à juste proportion.

La Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France soutient en premier lieu que les conditions de mise en œuvre du cautionnement ne sont pas réunies dès lors qu’aux termes de l’acte il était prévu que le vendeur devrait justifier du caractère certain, liquide et exigible de sa créance et de la défaillance de l’acquéreur malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives et dès lors que Mme [K] [N] ne lui a adressé, à l’exception du certificat d’urbanisme et de la note de renseignement, aucune pièce de nature à justifier de la réalisation des conditions suspensives. Elle fait valoir que les déclarations du notaire de Mme [N] à cet égard sont insuffisantes, en présence de contestations de la bénéficiaire portant notamment sur l’absence de servitudes.

Elle ajoute qu’en application de l’article 2298 du code civil, elle est fondée à opposer des exceptions inhérentes à la dette que la débitrice principale n’aurait pas soulevées.

Elle soutient en second lieu que la caution ne pouvait être actionnée à défaut de justifier d’une mise en demeure du débiteur principal de payer la dette, ainsi que cela résultait de l’acte de cautionnement et aucune obligation cautionnée ne pouvant être considérée comme impayée à défaut de mise en demeure restée sans effet, l’engagement de caution, même solidaire, demeurant accessoire en application de l’article 2288 du code civil.

Sur ce,

Sur la demande à l’encontre de la société QUADRATO

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la promesse de vente du 9 mai 2022 prévoit que l’indemnité d’immobilisation sera due au promettant par le bénéficiaire « au cas de non réalisation des présentes, toutes les conditions suspensives et essentielles et déterminantes étant réalisées ».

A défaut, elle prévoit qu’en cas de refus d’acquérir du bénéficiaire, en raison de la non réalisation d’une condition suspensive, le promettant s’engage à restituer l’original de la caution, dans les cinq jours de la notification par le bénéficiaire de sa renonciation.

Il est constant que la société QUADRATO, bénéficiaire, n’a pas levé l’option et a renoncé à acquérir le bien objet de la promesse.

La promesse, consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2022, a été faite sous plusieurs conditions suspensives et notamment les conditions suspensives suivantes qui sont les seules dont se prévaut la société QUADRATO :

« 16.2.2.2. Sur le Bien que le bien ne fasse pas l’objet d’ici au jour de la réalisation des présentes de vices, périmètre, servitudes, prescriptions ou documents administratives(ifs) de nature à déprécier la valeur ou à gêner ou rendre impossible ou plus onéreux le projet de construction du bénéficiaire, ou réduire sa constructibilité (…) »,

« 16.2.2.3. Servitudesque les biens ne soient grevés d’aucune servitude conventionnelle, légale, judiciaire, ou découlant de la situation naturelle des lieux, de nature publique ou privée, publiée ou non à la conservation des hypothèques, ou charge administrative ou de droit privé, susceptibles soit de gêner, d’empêcher, rendre plus difficile ou plus onéreuse, la réalisation de l’opération de construction envisagée par le bénéficiaire soit de déprécier la valeur du bien ou de l’ensemble immobilier à édifier ou de réduire sa constructibilité (…) »,

« 16.2.2.5. Urbanismeque les documents d’urbanisme ne révèlent aucun périmètre, projet ou servitude, vice, servitudes ou prescriptions qui serait de nature à déprécier la valeur du terrain d’assiette global du projet, à empêcher ou nuire à l’affectation sus-indiquée à laquelle le bénéficiaire le destine ou plus généralement à nuire à la réalisation de l’opération immobilière envisagée par le bénéficiaire notamment en la rendant plus onéreuse ou en réduisant sa constructibilité. Les documents d’urbanisme et autres pièces ne devront révéler aucun projet, sujétions liées à la présence de canalisation, de transport de gaz ou d’hydrocarbure ou ligne haute tension enterrée ou non ou autres ouvrages de même type ».

La promettante s’était ainsi engagée à justifier notamment d’une origine de propriété régulière et au moins trentenaire, d’un renseignement hypothécaire suffisant à justifier de la situation hypothécaire durant une période de trente ans et à transmettre une note de renseignements d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme visé à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme.

S’agissant tout d’abord de la condition suspensive relative à l’absence de servitude, elle ne peut être considérée comme non réalisée que si une servitude grevant le bien s’est révélée depuis la signature de la promesse, la promettante ne pouvant pas rapporter la preuve de l’absence de servitude, la preuve d’un fait négatif étant une preuve impossible.

Il incombe donc à la société QUADRATO de démontrer que le bien est grevé d’une servitude. Or, elle se contente d’affirmer que la promettante n’a pas justifié de l’absence de servitude et ne démontre, ni même n’allègue qu’une servitude grève le bien objet de la promesse.

Au surplus, Maître [Y] [W], notaire à [Localité 8] (94), assistant la promettante, confirme par courriel du 18 octobre 2022 la réalisation de toutes les conditions suspensives prévues à la promesse. Dans un courrier du 15 novembre 2022 adressé au conseil de Mme [K] [N], elle recense les différentes pièces nécessaires à l’établissement de l’acte authentique de vente qu’elle a transmises au notaire du bénéficiaire chargée de la rédaction de l’acte, Maître [G] [L], et qui comprennent notamment l’état hypothécaire trentenaire, transmis le 15 avril 2022 ainsi que les titres de propriété antérieurs, lesquels ne révélaient aucune servitude grevant le bien.

Il n’existe aucun motif de ne pas accorder une pleine valeur probante à ces deux attestations de Maître [Y] [W], officier public ministériel, alors même qu’aucune pièce n’est produite aux termes de laquelle Maître [G] [L] contesterait avoir reçu ces pièces.

Il n’est dès lors pas démontré que la condition suspensive d’absence de servitude grevant le bien a défailli.

S’agissant ensuite de la condition suspensive relative aux documents d’urbanisme et à l’absence de révélation d’aucun vice, projet ou servitude qui serait de nature à déprécier le bien ou à empêcher la réalisation du projet, Maître [Y] [W] confirme que le certificat d’urbanisme délivré par la commune de [Localité 7] (94) a été transmis à Maître [G] [L] le 4 août 2022 et ne révélait « aucun périmètre, projet ou servitude , vice, servitudes ou prescriptions qui serait de nature à déprécier la valeur du bien ».

Ce certificat daté du 19 juillet 2022 est d’ailleurs versé aux débats en demande et la société QUADRATO ne démontre, ni même n’allègue qu’il révèle une quelconque difficulté ou motif de dépréciation de la valeur du bien ou d’empêchement à la réalisation du projet.

Elle ne démontre donc pas davantage la défaillance de cette condition suspensive.

Enfin, la société QUADRATO ne saurait soutenir que l’absence de communication d’un projet d’acte authentique accompagnant la sommation d’avoir à se présenter en l’étude de Maître [G] [L] pour signer cet acte le 20 octobre 2022, démontre la défaillance des conditions suspensives alors qu’il résultait des stipulations de la promesse que l’acte authentique constatant la réalisation de la vente serait reçu par le notaire de la bénéficiaire, avec la participation du notaire de la promettante.

La société QUADRATO ne démontre donc pas la défaillance des conditions suspensives dont elle se prévaut.

Au 30 septembre 2022, comme l’a indiqué le notaire de la promettante, les conditions suspensives prévues à la promesse étaient donc toutes réalisées, de sorte qu’en l’absence de levée de l’option, la société QUADRATO, bénéficiaire, est donc tenue au paiement de l’indemnité d’immobilisation à l’égard de Mme [K] [N].

La société QUADRATO demande la requalification de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation en clause pénale et la réduction de l’indemnité.

Toutefois, il résulte des termes de l’article 1231-5 du code civil, que constitue une clause pénale, la clause qui stipule que celui qui manquera d’exécuter le contrat paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts à l’autre partie.

En l’espèce, la clause 15. de la promesse relative à l’indemnité d’immobilisation ne prévoit pas le versement d’une indemnité à la promettante en cas d’inexécution par la bénéficiaire d’une obligation contractuelle dès lors que cette dernière n’est pas obligée d’acquérir, mais prévoit uniquement une indemnisation forfaitaire de l’immobilisation du bien en cas de renonciation par la bénéficiaire à exercer son droit d’acquérir.

Cette clause ne saurait donc s’analyser en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande de modération de l’indemnité formée par la société QUADRATO sera rejetée.

La société QUADRATO sera donc condamnée à payer à Mme [K] [N] la somme de 60 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, la mise en demeure du 16 novembre 2022 n’ayant été adressée qu’à la caution.

Sur la demande à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.

En application de l’article 2305 du code civil, si le bénéfice de discussion permet à la caution d’obliger le créancier à poursuivre d’abord le débiteur principal, elle ne peut se prévaloir de ce bénéfice lorsqu’elle est tenue solidairement avec le débiteur ou lorsqu’elle a renoncé à ce bénéfice.

En l’espèce, il résulte de l’acte de cautionnement du 9 juin 2022, que la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France s’est engagée en qualité de caution personnelle et solidaire de la société QUADRATO envers Mme [K] [N] à garantir le paiement de l’indemnité d’immobilisation dont la société QUADRATO serait débitrice au titre de la promesse de vente. Elle a par ailleurs renoncé aux bénéfices de discussion et de division.

S’agissant d’une caution solidaire, Mme [K] [N] pouvait donc valablement s’adresser directement à la caution pour exiger le paiement de l’indemnité d’immobilisation qui lui était due, l’acte exigeant uniquement que la mise en jeu du cautionnement soit effectuée par envoi par la promettante à la caution, d’une lettre recommandée avec avis de réception, ce que Mme [K] [N] a fait le 16 novembre 2022. Aucune stipulation contractuelle n’exigeait une mise en demeure préalable du débiteur principal, la société QUADRATO.

La Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France invoque la défaillance de la condition suspensive relative à l’absence de servitude grevant le bien pour soutenir qu’en application de l’acte de cautionnement sa garantie n’est pas due, à défaut pour la promettante de démontrer le caractère « certain, liquide et exigible de sa créance et la défaillance de la société QUADRATO, à la suite de la non réalisation de la promesse de vente malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives de la promesse de vente ».

Or, il a été jugé ci-dessus que l’ensemble des conditions suspensives s’est réalisé et qu’aucune preuve de l’existence d’une servitude n’est rapportée.

Dès lors, en exécution de son engagement, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France sera solidairement condamnée avec la société QUADRATO au paiement de l’indemnité d’immobilisation à Mme [K] [N], avec intérêts au taux légal, en ce qui la concerne, à compter de la mise en demeure du 16 novembre 2022.

Sur les dommages et intérêts

Mme [N] demande la condamnation de la société QUADRATO à lui payer la somme de 36 914 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Elle soutient que la défaillance de la société QUADRATO lui a causé les préjudices suivants :

elle avait versé un acompte de 1 770 euros à une entreprise de déménagement pour libérer les lieux, qui a été conservé par celle-ci à titre de dédit, elle a renoncé à louer la maison annexe comprise dans le bien objet de la promesse, compte tenu des négociations menées, depuis le congé reçu pour janvier 2022, à l’exception de locations ponctuelles de courtes durées, soit un manque à gagner de janvier 2022 à novembre 2023 de 18 914 euros, outre 18 000 euros au titre de la perte locative des box de septembre 2022 à novembre 2023, libérés en prévision de la vente et qu’elle n’a pas pu relouer, elle s’était engagée à vendre les lieux libres de toute occupation et a donc été contrainte de mettre un terme à tous les contrats d’occupation, ces préjudices sont distincts de l’immobilisation du bien.

La société QUADRATO oppose que ces demandes ont le même objet que la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation. Elle ajoute que ces demandes de dommages et intérêts ne sont pas justifiées dans leur quantum et fait valoir que :

la promesse ne mentionne pas que le bien ou la maison annexe étaient loués, mais qu’il constitue la résidence principale de Mme [N], la simple transmission d’un avis d’imposition ne suffit pas à démontrer la réalité du préjudice locatif invoqué, l’acte n’obligeait Mme [N] à libérer les boxes qu’à la date de signature de l’acte et au plus tard le 30 décembre 2022, de sorte qu’elle s’est précipitée à faire libérer les locaux au 30 septembre 2022, sans obligation.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Mme [K] [N] se prévaut de différents préjudices qui résultent de l’absence de réalisation de la vente du fait de la société QUADRATO.

Or, aucune obligation de réaliser la vente ne pesait sur cette dernière, laquelle, bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, disposait du libre choix d’acquérir ou non le bien, la promesse de vente prévoyant au surplus que la promettante disposerait librement du bien dès l’expiration du délai de la promesse, soit le 30 septembre 2022, au cas où la bénéficiaire n’aurait pas levé l’option ni signé l’acte de vente, sans qu’il ne soit même besoin d’une mise en demeure de la part de la promettante.

Dès lors, la société QUADRATO n’a commis aucune inexécution contractuelle en refusant de lever l’option, de sorte que la demande de dommages et intérêts de Mme [K] [N] sera rejetée.

Sur les appels en garantie

La société QUADRATO demande la condamnation de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France à la relever et garantir de toutes condamnations au titre de la caution personnelle et solidaire signée le 9 juin 2022.

La Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France demande quant à elle la condamnation de la société QUADRATO à la relever et garantir de toutes condamnations à son encontre sur le fondement de l’article 2308 du code civil et conclut au rejet de la demande de garantie de cette dernière à son encontre.

Sur ce,

En application de l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

Par ailleurs, en application de l’article 2309, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’exercice de chacun de ces deux recours de la caution contre le débiteur principal suppose un paiement préalable, aucun recours de la caution contre le débiteur avant d’avoir payé n’étant prévu par le code civil.

En conséquence, la demande de garantie de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France sera rejetée.

Enfin, le débiteur principal ne disposant d’aucune action contre la caution, la demande de garantie de la société QUADRATO sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société QUADRATO et la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France, parties succombant à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens, dont distraction au profit de Maître Martine BRESLER, conseil de Mme [N].

Elles seront également condamnées in solidum à payer à Mme [K] [T] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes réciproques de la société QUADRATO et de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement la société QUADRATO et la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France à payer à Mme [K] [N] la somme de 60 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 9 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour la société QUADRATO et à compter du 16 novembre 2022 pour la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France,

Rejette la demande de dommages et intérêts de Mme [K] [N] à l’encontre de la société QUADRATO,

Rejette la demande de garantie de la société QUADRATO à l’encontre de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France,

Rejette la demande de garantie de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France à l’encontre de la société QUADRATO,

Condamne la société QUADRATO et la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France, in solidum aux dépens,

Dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Martine BRESLER, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société QUADRATO et la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France in solidum à payer à Mme [K] [N], la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 9] le 03 Avril 2025

La Greffière Le Président

Sylvie CAVALIE Jérôme HAYEM